2020年下半年，隨著經(jīng)濟(jì)秩序的逐漸恢復(fù)，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場再迎集中上揚，隨之監(jiān)管部門再次重申“堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。同時，對于房企融資規(guī)則在醞釀近兩年后正式進(jìn)行試點，房企資金遭嚴(yán)控，負(fù)債處置壓力大幅升級。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級以及“房住不炒”大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)流動性管控將成為常態(tài)。在高度壓力下，資金獲取能力將成房企考核關(guān)鍵，正因為此，體量較小房企將放慢增長腳步穩(wěn)健發(fā)展，而體量較大、資金充裕房企則將繼續(xù)加速項目落地，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)或再向頭部集中。

業(yè)績放緩 “增收不增利”成主流

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1月至6月全國商品房銷售金額6.69萬億元，同比下降5.4%，降幅較一季度收窄19.3個百分點。

貝殼研究院高級分析師賈莎莎表示，2020年上半年，全國百強房企銷售額同比下降3.2%，業(yè)績恢復(fù)好于全國整體水平。分梯隊看，碧桂園、恒大、萬科TOP3房企為上半年唯一業(yè)績增速回正的梯隊，業(yè)績同比增長3.1%。

“頭部企業(yè)銷售較好源于恒大全國促銷。”賈莎莎表示，上半年恒大全國促銷活動致銷售額增長23.8%，碧桂園與萬科上半年銷售額同比分別下降5.3%與4.0%。除此之外，大多房企增速有明顯下降。具體來看，第一梯隊除上述3家企業(yè)，以及二、三梯隊與后50強房企業(yè)績增速分別為：-8.3%、-0.3%、-5.3%與-9.0%，后50強房企業(yè)績下滑最為明顯，突發(fā)疫情影響下后50強房企受到的生存考驗更為嚴(yán)峻。

賈莎莎表示，雖然疫情是房企增速下滑的“加速器”，但實際來看，房企已進(jìn)入業(yè)績增速放緩階段。報告顯示，樣本房企中有33家房企公布了2020年銷售目標(biāo)，目標(biāo)增長率較2019年的16%下降至12%，房企目標(biāo)設(shè)置更為保守。截至前8月，銷售業(yè)績平均目標(biāo)達(dá)成率僅為59%。

疫情下，樣本房企上半年“增收不增利”成主流。賈莎莎介紹，從70家樣本房企數(shù)據(jù)看，其中16家房企“減收減利”，占樣本總量22.86%;44家房企“增收不增利”，占樣本總量63%，成為上半年房企主流趨勢。

中信建投分析師竺勁表示，受疫情不利影響，今年中報業(yè)績增速為近年來最低水平，行業(yè)整體結(jié)算毛利率和凈利率下滑。具體來看，據(jù)其統(tǒng)計的118家A股上市房企來看，2020年上半年營收總計達(dá)到11069.8億元，同比增長5.9%，增速較2019年中期下降15.5個百分點;歸母凈利潤總計824.5億元，同比下降17.4%，增速較2019年中期大幅下降40.5個百分點。其中，20家企業(yè)歸母凈利潤實現(xiàn)業(yè)績增長，占比16.9%;虧損企業(yè)26家，較2019年上半年增加6家。

從利潤率來看，竺勁介紹，上半年118家A股上市房企整體毛利率為25.3%，較去年同期下降4.1個百分點，實現(xiàn)凈利率9.5%，較去年同期下降2.4個百分點。同時，28家港股房企毛利率達(dá)27.5%，較去年同期下降3.9個百分點，凈利率為10.1%，較去年同期下降2.3個百分點。

竺勁說，隨著融資成本上升，土地價格上漲，上半年內(nèi)房股和A股上市房企的毛利率和凈利率均下滑。他認(rèn)為，毛利率下滑趨勢已是行業(yè)不爭的事實。

庫存上升 成交放緩

易居研究院最新報告顯示，房地產(chǎn)市場已連續(xù)3個月呈現(xiàn)“供大于求”態(tài)勢。1-8月，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米，環(huán)比增長0.8%，同比增長7.5%;具體到8月份，100 個城市新建商品住宅供應(yīng)量為5748 萬平方米，而成交量為5341萬平方米，也呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢。

這意味著，最近三個月全國百城均呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，最近三個月全國百城庫存呈現(xiàn)環(huán)比攀升的態(tài)勢，和各地項目供應(yīng)節(jié)奏加快有關(guān)。此外，近期二線城市調(diào)控趨嚴(yán)，也使庫存同比增速擴大。

截至8月底，100個城市中有69個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。從一、二、三四線來看，新建商品住宅庫存總量分別為2958萬平方米、24993萬平方米和20487萬平方米，同比增速達(dá)11.7%、11.8%和2.1%。

具體來看，新建商品住宅庫存面積同比增速較快的包括清遠(yuǎn)同比增長106%、日照同比增長85%、鄭州同比增長79%、杭州、青島分別同比增長55%和51%。從存銷比來看，包頭去化需要35.7個月，日照去化需要34.7個月，漳州去化需要34.1個月，景德鎮(zhèn)、三亞、北海去化分別為31.1個月、28.9個月、28.1個月，

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場總體處于復(fù)蘇態(tài)勢，去庫存壓力有望進(jìn)一步得到釋放。但是也要看到，近期部分城市購房政策、部分銀行貸款也有收緊傾向，這都是后續(xù)所需要防范的風(fēng)險。后續(xù)去庫存方面，既要引導(dǎo)合理的剛需和改善需求導(dǎo)入，也要嚴(yán)厲打擊各類投資投機的購房需求。

的確，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在8月全國房地產(chǎn)市場成交量累計出現(xiàn)同比上漲的情況下，9月市場繼續(xù)高位運行。在9月過去的中上旬里，市場整體成交活躍。熱點的30大城市合計成交商品住宅1215萬平方米，環(huán)比8月同期上漲5.6%，同比2019年同期上漲26%。

張大偉表示，在剛剛過去的一周，樓市數(shù)據(jù)明顯回升，一二線同環(huán)比升幅均超10%。其中廣州回升最為明顯，同比上漲40%，北京、深圳也都有明顯上漲的表現(xiàn)。

但值得一提的是，雖然同比上漲明顯，但從環(huán)比來看，部分城市二手房成交量環(huán)比有所下降。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王寧表示，9月上半月，13城二手房成交量環(huán)比有所下降。究其原因，多個前期上漲城市調(diào)控大幅收緊，成交有所回落。

王寧介紹，上半月金華、杭州等城市成交量下降較明顯。其中南京、無錫、杭州等地在8月分別出臺了進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策;如：南京采用搖號拿地以“限地價、限房價”，無錫提高二套房貸款首付及增設(shè)離異家庭購房限制，杭州強化住房租賃資金監(jiān)管。由此帶來無錫、南京、杭州成交量分別下降11.9%、12.3%、36%。

負(fù)債監(jiān)管提上日程

日前，央行會同住建部在前期廣泛征求意見的背景下，已形成對重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房企資金監(jiān)管規(guī)則前后醞釀近兩年時間，是房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。

據(jù)悉，“三條紅線”分別為，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。根據(jù)三項指標(biāo)分別分類，若上述三項指標(biāo)全部“踩線”，有息負(fù)債不得增加;若指標(biāo)中兩項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;若只有一項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%;若全部符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

“這個制度建設(shè)的目的在于增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明化。”潘功勝說。例如，從微觀的層面來說，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營活動和融資行為，矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，增強自身的抗風(fēng)險能力。從宏觀層面來說，有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，也有利于防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。未來，還將會同住建部以及其他的相關(guān)管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。

對于房地產(chǎn)調(diào)控收緊的原因，中國銀行研究院宏觀觀察報告顯示，房地產(chǎn)融資政策調(diào)整的主要原因，是個別城市出現(xiàn)房價非理性上漲的現(xiàn)象。在實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體困難的情況下，個別城市樓市過熱造成了不良的社會影響，也加大了資金“脫實向虛”的風(fēng)險。

中國銀行研究院研究員李佩珈表示，杠桿率過高一直是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重大隱患，加大了潛在風(fēng)險。2018年以來，在“房住不炒”和“防范化解金融風(fēng)險”等宏觀調(diào)控政策實施的背景下，國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)部門的杠桿率穩(wěn)中趨降，但房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率居高不下，是所有行業(yè)中杠桿率最高的行業(yè)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局信息顯示，2018 年工業(yè)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為59%，而房地產(chǎn)業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為79%，高于工業(yè)行業(yè)22.6個百分點，也高于通用設(shè)備的53.4%和汽車制造59.2%等制造業(yè)企。

“A 股上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率則從2007年的62.8%逐年攀升至2020年一季度末的80.5%，遠(yuǎn)高于2000 年末55.9%的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資產(chǎn)負(fù)債率40%至60%的合理區(qū)間”李佩珈說。

2020年以來，雖然整體有所調(diào)整，但整體來看，房企發(fā)債規(guī)模和速度仍未降低，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬全國房企境內(nèi)外融資全面井噴，境內(nèi)債券發(fā)行超過304.8億，同比2019年同期的207.1億上漲了47%。繼續(xù)延續(xù)了7月來的融資井噴數(shù)據(jù)。

“在資金收緊的背景下，行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇。”賈莎莎表示，從今年上半年業(yè)績表現(xiàn)上，各個梯隊集中度表現(xiàn)均有2%-3%的提升，在行業(yè)周期與突發(fā)事件雙重影響下，中小房企明顯抗風(fēng)險能力不足，而規(guī)模房企在全國布局與多元化發(fā)展中體現(xiàn)出區(qū)域抗風(fēng)險與業(yè)務(wù)抗風(fēng)險的優(yōu)勢。