租住房間內(nèi)人數(shù)過多、房屋內(nèi)甲醛等有毒物質(zhì)含量超標(biāo)、入住僅一周就被房東轟出、未退租房押金……在某線上消費(fèi)者投訴平臺(tái)搜索“住房租賃”，相關(guān)帖子不勝枚舉。亂象叢生的房屋租賃市場，不僅損害承租者的合法權(quán)益，也影響著行業(yè)健康發(fā)展。

在這一背景下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9月7日發(fā)布通知，就《住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)向社會(huì)公開征求意見。這份被稱作“史上最嚴(yán)”的住房租賃領(lǐng)域規(guī)范性文件涉及保障承租人合法權(quán)益，加強(qiáng)對租賃機(jī)構(gòu)的監(jiān)管等內(nèi)容，將對住房租賃市場秩序進(jìn)行規(guī)范，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。

借此，住房租賃市場有望繼續(xù)優(yōu)化，保障人們住有所居、居有所安。

野蠻生長：租客權(quán)益受損

“沒想到條件那么差。”談起實(shí)習(xí)時(shí)租住的房子，黃女士依然感慨。因?yàn)槭诸^不寬裕，即將前往異地實(shí)習(xí)的她，選擇從社交平臺(tái)上尋找直租房，并看中其中一處。聯(lián)系上房東后，對方表示房子“交通便利，價(jià)格好”，直言有意就盡快租下來。為避免他人搶先，黃女士沒有實(shí)地查看，就押一付三，定下了房子。

沒想到，到達(dá)住處后，她發(fā)現(xiàn)所謂的“房間”，其實(shí)就是個(gè)儲(chǔ)物室，和租房廣告上的圖片有天壤之別。六七平方米的房間里，左手邊立著衣柜，右手邊是一張雙層床，中間過道僅能容一人通過。房東指了指下鋪說，“你睡這兒”。

遭遇租房“陷阱”的不止黃女士一人。8月，南京租客陳女士入住套間僅2天就感到頭暈惡心，自費(fèi)進(jìn)行環(huán)境檢測后發(fā)現(xiàn)臥室內(nèi)甲醛、TVOC(總揮發(fā)性有機(jī)化合物)超標(biāo)，而租房合同卻顯示“房屋空氣質(zhì)量合格”。她向中介反映情況，卻只得到300元檢測費(fèi)補(bǔ)償和3天的租金退款。更令人詫異的是，這起房屋糾紛還未解決，中介又將房子以更高價(jià)格租給他人。

租房生活本就不易，再遇到黑房東、黑中介“埋雷”，更是苦不堪言。與此同時(shí)，市場的快速發(fā)展，又導(dǎo)致諸如租金貸、長租公寓平臺(tái)“爆雷”等潛在新隱患隨之產(chǎn)生。凡此種種，暴露了住房租賃市場監(jiān)管的欠缺，不利于住房租賃市場的健康發(fā)展。

據(jù)了解，目前中國房屋租賃人數(shù)已超2億人。新華網(wǎng)和自如友家公寓共同發(fā)布的《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》預(yù)測，這一數(shù)字兩年后將達(dá)到2.4億。不斷攀升的住房租賃人口數(shù)量，就像一面放大鏡，放大了以往并不突出的各類“小眾”問題。如何保證承租者住房權(quán)益，既是房屋租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的題中應(yīng)有之義，也是全社會(huì)面臨的一道現(xiàn)實(shí)課題。

9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《住房租賃條例(征求意見稿)》，共計(jì)8章66條，內(nèi)容涵蓋加強(qiáng)對承租人的權(quán)益保障、對租賃機(jī)構(gòu)的監(jiān)管以及對租賃企業(yè)的扶持力度等內(nèi)容。該《條例》向社會(huì)公開征集意見，意見反饋截止到2020年10月8日。

北京盈科律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師劉洪章告訴記者，《條例》公開征求意見，體現(xiàn)了國家整治行業(yè)亂象、為承租者掃除“埋雷”的決心。

問題導(dǎo)向：規(guī)范行業(yè)亂象

在本次《條例》公布之前，各級(jí)政府已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策和文件，對住房租賃市場進(jìn)行規(guī)范和約束。

2016年6月國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，“培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容”;2019年住建部等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，旨在保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。一些地方政府近年也推出一系列政策文件，規(guī)范住房租賃市場的發(fā)展。

既然此前已出臺(tái)相關(guān)政策文件或法規(guī)，為何還要再專門出臺(tái)《住房租賃條例(征求意見稿)》?

“此次《條例》的出臺(tái)，是過去一段時(shí)間中央和地方出臺(tái)各類住房租賃相關(guān)政策文件的延續(xù)，并將為后續(xù)各類房屋租賃政策的出臺(tái)起到指引作用。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者，《國務(wù)院2019年立法工作計(jì)劃》將“住房租賃條例”納入立法項(xiàng)目中，本次《條例》的出臺(tái)是立法工作計(jì)劃的落地實(shí)施，意味著住房租賃會(huì)得到上位法的規(guī)范和保障。

細(xì)細(xì)梳理《條例》，不難發(fā)現(xiàn)，其中很多規(guī)定立足于住房租賃市場中存在的現(xiàn)實(shí)問題，精準(zhǔn)解決了租賃雙方的很多難題。

為保護(hù)承租人合法權(quán)益，《條例》包括出租房室內(nèi)裝修應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、非居住空間不得出租用于居住、不得單方面漲降租金、出租人不得采取暴力威脅或其他非法方式迫使承租人騰退房屋等諸多內(nèi)容。

《條例》規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)為承租人提供必要的居住空間。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住”。這就確保了承租人的居住條件，也能夠有效打擊群租等不規(guī)范租賃行為。

相較于房產(chǎn)交易不進(jìn)行網(wǎng)簽備案、就無法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，住房租賃不辦理網(wǎng)簽備案對于租賃關(guān)系人雙方?jīng)]有實(shí)質(zhì)影響，因此長期以來后者備案情況相對缺失。對此，《條例》明確規(guī)定：“出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案”“住房租賃合同網(wǎng)簽備案，不得收取任何費(fèi)用”。

備案是系統(tǒng)整合租賃市場大數(shù)據(jù)的先決條件。張波指出，一旦完善網(wǎng)簽備案，政府就可以完善租賃市場管控，獲得租賃市場供需的一手?jǐn)?shù)據(jù)，從而建立起動(dòng)態(tài)市場化的租金指導(dǎo)價(jià)格體系，有效遏制房租上漲過快。

近幾個(gè)月，杭州、深圳等地一些房屋中介在建議租客使用租金貸支付多月房租后，未滿租賃期限就“爆雷”跑路，導(dǎo)致房東、租客雙方蒙受經(jīng)濟(jì)損失，“談租金貸色變”。此次《條例》也專門規(guī)范了租賃中涉及金融的事項(xiàng)。

《條例》明確，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款。“讓租賃和借貸橋歸橋、路歸路。”劉洪章告訴記者，要為租金貸戴上“緊箍咒”，讓繳納租金向更合規(guī)的方向發(fā)展。

同時(shí)，《條例》要求加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。

總的來看，條例出臺(tái)后，將有效整頓租賃市場亂象，保障住房租賃相關(guān)方的合法權(quán)益。

明確方向：托起民眾安居夢

“從《條例》征集意見結(jié)束到最終由國務(wù)院頒布實(shí)施，按照立法程序，還需一段時(shí)間的歷程。”劉洪章認(rèn)為，雖然《條例》目前尚不具有法律效力，但仍可以從中看到促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展的工作方向。

盤活房源，增加租賃用房供給。國務(wù)院發(fā)展中心市場研究所研究員任興洲指出，隨著城市化進(jìn)程不斷加快，在人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應(yīng)顯著不足。租賃房屋需求增加，可能導(dǎo)致房屋租金攀升，意味著僅靠居民出租自有房屋維持市場供給遠(yuǎn)不足夠。

《條例》第5章第32條提出，國家鼓勵(lì)通過新增用地專門建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房。這表明國家政策從“開源”入手增加租賃用房供給，可以緩解供給緊張狀況，避免租價(jià)被哄抬炒高。

打造服務(wù)管理平臺(tái)，信息互通更透明。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，提供廣泛服務(wù)。劉洪章指出，平臺(tái)為承租人提供更多房屋、房東、房屋中介及其他相關(guān)信息，就能夠保證租客知情權(quán)、選擇權(quán)。

要使管理服務(wù)平臺(tái)發(fā)揮更大作用，只依靠房產(chǎn)管理部門難以實(shí)現(xiàn)，聯(lián)合多部門建立信息共享機(jī)制是大勢所趨，對此《條例》亦有所提及。劉洪章舉例分析稱，如果房東或中介涉嫌欺詐，平臺(tái)公示后，可以提醒并警示后來者“避雷”。如此，違法租賃企業(yè)便會(huì)慢慢退出市場，起到良幣驅(qū)逐劣幣的作用。

長遠(yuǎn)看，信息共通共享更是提升管控效率、強(qiáng)化信息有序應(yīng)用的重要手段。在張波看來，打通信息溝通渠道，租賃相關(guān)當(dāng)事人不必重復(fù)提供各部分掌握的相關(guān)資料，這樣就可以極大提升政府部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的行政效率。

打造這樣的管理服務(wù)平臺(tái)涉及多個(gè)部門和單位，因此后續(xù)還要出臺(tái)更多管理辦法，保證制度配套，促進(jìn)信息共同共享落到實(shí)處。

享受消費(fèi)者待遇，更好保護(hù)承租人權(quán)益。目前來看，住房租賃市場中，承租者的影響力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱于房東和房屋中介，一旦遇到糾紛，往往難以獲得相應(yīng)賠償。

劉洪章認(rèn)為，承租者出于居住需要從房屋中介手中租得房屋，是在“接受租賃服務(wù)”，如果能通過出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，把承租者視為消費(fèi)者，那么他們就有權(quán)依據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》要求中介承擔(dān)欺詐、違約等的賠償責(zé)任，從而改善承租者的相對劣勢地位，增加房屋中介違法違規(guī)的成本。

住房租賃市場健康長久發(fā)展，需要各方配合發(fā)力，也需要政府懲戒與扶持并行。長此以往，必能凈化住房租賃市場環(huán)境，穩(wěn)穩(wěn)托起民眾的安居夢。