就在前不久，北京樓市出現了一幕少見的情形：一個周末的兩天時間，北京4個新建住宅同時開售，總計認購金額約達100億元。

6月份的第一個周末，熱浪驕陽下，在南四環外舊宮橋下涼水河河畔，從早7點到晚7點，絡繹不絕的選房人戴著口罩、排隊量體溫、出示健康碼，進入京能電建洺悅灣項目臨時搭建的紅色大棚，報出自己中意的房號。這是今年截至目前，北京唯一一個拿到了1254套全部房源預售證后首開全推的樓盤。

更讓這個周末頗為不同尋常的是，“包括京能電建洺悅灣項目在內，同時開售的4個樓盤的認購金額達到了約100億元。”和碩機構首席分析師郭毅向《證券日報》記者表示，在這幾個項目中，有的樓盤銷售價格跟周邊二手房呈現全面倒掛現象，有的是開發商以低于市場預期的價格入市，所以認購量很高，有兩個項目的數百套房源全部推出當日即售罄。

北京樓市遇“百億元周末”

“6月4日-5日集中發證的10個住宅項目中，隨即在6月份的第一個周末開盤的分別是電建洺悅灣、長安九里、長安云尚等，總貨值約280億元。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，從開發商公開數據看，這些項目較適合剛需客戶，如首次置業和首次改善群體，總價區間在400萬元-800萬元之間，為市場主力供應產品類型。

開發商公布的信息顯示，京能電建洺悅灣最終成交617套，去化率近50%，成交金額達到31億元;長安九里首開240套房源，500多人線上搶房，只用了14分36秒全部售罄，最終成交20.29億元;長安九里旁邊的中海長安云尚，88平方米和115平方米的戶型全部賣光，銷售金額達到18.5億元。

“京能電建洺悅灣限價為54715元/平方米，和周邊的二手房價格全面倒掛。周邊朗潤園二期成交價超過了每平米6萬元，富力盛悅居則要更貴一些，超過65000元/平方米。”北京中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，積壓的需求在這個時間點爆發了。

據中原地產研究中心數據顯示，北京過去幾年年度新建住宅銷售額網簽數據基本在2000億元左右，2020前5個月合計網簽了766億元，平均到每個月約為150億元。但這并不意味著北京樓市已經進入上行通道。

“認購房源不排除出現退房現象，不同項目對客戶篩選要求不同，因此是否出現退房或者退房量多少都會不同。”在郭毅看來，目前北京市場上在售的很多項目是開發商在地價高位時投資的，入市后在價格上就失去了靈活調整的空間，還有一部分項目對客戶定位有偏差或者產品力弱，這類項目都較為尷尬，整體上滯銷仍占比較高。

二手房客戶或轉買新房

“本來是在南城看二手房，看了幾套后，中介推給了我一些新盤做備選。”近日一直在看房的李女士(化名)向《證券日報》記者表示，因為首付款不多，中介經紀人提供了一些將于近期開盤的限競房供選擇，在看過幾個項目后，“我挺動心的，覺得以我的首付款水平買老舊小區，不如購買新房性價比更高。”

事實上，市場上如同李女士一樣，本來打算買二手房后又轉而看新房的購房者大有人在。“接近90平方米的新建住宅供應量，將有7000套。”張大偉向《證券日報》記者表示，5月份，北京樓市二手房全面升溫，一舉成交網簽16125套創年內新高。背后原因一是西城區學區房新政帶來的末班車效應;二是5月新建住宅供應較少，前期擠壓需求在二手房領域釋放。

“現在看，隨著優質新盤集中入市，會稀釋二手房交易量。6月首周，二手房成交量比5月同期明顯下調，二手房市場有高位回落的跡象。”張大偉強調。

“總體來看，5月份供應和成交量仍然保持理性水平，并未出現疫后的補償性上漲。”潘浩表示，在無明顯利好政策和新增需求的情況下，市場總體需求量相對穩定，但隨著低總價或性價比高的產品入市，會激發部分剛需和改善客戶進場。

“在改善需求方面，此前拿高價地的開發商想快點上市，半年業績壓頂，現金流回正是最核心的指標。”某不愿具名人士向《證券日報》記者直言，但這一波疫情將減緩北京新房市場成交速度，開發商面臨的壓力更大了。