在今年兩會期間，房地產(chǎn)稅、長效機(jī)制等熱度并不高。政府工作報告重申“房住不炒”，“因城施策”寫進(jìn)報告。面對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力，中央保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，堅持“房住不炒”基調(diào)不變，堅持住房回歸居住屬性。

隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，房地產(chǎn)市場正處于恢復(fù)通道，近期部分城市土地市場熱度較高，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來不排除針對性政策的出臺，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

重申“房住不炒”強(qiáng)調(diào)城市政策靈活性

今年政府工作報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

這是自2018年政府工作報告中首次提出“房住不炒”，2019年未提及，2020年重申“房住不炒”，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這一定位非常堅定，政府在保障住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展上面的決心很大。

回顧近三年政府工作報告，2018年提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”2019年提出，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

可以看出，政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)本身的著墨越來越精簡，更體現(xiàn)出對“房住不炒”這一定位的長期堅持。值得注意的是，相比過去，今年“因城施策”寫入政府工作報告，且刪除了“落實城市主體責(zé)任”。

中國指數(shù)研究院分析指出，新冠疫情爆發(fā)以來，多地靈活因城施策，從供需兩端出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行起到重要作用，另外也有廣州、濟(jì)南、青島、樂山、赤峰等超10城出臺有關(guān)放松限購、限貸等政策被撤回。未來在“房住不炒”總基調(diào)下，各地因城施策將更加靈活，以保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

“1-4月政策多發(fā)成為最大特點，大多屬于救企與救市。目前看，降低首付的政策基本全部被叫停，松綁限購的政策也會收回，但部分補(bǔ)貼購房的政策，對市場依然有所影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這代表房地產(chǎn)調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。中央遏制房價過快上漲的決心不會發(fā)生改變。“從政策角度看，房價平穩(wěn)城市房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)輕微松綁的趨勢將在2020年持續(xù)。”

棚改大幕落下老舊小區(qū)改造提出目標(biāo)

今年以來，中央在重要會議上已多次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)存量住房改造提升，以改善居民居住條件。此次政府工作報告更是明確了具體的目標(biāo)：“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。”

中指院指出，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，力度明顯加大，改善居民居住條件的同時，亦可擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)有效投資。2020年老舊小區(qū)將重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，在此過程中，亦為企業(yè)的介入創(chuàng)造了條件，特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市場空間也將得到進(jìn)一步拓展。

對于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造來說，今年政府工作報告中并未提及，但今年是新三年棚改計劃的收官之年，分析認(rèn)為，棚改整體仍有一定體量，可能明顯低于原計劃量。棚改專項債恢復(fù)發(fā)行，但限定用在已開工項目，疊加貨幣化安置的比例大幅下降，棚改對房地產(chǎn)市場的支撐力度明顯減弱，或更多地發(fā)力在基建投資領(lǐng)域。

“2020年棚改未提及，棚改大幕已經(jīng)落下，下一步重點會轉(zhuǎn)移到老舊小區(qū)改造上來。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，“需要有更多房地產(chǎn)參與者來加入到這一領(lǐng)域，內(nèi)容包括更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車等，通過完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。”

貨幣環(huán)境較為寬松遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化

經(jīng)濟(jì)日報-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者注意到，相比往年，今年針對房地產(chǎn)的內(nèi)容并不多，會前外界普遍關(guān)心的房地產(chǎn)稅、長效機(jī)制、公積金等關(guān)鍵詞在此次政府工作報告中也并未提及。尤其是關(guān)于房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程，曾在2018、2019年政府工作報告中分別用了“穩(wěn)妥推進(jìn)”和“穩(wěn)步推進(jìn)”來表述。

張大偉解讀認(rèn)為，未提及之前市場擔(dān)憂的這些關(guān)鍵詞，對房地產(chǎn)市場偏利好。

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，政府工作報告提出，“穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速明顯高于去年。保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定。創(chuàng)新直達(dá)實體經(jīng)濟(jì)的貨幣政策工具，務(wù)必推動企業(yè)便利獲得貸款，推動利率持續(xù)下行。”

“未來貨幣政策有望繼續(xù)寬松，對于房地產(chǎn)市場來說，也會受到資金寬裕的利好。從房貸數(shù)據(jù)看，降息的影響逐漸出現(xiàn)，4月20日的降息基本落地，房貸首套房與二套房都下調(diào)了10個基點以上。2020年房地產(chǎn)不論是開發(fā)商的企業(yè)融資，還是個人按揭貸款，都有望降低成本。”張大偉說。

中指院分析同樣認(rèn)為，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，受益于較為寬松的貨幣環(huán)境，企業(yè)國內(nèi)融資略有改善，融資成本下降，同時，購房者置業(yè)成本亦有所下調(diào)，供需兩端資金面的改善對房地產(chǎn)行業(yè)均有一定支撐，房地產(chǎn)投資保持較快增長可期，進(jìn)而促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。另外，在“保就業(yè)”的目標(biāo)下，居民收入明顯下滑的預(yù)期或?qū)⒂兴徍停鄬⒂欣谑袌龅姆€(wěn)定。

5月26日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，今年防范化解金融風(fēng)險的工作重點有九項，其中之一是，堅決落實“房住不炒”要求，持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化。

“房地產(chǎn)本身的穩(wěn)定對于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要作用，房價穩(wěn)定、地價穩(wěn)定、預(yù)期穩(wěn)定才能有效落實經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。預(yù)計今年房地產(chǎn)不會出現(xiàn)過度刺激政策，穩(wěn)定依然是重中之重。”張波指出，穩(wěn)健的貨幣政策會更為靈活適度，降準(zhǔn)降息、再貸款等手段會推動企業(yè)便利獲得貸款，并推動利率持續(xù)下行。但對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融控制依然會保持相對從緊態(tài)勢，更是會嚴(yán)控資金非理性流入房地產(chǎn)市場。