11月24日，“杭州未來科技城一地塊遭瘋搶”的詞條上了熱搜，在經過35輪競價后，眾安集團以總價20.899億元拿下了該杭州核心區域的涉住宅地塊，樓面價溢價率21.51%，而這也是整個11月份杭州唯一的一場土拍。

今年下半年以來，杭州土拍數量驟減，而目前來看，12月份還尚未有住宅用地出讓的信息公示。事實上，土拍縮量是政策調控下杭州樓市降溫的一個縮影，據國家統計局近日發布的最新70城房價報告，10月份杭州新建商品住宅價格指數環比零增長。

調控政策顯成效

就在2020年上半年，杭州樓市還是炙手可熱，新房成交量創下歷史新高;二手房成交量也連續3個月破萬套。面對火熱的樓市，在“房住不炒”的方針下，今年9月份，杭州出臺了“最嚴”新政，也是此前樓市調控政策的補丁，針對熱點樓盤，加大無房家庭房源傾斜比例至50%并限售5年，同時，對無房家庭的認定更加嚴格。

中國指數研究院統計數據顯示，今年上半年杭州共出現了5次“萬人搖”，以未來科技城核心區項目遠洋西溪公館為例，其超過6萬人報名搖號的名場面還曾登上央視新聞，一度給杭州樓市打上“狂熱”的標簽。今年9月中旬，西溪公館北區領出預售證，被認定為“熱門樓盤”，按照新政，1215套房源只傾向無房家庭和高層次人才家庭，并需要限售5年。由此，西溪公館開盤的公開綜合中簽率達到了24.8%，相比此前中簽率一下子提升了20倍，政策調控補丁給過熱的杭州樓市降了溫。

中國豪宅研究院院長城市運營專家朱曉紅向《證券日報》記者表示：“杭州、成都、深圳等諸多城市樓市新政出臺，其實都是在兩方面發力，第一是讓本地無房居民、符合購房條件的無房家庭居民享受優先優惠政策;第二是對買二套房及以上的購房者實行限控。這樣做的目的，就是抑制商品房住宅市場投資，炒房被嚴禁，同時要讓消費者理性消費，為房地產市場降溫。”

在政策實施后，杭州樓市最值得期待的“金九銀十”也略顯冷清，據克而瑞數據顯示，十一期間杭州市區新建商品住宅共成交400套，為近九年來第二低，比去年同期還少了34.2%，成交量不到2016年同期的兩成。成交均價方面，十一期間，杭州新建商品房成交均價相比去年下降13.7%。據國家統計局近日發布的最新70城房價報告，10月份杭州新建商品住宅價格指數環比零增長，其中90平方米至144平方米新建商品住宅價格環比負增長。

優淘城總裁薛建雄向《證券日報》記者表示：“杭州樓市在經過2018年、2019年兩年的調整后，今年上半年房價又出現再次上漲才導致了新一輪更嚴的調控，這也影響了開發商短期推盤節奏，導致交易量短期下滑。”

“下半年土地出讓數量減少和庫存去化相關，另外，今年上半年土拍的金額創下紀錄已經讓杭州繃緊了弦。”有地產人士向記者表示，根據土地需提前一個月掛牌的原則，24日成交的2宗地塊很有可能是杭州今年最后出讓的兩塊住宅地塊。

“采用‘雙限’的政策，來限地價控房價，從而讓更多的剛需能夠買得起房，緩解他們的購房壓力。這樣做符合‘穩地價、穩房價、穩預期’的三穩要求。各地新政因地、因時制宜，強化適用性、針對性，不搞一刀切，是房地產調控的一貫主張。”朱曉紅告訴記者。

精準調控去杭州樓市“虛火”

11月中旬，杭州氣溫驟降，而住宅成交量則有所回升。根據公開數據統計，11月19日至11月23日，杭州新房住宅成交套數為1031套;同時，好找房數據顯示，11月9日—15日一周內杭州二手房成交量達2500套。

“接近年末，開發商在業績和降杠桿的壓力下，推盤力度會加大，這個月有期待值比較高的樓盤放出，后面還有名氣較大的改善盤，這也是成交量翹尾的一大原因。”有本土地產人士向《證券日報》記者透露，對比去年年底，今年年末杭州迎來了大量房源入市，一些比較熱的項目都在排隊等預售證，不過精細調控加上市場分流之下，杭州市場會理性很多。

近年來，受益于表現不俗的杭州樓市，浙系房企濱江集團實現了跨越式發展。根據克而瑞統計，今年1月份—9月份濱江集團實現流量銷售金額920億元，同比增長16.3%;權益銷售額478.6億元，同比增長54.8%;銷售權益比例52%，較上年同期上升13個百分點。11月20日，濱江集團在互動平臺表示，公司預計2020年實現歸屬于母公司股東的凈利潤較上年同期增長40%-60%。

公開資料顯示，今年6月份濱江集團在杭州首開的御潮府中簽率創新低僅5.62%，公司位于杭州奧體板塊的君品和壹號院項目，中簽率分別也僅為5.11%和6.50%;根據半年報的數據，公司土地儲備可售貨值約2700億元，其中杭州就占六成，且基本在杭州核心區域，如望江新城、奧體博覽城、錢江新城、錢江世紀城和蕭山市北板塊。

《證券日報》記者從各置業顧問處了解到，受關注度很高的濱江融創合作的濱融府，西湖文教板塊中熱門現房中冶錦繡公館，預計于12月中下旬開盤。此外，萬科前宸、紫璋臺等熱點樓盤接下來大概率在12月份推盤領證。“單套房源總價超過千萬元的改善盤一般不會在同一時間一起推出，低價盤則能較快領出預售證，這一策略主要是為了防止成交新房成交均價被拉高。”上述地產人士稱。

事實上，近年來，互聯網等新興產業經濟引發的人口“虹吸效應”下，年輕人口在不斷流入杭州，也成為推動房價居高不下的一大主因，同時杭州吸引人才的政策也在不斷加碼。

據記者了解，杭州的人才優先購房政策是：經認定的A類人才，在杭購買首套住房可免搖號;經認定的B、C、D、E類人才及符合條件的相應層次人才，在杭購買首套住房，可在新建商品住宅公開搖號銷售時，按不高于20%的比例優先供應。

薛建雄向《證券日報》記者表示：“杭州的經濟和人口增長仍然非常強勁，房價近2年至3年內上漲的動力仍然比較大。杭州未來幾年的經濟發展、產業升級、人口導入能力還會非常強勁，杭州房價的合理上漲空間也還很大。”(吳文婧)