近期疫情影響減弱，部分城市樓市回暖顯著。為遏制短期投機(jī)需求，7月已有多個(gè)城市發(fā)布樓市約束性調(diào)控政策。7月15日，深圳加入樓市政策收緊行列，市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱(chēng)《通知》)，對(duì)深圳樓市限購(gòu)、限貸和限售三個(gè)方面的政策進(jìn)行調(diào)整。

深圳樓市調(diào)控再升級(jí)

《通知》中調(diào)整商品住房限購(gòu)年限一條引起廣泛關(guān)注：“深戶(hù)居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶(hù)滿(mǎn)3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。”對(duì)比北京和上海現(xiàn)行的落戶(hù)即可購(gòu)房政策，深圳這條限制較為嚴(yán)格。億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，深圳作為首個(gè)買(mǎi)房需要有戶(hù)口，且要求附加所得稅/社保的一線城市，此規(guī)定直接封鎖了落戶(hù)買(mǎi)房投資的通道，對(duì)于非居住需求購(gòu)房的影響較大，扼殺了試圖通過(guò)落戶(hù)以購(gòu)房投資的行為。

在去年十一月，深圳在普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)里取消了對(duì)價(jià)格規(guī)定。本次《通知》再次更新了對(duì)普通住房的規(guī)定：“享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套住房套內(nèi)建筑面積120(含本數(shù))平方米以下或者單套住房建筑面積144(含本數(shù))平方米以下;實(shí)際成交總價(jià)低于750(含本數(shù))萬(wàn)元。”同時(shí)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

億翰智庫(kù)研究認(rèn)為，深圳的豪宅需要繳納豪宅稅，合理地界定普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，可以保障大部分群體對(duì)普通住房的需求。高于這一標(biāo)準(zhǔn)的住房均為非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，將享受不到相關(guān)的稅收優(yōu)惠，可以有效抑制非普通住房?jī)r(jià)格上漲。而增值稅征免年限的調(diào)整將對(duì)二手房市場(chǎng)交易能起到一定的抑制作用。

堵死“假結(jié)婚”購(gòu)房渠道

此次深圳限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)的熱議，與此同時(shí)，給規(guī)則“找漏洞”的話題在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議。針對(duì)《通知》中的“夫妻離異的，任何一方自離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算”規(guī)定，有網(wǎng)友戲稱(chēng)，若有房家庭雙方離婚后，一方迅速與另一無(wú)房的配偶結(jié)婚并閃離，若審查購(gòu)房資格只追溯到上一次結(jié)婚記錄，此時(shí)購(gòu)房是否可以不受限制。對(duì)此，深圳住建局發(fā)表回應(yīng)，購(gòu)房資格審查將“追溯3年內(nèi)所有離婚記錄”，即，購(gòu)房之日前3年內(nèi)有一次以上離婚記錄的，其擁有的住房套數(shù)按購(gòu)房之日前3年歷次離異時(shí)家庭總套數(shù)之和計(jì)算。

此外，對(duì)于戶(hù)籍和個(gè)稅繳納年限的限制，深圳市住建局發(fā)表補(bǔ)充說(shuō)明“已在深圳連續(xù)繳納社保或個(gè)稅滿(mǎn)5年但入深戶(hù)未滿(mǎn)3年的，具有購(gòu)房資格，限購(gòu)一套商品住房”。

深圳二手房市場(chǎng)預(yù)期向好

調(diào)控升級(jí)的背后，是上半年深圳二手房的高熱度。疫情減弱后，深圳二手房市場(chǎng)快速恢復(fù)，各項(xiàng)指標(biāo)增速領(lǐng)先其他城市。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020上半年深圳二手住宅成交43586套，同比大幅增長(zhǎng)39.9%。相對(duì)于同為一線城市的北京-5.8%和上海-8.4%，深圳市場(chǎng)增速過(guò)快尤為明顯。此外，深圳二手房市場(chǎng)成交價(jià)格同樣堅(jiān)挺，截止到2020年6月底，深圳二手住宅市場(chǎng)成交平均價(jià)格為69599元/平方米，上半年成交價(jià)格同比上漲8.0%。在2020年6月份，深圳掛牌的業(yè)主調(diào)整過(guò)價(jià)格的二手房中，漲價(jià)的房源占比為54.6%，這一比例領(lǐng)先于其他城市，且環(huán)比上升了2.2個(gè)百分點(diǎn)，同比去年上升了29.9個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，從深圳業(yè)主調(diào)價(jià)動(dòng)作來(lái)看，深圳二手房市場(chǎng)預(yù)期普遍向好。

下半年以來(lái)，杭州、寧波等多地收緊樓市政策。如今深圳也跟進(jìn)調(diào)控，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師王小嬙認(rèn)為，深圳調(diào)控收緊是市場(chǎng)過(guò)熱的必然結(jié)果，目前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞仍是“房住不炒、因城施策、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”，深圳本次在因城施策的原則下，結(jié)合自身房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控收緊政策，是為了保持當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。但整體來(lái)看，全國(guó)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)增速并未恢復(fù)到歷史同期水平，預(yù)計(jì)下半年政策全面收緊的可能性不大，市場(chǎng)總體仍將延續(xù)溫和窗口期。