房地產(chǎn)企業(yè)借助高杠桿進(jìn)行快速擴(kuò)張的時(shí)代，正在走向終結(jié)。近日，住建部、央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并且形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

其中，對(duì)房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

“三道紅線”“四檔管理”，這一還未真正落地但已箭在弦上的房企融資新規(guī)，引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。對(duì)此,房企如何積極應(yīng)對(duì),主動(dòng)控風(fēng)險(xiǎn)、降負(fù)債?

融資收緊信號(hào)明顯

今年上半年，受疫情影響,國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境明顯寬松，部分資金違規(guī)流入樓市，部分城市商品房交易及土地市場(chǎng)熱度較高。

多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-8月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比顯著上升;50大房企招拍掛拿地金額達(dá)1.7萬(wàn)億元?jiǎng)?chuàng)歷史新高;新增貨值超千億房企達(dá)到23家;第二梯隊(duì)房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢(shì)擴(kuò)儲(chǔ)勢(shì)頭明顯。

對(duì)于今年以來(lái)房企拿地?zé)岫炔粶p的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年流動(dòng)性總量寬松的環(huán)境下，整體融資環(huán)境改善，房企拿地積極性提升。

這一現(xiàn)象引起了監(jiān)管部門高度關(guān)注。“7.24”國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)明確提出，要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng);“8.20”住建部、央行重點(diǎn)房企座談會(huì)研究，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。加上業(yè)內(nèi)對(duì)“三條紅線”政策的心理預(yù)期，房企融資收緊的信號(hào)更加強(qiáng)烈。

對(duì)此,中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋?qū)χ腥A工商時(shí)報(bào)記者表示，為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”，旨在繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，通過(guò)管控房企有息負(fù)債增長(zhǎng)情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。與以往政策不同，“三道紅線”將實(shí)現(xiàn)對(duì)融資激進(jìn)企業(yè)的精準(zhǔn)管控，防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，倒逼企業(yè)理性投資，間接引導(dǎo)土地市場(chǎng)逐步回歸，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

這“三道紅線”中的三個(gè)指標(biāo)為衡量企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)、償債能力的主要指標(biāo)。這三大指標(biāo)互為表里、相輔相成，綜合反映企業(yè)負(fù)債情況及償債能力。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),這既是監(jiān)管約束指標(biāo)，又是預(yù)期引導(dǎo)指標(biāo)，有相對(duì)明顯的調(diào)控效果。未來(lái)在“三條紅線”的約束下，還可以倒逼一些房企把商品銷售作為主攻方向，推動(dòng)房企回歸實(shí)體，降杠桿的同時(shí)增加市場(chǎng)供給，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)可增加現(xiàn)金流促進(jìn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也會(huì)降低購(gòu)房成本。

多家房企積極表態(tài)

近期以來(lái),土地市場(chǎng)火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等地紛紛傳來(lái)收緊調(diào)控消息。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),隨著“三道紅線”這一政策正式落地,將有效限制房企融資擴(kuò)張速度，短期將使得土地市場(chǎng)降溫，長(zhǎng)期將使得土地市場(chǎng)更加平穩(wěn)，周期性波動(dòng)減弱。

李建橋表示，從整體來(lái)看，這一規(guī)定將限制房企有息負(fù)債增長(zhǎng)速度(最高為15%)，抑制房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房企穩(wěn)杠桿甚至降杠桿。從單個(gè)房企財(cái)務(wù)指標(biāo)入手，根據(jù)其杠桿水平、償債能力的表現(xiàn)，給出有息債務(wù)規(guī)模相應(yīng)的增速上限，此舉能夠強(qiáng)化行業(yè)中杠桿水平不高、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)，改變行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，更有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

對(duì)于房企融資新規(guī)以及“三道紅線”，多家房企的管理層均公開(kāi)表示重視。在融創(chuàng)中國(guó)2020年半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德在談及監(jiān)管部門針對(duì)房企設(shè)置的融資“三道紅線”時(shí)說(shuō)道,“融創(chuàng)從去年開(kāi)始就一直在降低杠桿，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低融資成本，比央行要求的已經(jīng)提前開(kāi)始。”

汪孟德表示，“這項(xiàng)政策還是一個(gè)積極正面的政策，主要方向就是穩(wěn)存量、控增量，在保證穩(wěn)定的前提下，穩(wěn)步降低杠桿。這個(gè)政策不是針對(duì)某一類企業(yè)，是對(duì)整個(gè)行業(yè)的所有企業(yè)，目前實(shí)施細(xì)則還未公布，作為融創(chuàng)來(lái)說(shuō)已經(jīng)走到前面。”

據(jù)悉,目前融創(chuàng)凈負(fù)債率是149%。對(duì)此,汪孟德表示,爭(zhēng)取凈負(fù)債率到年底有一個(gè)明顯的下降，今年年底達(dá)到120%，在2021年降至100%以下。

萬(wàn)科總裁祝九勝公開(kāi)表示，整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期政策的基調(diào)和導(dǎo)向沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的變化，政策工具的組合運(yùn)用都是為了繼續(xù)維持“房住不炒”定調(diào)，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。萬(wàn)科已經(jīng)連續(xù)11年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，對(duì)自己的適應(yīng)能力有信心，萬(wàn)科會(huì)認(rèn)真研究，盡快適應(yīng)相關(guān)的規(guī)定。

除此之外,多家房地產(chǎn)上市公司也紛紛表態(tài)，對(duì)于監(jiān)管部門提出的各項(xiàng)指標(biāo)管理要求，會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行公司戰(zhàn)略，向這些指標(biāo)靠攏。

房企需積極應(yīng)對(duì)監(jiān)管升級(jí)

從2020年上半年的情況來(lái)看，房企融資規(guī)模呈現(xiàn)前低后高走勢(shì)，截至年中到位資金增速接近回正，綜合融資成本走低。

中指研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金規(guī)模達(dá)8.3萬(wàn)億元，受疫情對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，同比略降1.9%，與去年同期的7.2%漲幅相比，增速有明顯下滑;單月來(lái)看，3月份到位資金13356億元，同比下滑7.6%，此后各月到位資金逐步增長(zhǎng)，6月份到位資金20691億元，同比增長(zhǎng)13.2%，融資恢復(fù)趨勢(shì)良好。

盡管目前相關(guān)融資規(guī)定尚未正式落地，但已箭在弦上,釋放出來(lái)的融資收緊信號(hào)已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。那么,房企如何積極應(yīng)對(duì)?

李建橋建議，首先,要堅(jiān)持穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策，控制企業(yè)杠桿水平。從“三道紅線”的設(shè)置來(lái)看，監(jiān)管部門高度關(guān)注房企負(fù)債結(jié)構(gòu)及償債能力情況，房企應(yīng)控制自身杠桿水平，保持充裕的現(xiàn)金流使其能夠完全覆蓋短期有息債務(wù)。同時(shí)，房企應(yīng)未雨綢繆、量入為出，做好資金安排，保持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的穩(wěn)定性。

其次,需要提升資金管理精細(xì)度，提高資金使用效率。伴隨著融資環(huán)境的不斷趨嚴(yán)，最大程度發(fā)揮資金的效益成為房企提升管理的重要方面,房企應(yīng)提高資金管理的精細(xì)度，建立資金精細(xì)化管理體系，優(yōu)化資金使用環(huán)節(jié)，保障資金高效運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，房企應(yīng)不斷提高周轉(zhuǎn)速度，控制拿地成本，提高資金使用效率，繼續(xù)向管理要效益。

此外,還需要積極進(jìn)行融資創(chuàng)新，樹(shù)立品牌，引入戰(zhàn)略投資者。李建橋表示,目前，對(duì)房企債務(wù)的監(jiān)管主要集中在有息負(fù)債上，房企可運(yùn)用資產(chǎn)證券化等融資方式，盤活存量資產(chǎn)，補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流。部分規(guī)模化訴求強(qiáng)烈的房企，應(yīng)積極樹(shù)立企業(yè)品牌，并引入戰(zhàn)略投資者，通過(guò)借力實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。