解決好大城市住房突出問題，是中央經(jīng)濟工作會議部署的重點任務(wù)之一，而補齊住房租賃“短腿”正是解決問題的方法。1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在接受新華社記者采訪時透露了2021年租房工作的重點。王蒙徽表示，整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對違規(guī)建立資金池等的整治力度。同時，要推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。

“大城市房價高，租賃市場也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題比較突出。”王蒙徽說，解決好大城市住房突出問題，要重視解決好這部分群體的住房問題。

王蒙徽談到，要加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。其中，公租房主要面向城鎮(zhèn)戶籍住房和收入“雙困”家庭，政策性租賃住房主要面向無房新市民。

其中，政策性租賃住房主要在人口凈流入的大城市重點發(fā)展。住建部將會同有關(guān)部門按照中央經(jīng)濟工作會議要求，加快完善土地、財稅、金融等支持政策。比如，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等。

去年底召開的中央經(jīng)濟會議及全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議都對“租房市場”著墨頗多，貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴記者：“中央經(jīng)濟工作會議及住建部會議均重點闡述租賃對緩解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未來住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給、租賃權(quán)益的保障及擴大、規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力，屆時租金更平穩(wěn)，租住真正成為一種長期居住選擇。”

2020年12月21日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》預(yù)計，2021年保障性租賃市場建設(shè)的步伐也將會進一步加大。報告主辦人倪鵬飛表示：“保障性租賃房是新市民的第一落腳地，健全體系尤為重要。因為這些都需要政府或企業(yè)的投資，就涉及到成本的分擔、損失的補償問題。如果這些問題解決不了，最后相互推諉，會導(dǎo)致房子沒法住，或者建到很遠的地方。不但問題沒有解決，反而帶來很多問題。”

記者注意到，2020年7月，全國首個集體土地租賃房在北京豐臺正式運營。北京也提出在“十四五”期間進一步加大集租房建設(shè)力度，按照毗鄰功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐、毗鄰新城的選址原則，明年計劃向市場供應(yīng)集租房5000套左右，重點解決過渡性居住需求。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌認為：“未來住房租賃市場發(fā)展最重要的是形成多元化的投資結(jié)構(gòu)和供應(yīng)主體。比如：有保障性的公租房、有政府補貼的租房、有市場化的長租房等，它們都有各自的目標客戶。租賃市場土地供應(yīng)也更為豐富，包括傳統(tǒng)土地供應(yīng)、集體建設(shè)用地、閑置土地等，這些都有利于增加租賃房供應(yīng)，穩(wěn)定租金水平，更好地解決新市民的住房問題。”

此外，在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場方面，王蒙徽說，要推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對“高進低出”“長收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止爆雷風險。降低租賃住房稅費負擔，對租金水平進行合理調(diào)控。

2020年9月，住建部對《住房租賃條例》公開征求意見。從征求意見稿來看，這部住房租賃領(lǐng)域“史上最嚴”的規(guī)范性文件涵蓋了出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀活動等多方面。此后，成都、武漢、北京、上海等地也紛紛出臺了政策規(guī)范住房租賃市場。

關(guān)于2020年12月21日住建部工作會議中提及的“完善住房公積金繳存、使用和管理機制”也有了進一步明確。王蒙徽說，要開展靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度和住房公積金支持租賃住房發(fā)展試點。另外，要支持人口凈流入的大城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，供應(yīng)范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口。

目前，北京市實施的共有產(chǎn)權(quán)房要求各區(qū)需滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%，即符合條件的非京籍家庭可以通過申請、搖號的方式購買;上海市則明確面向常住人口的供應(yīng)額原則上不少于20%左右;房源供應(yīng)充足的郊區(qū)，可適當擴大供應(yīng)規(guī)模。

“實際上即一方面增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)量，也就是土地方面會給予更大的一個保障。相當于壓縮傳統(tǒng)的商品住宅規(guī)模，來增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。另外一方面就是分配概念上，從戶籍人口直接覆蓋到常住人口。所以這將是一個供給端和分配端都覆蓋的政策。也是響應(yīng)了中央經(jīng)濟工作會議的精神，解決大城市住房問題的一個思路。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者。

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住建部再談房住不炒：不把房地產(chǎn)作為短期刺激手段

1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在接受新華社記者采訪時表示，將堅決落實中央經(jīng)濟工作會議部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在具體途徑上，住建部將完善政策協(xié)同機制，建立住房與土地、金融聯(lián)動機制，加強住宅用地管理，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系。加快研究編制“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃。

“宏觀審慎管理體系這個詞現(xiàn)在一直在提，我認為從當前角度來講，其實是金融政策要密切關(guān)注金融市場上一些有可能引起系統(tǒng)性風險的內(nèi)容。比如房地產(chǎn)市場、長租公寓、房地產(chǎn)信貸等出現(xiàn)風險的可能性。所以這里提到的宏觀審慎管理，就是要關(guān)注到房地產(chǎn)、金融領(lǐng)域跟宏觀經(jīng)濟之間的一個聯(lián)動性，防范風險傳染到宏觀經(jīng)濟，引起系統(tǒng)性的風險。”嚴躍進解釋稱。

青島大學經(jīng)濟學院教授易憲容認為，房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理主要內(nèi)容應(yīng)該包括，全面界定和測定流入房地產(chǎn)市場的信貸規(guī)模，限制房地產(chǎn)市場的信貸過度擴張，這是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場不爆發(fā)系統(tǒng)性風險的總閘門;二是測算不同城市的房地產(chǎn)市場房價水平，以指數(shù)化的住房貸款對不同城市采取差別化的住房信貸政策;三是房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策與其他的政策相協(xié)調(diào)，以保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展等。

作為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的手段，王蒙徽表示，還將健全部省市聯(lián)動管控機制，加強對重點城市的指導(dǎo)，實施精準調(diào)控;建立監(jiān)測預(yù)警和評價考核機制，常態(tài)化開展月度監(jiān)測、季度評價、年度考核，落實城市主體責任，確保市場穩(wěn)定;完善輿情監(jiān)測和輿論引導(dǎo)機制，客觀解讀房地產(chǎn)市場形勢和調(diào)控政策;完善市場監(jiān)管機制，開展整治房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椥袆樱S護群眾合法權(quán)益。