房住不炒大背景下，進入2021年，一線核心城市房價逐漸進入平穩階段。

中國指數研究院數據顯示，今年1月，上海新房成交均價為59983元/平米，2月份新房成交均價為54801元/平米，環比回落8%。而相比去年1月，上海新房成交均價為54366元/平米，去年2月為60154元/平米，環比上漲10%。

“現在上海二手房自從新政出來后，公司名義買房對于大多數人而言根本不可能，很大一部分打算置換的剛需客戶被限購，目前交易已經有所降溫。尤其是中考新政出臺后，上海知名雙學區房梅園小區降價明顯。”鏈家上海一位中介人士對《證券日報》記者稱。

保障剛需新政頻出勸退“炒房團”

上海新房市場的平穩，主要由于新政的推出。

2021年3月3日晚間，上海市房屋管理局發布一則《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》。要求進一步加強土地市場和商品住房市場管理，著力穩地價、穩房價、穩預期。

《通知》主要包括強化住宅用地供應管理;深化完善房價地價聯動機制;嚴格新建商品住房價格備案管理;強化商品住房交易管理;進一步加強房地產中介管理;嚴格規范企業購買商品住房;實施住房限售，對按照優先購房政策購買的新建商品住房限售5年。

其中對房價影響最大的是新房限售5年。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者稱：“這一點其實是配合了此前的積分購房等政策。此前積分購房客觀上使得一些購房者獲得優先購房權。此次上海充分考慮到此類購房的實際情況，通過限售，進一步限制此類住房的炒作，也同時可以使得相關樓盤進一步降溫。”

除了限售外，上海樓市曾在2月份出臺了一系列針對新房的搖號政策，即上海樓市調控“滬十條”。“滬十條”要求新開盤房源全部采用計分制，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。購房人在認購后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個分數;再按照搖號人數比房源多30%的原則，按計分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。

上海本地某房企一位不愿具名的人士對《證券日報》記者稱：“新房限售政策和積分搖號直接導致新房和二手房市場價格倒掛，因為限售和積分政策雙管齊下后，滿足新房購買條件的人大大減少，尤其炒房團直接被拒絕出門外，多數炒房團手上擁有多套房子，積分及持有需求收到新政擠壓嚴重，現在買新房搖到號就是賺到，因為新房價格比二手房便宜很多，對剛需家庭來說是保障。”

“上海的新房都是搖號且靠搶的，不用擔心賣不出去，主要因為上海人口流動性大，戶籍開放后滿足購房條件的人群不斷增加，這些人的需求都擺在那里。不僅僅是上海，環滬的新房也相對比較好賣。”滬上另一家房企內部人士對《證券日報》記者評價道。

交易降溫上海學區房降價苗頭初現

2020年，上海學區房在“公民同招”“民辦搖號”的政策出臺后，經歷了一波“魔幻”上漲。學區房滬浦東“老破小”公房小區——梅園的房價從10萬元/平方米附近，漲至25萬元/平方米，漲幅超過100%。

2021年3月16日，上海教委發布了中考改革的新政。此次新政提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%。這也意味著，每一所不挑生源地初中原則上都能拿到市優質高中分配下來的名額，能最大限度地保證校校之間的平等。

隨后，“老破小”梅園的房價又開啟一波“魔幻”下跌，有網友稱新政公布前房產評估430萬，新政后房價評估一夜下降了60萬，變成了370萬。

對于二手房及學區房價格趨勢，分析人士表示，優質初中學區房的含金量降低，同時也會傳導至優質小學的學區房。不過，上海一中介人士對《證券日報》記者稱：“目前來看，去年漲上天的二手住宅今年至今還保持著企穩，目前正值樓市小陽春，交易量不會差。另外對一些剛需且有上學需求的家庭而言，受新房搖號政策的影響，新房不太容易獲得資格，二手房成為他們的首選，尤其是改善家庭，所以二手房短期內也不會大跌，去年漲幅較高的學區房可能略有回落。”

除上海出臺新房限售等政策外，深圳、杭州等地樓市限購從嚴，一大批購房者一夜之間失去購房資格。深圳二手房開始采取指導價放貸，政策滿月后，據中原地產深圳數據顯示，龍華地區二手房掛牌價下降近10%。

“三道紅線”約束下房企追求平穩發展

新房搖號、限售及一系列政策的出臺，堵住“炒房”漏洞。而隨著房企“三道紅線”指標出臺，一些房地產企業也開始在利潤和規模之中做掙扎。

各項指標在“三道紅線”徘徊的滬上大型房企綠地控股，今年年初開始在降負債上發力。截至今年2月底，綠地控股在穩健應對春節前后付款高峰的同時，順利實現現金短債比超過1，“一條紅線”提前“轉綠”達標，比原計劃整整提前了一個多季度;有息負債總額再度下降60億元。

自去年推進去杠桿計劃以來，綠地控股累計較高點已下降超過500億元;凈負債率、剔除預售款后的資產負債率等指標也延續了持續回落態勢。

“事實上這就是選擇了放棄規模保利潤，降低負債，這兩者要平衡挺難的，但是對于那些三條線都不踩的房企而言，規模也變得尤為重要。”一位滬上房地產分析師對《證券日報》記者評價道。

與綠地控股不同，一些擁有商業的房企則相對低調沉穩。“政策調控的目的是保持房地產市場的平穩發展，于房企而言，順應政策導向、積極主動調整，增強經營風險防范意識，能夠促進企業更持久、穩健的發展。公司在保持房地產開發規模之際，會將重點轉到提升運營水平、提高經營質量上來，同時在商業地產、商業運營上保持快速發展，從而實現公司整體的持續發展。”滬上另一位10強房企內部人士對《證券日報》記者稱。(施露)