3月1日，位于花城匯北區的一家餐廳重新恢復了堂食。這家餐廳今年1月中旬剛剛開業，但受到新冠肺炎疫情影響，春節過后便一直閉店，恢復營業后截至目前也未達到剛開業時的狀態。“由于花城匯還處于限制進出狀態，周邊寫字樓開工數量也不是很多，因而餐廳客流并不高”，該餐廳一名主管人員向南方日報記者表示。

開業受限制，資金壓力大，受疫情嚴重影響的遠不只是餐飲行業。由于新冠肺炎的傳播特征使避免人員聚集成為疫情防控的重點，因此所有的實體商業都不可避免地出現“陣痛”。隨著疫情形勢好轉，復工復產進程加快，商業及零售物業項目該如何“破局”?

核心商圈迎多重挑戰

新冠肺炎疫情導致消費市場受阻，以往人頭攢動的品牌門店或“網紅”店都不再有顧客的身影。國家統計局最新公布的數據顯示，1-2月消費品零售總額52130億元，下降20.5%，其中除汽車以外的消費品零售額48476億元，下降18.9%。

如今復工復產正加快推進，但對于核心商圈的商業零售物業而言，元氣并沒有完全恢復。從記者近期的走訪來看，在廣州，盡管多數零售商場已經開放，餐飲門店也陸續開啟堂食，部分餐廳已經出現排號等位的現象，但由于疫情防控要求隔位就坐，因此門店內人氣并不旺。

盡管一些商業項目的運營商采取了減免租金和管理費等策略來穩住進駐租戶、增強商戶信心，但對于租戶和運營商而言，營業額與租金方面仍承受著較大損失。以華潤置地為例，該公司公告顯示，今年2月投資物業租金收入3.325億元，單月同比減少65.2%。而萬達商業在全國范圍內全面免除33天租金，有機構預計其一季度租金損失將達到34.9億元。

“對于核心商圈商業項目運營商來說，需要面對租戶銷售額下降、短期內人流難以恢復及租金下降、收益減少的問題”戴德梁行廣州商業地產部高級助理董事溫苑雯向南方日報記者表示，該類型項目業主方可以考慮優化物業形態及商業空間，并配合新商業體驗方式來吸引人流，保障核心地段的物業價值。

社區商業需求爆發

相比商圈和各類商業綜合體，社區商業在此次疫情期間發揮了重要作用。由于各地紛紛封閉社區，實行進出限制，社區商業成為不少地區居民采購的“唯一場所”。如今在廣州，部分社區街市、超市等買菜采購的居民已與疫情發生前沒有太大的區別。

國家統計局貿易外經司司長藺濤近期也撰文指出，與居民基本生活密切相關的自助式零售業態受疫情沖擊相對較小，1-2月限額以上單位超市、大型超市以及倉儲會員店零售額同比分別增長1.9%、1.6%和9.2%，與社區消費密切相關的食雜店和便利店零售額同比分別下降14.3%和10.8%，但降幅分別比限額以上單位商品零售額整體小7.9個和11.4個百分點。

戴德梁行觀點認為，疫情期間社區商業需求爆發，激活了品牌轉型機會。對于開發運營社區商業的地產開發商而言，將租金讓利成本，用于吸引優質主題商業運營商，來維系項目的可持續性競爭力，能夠提供多種輕資產包資源、研發社區商業產品線，及跟進運營接管團隊的顧問機構，是協助非核心商圈項目轉型發展的最優選擇。

“社區商業是承接主流品牌從核心商業項目下沉的好機會，項目的長期運營至關重要”，溫苑雯說。

觸發轉型新趨勢

對于商業地產開發商而言，疫情帶來的是資金、招商、運營及退出等四大難點，需要合理制定策略規避風險。

對此溫苑雯認為，新冠肺炎疫情令商業地產呈現轉型新趨勢。以獲取現金流方式為例，過去商業項目主要依賴商鋪租金獲利，本輪疫情過后，主流商業項目應發揮商圈人流優勢，通過推廣品牌形象店與收取租金“雙管齊下”吸納現金流;非主流商業項目，不妨與優質運營商攜手合作，利用運營資源吸引優質商家進駐、落地社區商業項目。

而在招商思維上，過去商業項目以自主招商或引入第三方招商為主，疫情過后，主流商業項目應將線下實體店作為品牌推廣載體;非主流商業項目則應將招商工作交予第三方及優質運營商，通過優質資源發揮積極作用，將物業溢價納入績效考核。

克而瑞研究中心指出，商業地產如何更加主動地面對風險，而不是被動應對，如何在緊急突發情況之下，維持商場的正常運營及休整等，均可以為日后提供豐富的經驗與依據。未來商業地產可以從環境安全衛生、拓展線上消費、提升成本管控和精細化運作能力等方面進行改進。