“居住服務數字化開拓消費場景，提振消費需求，提升抗風險能力;數字化技術優化服務體驗，提升服務效率;數字化技術正在賦能服務者，促進品質服務。”在29日舉辦的貝殼研究院2020年度報告會上，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰表示，“下一個五年，是數字化技術對居住領域各行業、各環節重做一次的五年。數字化與居住的融合正在撬動巨大的新市場。”

報告認為，2020年房地產市場在特殊沖擊之下保持較高的韌性，土地、新房和二手房市場交易規模再創新高，對我國宏觀經濟復蘇發揮了積極作用。同時，建設數字中國已經被提到國家級戰略高度，線上數字化技術與房地產業的融合將進一步深化。

房地產市場總體保持平穩增長

回顧2020年，我國土地、新房和二手市場保持總體平穩增長態勢。對于2020年房地產市場保持復蘇的原因，報告分析稱，一方面疫情激發消費者住房條件改善的需求，消費者更加看重房屋空間的居住品質以及社區配套設施服務能力，為此形成了巨大的改善性換房需求。另一方面，全球貨幣流動性充裕，進入資產價格上漲的階段，房地產作為穩定的資產品受到消費者青睞，房價的升溫也帶動土地價格上漲。

報告預計2021年市場總體平穩，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當，其中二手房成交體量與今年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。

“未來的房地產市場需要因城施策、一城一策，夯實城市主體責任，長期實現穩地價、穩房價、穩預期。”國務院發展研究中心市場所房地產研究室主任邵挺指出，城鎮化會是未來牽動工業化，農業現代化，信息化重要的空間載體，特別是人口產業轉型快的、城市新舊動能轉換順暢的地方，住房需求將保持長期的旺盛。

數字化融合產業進一步深化

受疫情影響，消費者消費的習慣被改變，住房消費正經歷一場由線下，到線上線下結合的遷移變革。從成交前瀏覽房源、IM咨詢、帶看等準備工作，再到交易中的簽約、貸款核實等環節，消費者購房全流程中均已實現不同程度線上化滲透。“雖然房屋屬于一種大宗非標商品，在成交服務中，線下渠道不可能被線上所取代，但總的來看，消費者對線上工具的依賴度明顯增強，住房消費行為線上化是時代所趨。”貝殼研究院高級分析師閆金強說。

消費者線上轉化趨勢明顯，也加速了房地產互聯網營銷進程。解決短期線下銷售受阻的問題，比如出現了一些房企開發的“線上售樓處”、直播賣房等，第三方電商平臺以流量導客為主要優勢加入房產營銷線上化行列。

據不完全統計，龍頭房企中有20家開展了相關工作，其中恒大和碧桂園早在2014年就開始使用自己的線上平臺，功能上包括線上展示(VR)、咨詢、預約、客戶登記等，以替代售樓處功能為主，甚至開發了客戶推薦和意向簽約的功能。同時，與第三方平臺合作的情況也有所增加，渠道拓展成為2020年特殊時期影響之下的重要發展方向。

報告認為，今年開發商嘗試“線上售樓處”和直播等形式拓展了線上獲客渠道，是傳統線下營銷方式的補充。由于開發時間短、缺少產品經驗和市場驗證，線上平臺實際的使用價值有限，加上品牌產品的局限性，客戶對于這類平臺的依賴性有限。本質上，這些線上化產品的邏輯仍然是“為房找客”，而非為消費者找到合適的房子，并沒有根本性改變。

報告指出，今年房產的數字化主要是在銷售線上化方面的初步嘗試，最大的收獲在于讓行業認識到線上化的重要價值和發展趨勢。隨著政府積極參與到線上化過程中，政務信息化不斷推進，數字化對房地產行業的改造將會更為深入。

報告認為，2020年房產交易服務數字化進程的深化是線上技術推動場景變革，主要體現在四方面：信息發現渠道的線上化與多元化，信息篩選的決策智能化，轉化體驗的線上線下一體化，交易閉環的線上化。在信息發現環節，信息展示方式更生動，降低消費者信息獲取和理解的門檻。在信息篩選匹配環節，智能化輔助消費者及時獲取信息和精準決策，推動其房屋交易效率的提升。在客戶轉化環節，實景看房和講解轉移至線上，消費選擇更多，效率更高，體驗更佳。在交易環節，線上簽約和線上貸簽，在保障交易安全的前提下，極大提升了交易效率。

展望未來，在城鎮化深化、人口紅利消退的背景下，數字經濟成為經濟高階發展和創新的核心驅動力之一。居住服務業進入智能化階段，在房、人、流程等方面的線上化將加速，為消費者提供更多的選擇權和更好的服務品質與體驗，同時也為服務者的品質與效率賦能。