一則接盤傳聞讓深陷破產(chǎn)困境的蛋殼公寓股價持續(xù)暴漲。

緋聞帶動股價大漲

美東時間11月17日，在美上市的蛋殼公寓股價高開高走，盤中一度漲超90%。截至當日收盤，其股價暴漲75.18%，報2.4美元，最新總市值為4.39億美元。

有資深市場人士對《國際金融報》記者直言，蛋殼公寓股價大漲主要源于我愛我家收購的傳聞，不過，其認為蛋殼公寓股價續(xù)跌的可能性很大，“負面還在持續(xù)發(fā)酵”。

《國際金融報》記者據(jù)此向我愛我家方面求證，相關(guān)負責人否認了這一消息，對于記者提出的是否尚處于洽談中，并未最終成行，上述負責人亦堅定地給出了否認的回復(fù)，“沒有的事”。

不過，即便如此，緋聞熱度仍未平息。美東時間11月18日，蛋殼盤前再度出現(xiàn)大漲，最高漲幅一度超過40%，截至記者發(fā)稿前，漲幅收窄至36.25%。

此前有媒體報道，最近一周，我愛我家包括董事長、總裁謝勇等高管多次洽談接手蛋殼公寓事宜，目前我愛我家正核算財務(wù)成本問題。同時，上述報道稱，“受北京市相關(guān)部門邀約，包括自如、相寓在內(nèi)多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜。”

景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉對《國際金融報》記者表示，其多次與我愛我家董事長謝勇交流，我愛我家接盤的可能性極低。

胡景暉透露，5月長租公寓第一股青客爆倉，后上海市相關(guān)部分牽頭由建行旗下的上海建信住房服務(wù)有限責任公司(下稱“建信住房”)進入，挑選部分房源進行接盤。6月蛋殼危機出現(xiàn)后，北京市相關(guān)部門也牽頭建設(shè)銀行總行進行溝通。但因為蛋殼負債規(guī)模過大，一個多月后這場協(xié)商以失敗告終。

根據(jù)胡景暉的介紹，隨后蛋殼主動找到鏈家旗下的自如，談判告吹后才接觸我愛我家。

曾任我愛我家高管的胡景暉直言，蛋殼虧損60多億元，“我愛我家作為上市公司，需對業(yè)績負責，這筆賬他們算得過來。”此外，胡景暉強調(diào)，“我愛我家的主要競爭對手是貝殼，其當前的戰(zhàn)略思路是整合平臺資源，沒有必要接盤長租公寓在戰(zhàn)略上走偏路。”

作為首家登陸A股主板市場的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，我愛我家旗下?lián)碛形覑畚壹摇⑾嘣ⅰ⒗グ俅蟮榷鄠€業(yè)務(wù)品牌，其中相寓為其旗下長租公寓品牌。半年報顯示，2020年上半年，相寓實現(xiàn)收入7.3億元，同比下降15.05%，新增服務(wù)客戶22.59萬人次，截至6月30日，全國在管房源規(guī)模25.3萬套。截至三季度末，相寓全國平均出租率為94.8%。

胡景暉判斷，我愛我家接盤蛋殼的消息或是由蛋殼方釋放出來，目的在于提振股價。

蛋殼之困久矣

實際上，蛋殼的困境早在數(shù)月前就已經(jīng)突顯。

10月傳言更是甚囂塵上，彼時有消息稱，杭州蛋殼公寓的公司財務(wù)跑路，公司破產(chǎn)倒閉;10月中旬，蛋殼公寓北京總部發(fā)生了供應(yīng)商維權(quán)事件。

10月14日，蛋殼公寓曾通過官方微博回應(yīng)稱，近期部分合作方因與本公司存在商業(yè)糾紛，采取了過激行為。散布“蛋殼跑路、倒閉”等相關(guān)不實言論、視頻、圖片，公司已報警處理。目前，蛋殼公寓經(jīng)營活動一切正常，同時也正在積極處理糾紛。

但這一切并沒有很快得到平息。

11月，蛋殼公寓北京總部再曝出維權(quán)事件，前來維權(quán)的包括租戶、供應(yīng)商、保潔、維修等人員。期間，各地蛋殼公寓的問題也頻頻出現(xiàn)，從租戶斷網(wǎng)到房東驅(qū)趕租客，再到房東聯(lián)系租客繳納房租等狀況不斷。

11月16日，破產(chǎn)傳聞再起。當日晚間，蛋殼公寓通過官方微博發(fā)布消息稱，“我們沒有破產(chǎn)，也不會跑路!”此外，蛋殼方面亦表示，其目前的確遇到資金困難的情況，但正在積極進行處理。租客和房東等問題，也在積極應(yīng)對。

同日，與蛋殼公寓合作“租金貸”的微眾銀行亦發(fā)表聲明稱：“建議客戶在已付期間繼續(xù)居住，保障合法權(quán)益。如果客戶合法權(quán)益受到侵害(如強制清退、斷水、斷電等情況)，建議通過法律途徑維護正當權(quán)益。如客戶已被迫搬離，我行將做出適當安排，盡量保護客戶權(quán)益，至少在2021年3月31日前，征信將不受影響。”

有在上海的蛋殼公寓租客向記者表示，其于11月17日收到了微眾銀行發(fā)出的相同內(nèi)容短信。據(jù)這位今年6月底剛簽了一年租約的租客反映，原本每月兩次的上門保潔服務(wù)，已有一個月未進行，而其投訴后多日也未收到蛋殼官方客服的回復(fù)。

記者亦在一個已經(jīng)滿員的房東維權(quán)微信群中看到，包括北京、上海等多地在內(nèi)的房東遇到蛋殼方面到期未支付租金的情況。

胡景暉直言，蛋殼困境的根本原因在于尚未找到盈利模式。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，市場上當下所謂的長租公寓都是“假長租公寓”，全部都是二房東，賺取租金差價與挪用資金池是這類型企業(yè)的兩大特征。

虧損嚴重

在經(jīng)歷過今年1月中旬登陸紐交所的高光時刻后，蛋殼公寓便迅速進入了低谷震蕩中。

2月份被曝出“以疫情為由要求房東免租”的消息，由此引發(fā)房東維權(quán);此后，蛋殼又遭遇了CEO高靖被政府部門調(diào)查、APP被工信部點名下架、COO顧國棟離職等一系列風波。數(shù)據(jù)顯示，年初至今，蛋殼公寓的股價累計跌幅達到了82.22%。

據(jù)披露，2017年-2019年間，蛋殼公寓分別實現(xiàn)營收6.57億元、26.75億元、71.29億元;虧損也逐年擴大，分別為2.72億元、13.66億元、34.35億元。

今年一季度，蛋殼公寓實現(xiàn)營收19.4億元，同比增長62.5%;凈虧損12.34億元，較上年同期的8.16億元的虧損額擴大逾50%，接近2018年全年虧損。

虧損不斷擴大的背后，蛋殼公寓在今年一季度的運營情況也頗不樂觀。據(jù)披露，2020年一季度，蛋殼公寓入住率75.6%，較2019年末的76.7%下降1個百分點;而2019年同期，這一指標為77.8%。

另外，蛋殼公寓的規(guī)模擴張態(tài)勢已經(jīng)出現(xiàn)了停滯。截至今年3月底，蛋殼公寓在國內(nèi)運營公寓數(shù)量共計419030間，較2019年末的438309間出現(xiàn)明顯收縮。

同策研究院資深分析師肖云祥分析認為，蛋殼出現(xiàn)今天的情況，一方面和自身管理混亂、成本控制和拓客能力相關(guān)，導(dǎo)致了在經(jīng)營層面出現(xiàn)問題;另一個重要的原因就是運營模式。

“蛋殼采用的是中介模式，租客-中介-房東是一個基本的運營鏈條，但作為中介方，蛋殼的抗風險能力太弱，一場疫情導(dǎo)致空置率增長，虧損是肯定的。”肖云祥認為，“但如果不是運用了大量的租金貸產(chǎn)品，公司也不至于在那么短的時間內(nèi)崩塌。在過去的運營中，為了短期獲得大量資金，蛋殼采用了大量的租金貸，2017-2019年租金貸使用比例最高達到91%，在一場疫情的沖擊下，這成為了資金鏈斷裂的直接原因。”

值得一提的是，蛋殼公寓事件持續(xù)發(fā)酵期間，有地方政府先后發(fā)布了針對長租公寓的政策，包括成都、西安、重慶等在內(nèi)的多個城市發(fā)文要求建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶等。

11月17日，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，其中明確提到，部分長租公寓采取“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題，已經(jīng)引起政府部門高度重視和社會密切關(guān)注。住房租賃企業(yè)不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業(yè)資金斷裂風險、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益;住房租賃企業(yè)應(yīng)充分意識到采取“高進低出”“長收短付”方式進行市場擴張從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營風險、法律風險。

上述市場人士向記者表示，各地陸續(xù)出臺相關(guān)監(jiān)管政策，在一定程度上意味著，即便蛋殼公寓沒有徹底爆雷，這個行業(yè)也將面臨很大的政策調(diào)整預(yù)期。“是個負面預(yù)期。”該市場人士補充道。