嚴查購房資金來源、加強限售管理，土地集中出讓……今年以來，全國各地調控政策頻出，直指自去年年末以來過熱的樓市。如今，這些政策正在發揮效應。貝殼研究院近日發布的《2021年4月樓市報告》(以下簡稱《報告》)顯示，4月份，全國66城新房市場成交量增速收窄，50城二手房成交量環比降約20%，二手房價格指數漲幅收窄。克而瑞研究中心近日發布的報告也顯示，4月份29個重點城市商品住宅成交面積同比增長16%，環比下降4%。

一線城市新房市場降溫

新房市場在輪番調控政策的影響下，4月份開始出現增速下降的態勢。《報告》顯示，1-4月全國66城新房市場成交套數相較1-3月增速收窄約25個百分點。從4月單月來看，成交量較2020年和2019年同期均有所回落。

貝殼研究院分析師潘浩認為，調控政策力度加強疊加小陽春動力趨弱，在全國新房整體成交量累計同比增幅或將逐漸平穩的大勢之下，三四線城市將會顯著放緩。

樓市熱度降溫在調控措施加碼的一線城市表現較為突出。具體來看，北京、上海、廣州、深圳4月新房成交面積同比增幅較3月均下降10-20個百分點。相比較而言，二線城市市場活躍度仍然較高，特別是長三角、長江中游、東南沿海的武漢、南京、杭州、溫州、寧波、福州、廈門、揚州、泰州等城市，1-4月新房成交面積較去年同期均有30%以上的增長。

克而瑞研究中心發布的報告顯示，4月份全國300城經營性土地總成交建筑面積降至12177萬平方米，環比下降22%。克而瑞研究中心分析師肖文曉認為，未來各區域、各城市市場或將持續分化，市場主旋律將由城市周期性輪動轉變為一城一行情，而市場冷暖變化很大程度上取決于供求關系。

二手房市場高位回調

與新房市場步調一致，受調控與季節性因素影響，全國二手房市場在3月見頂之后高位回調。貝殼研究院數據顯示，4月全國50城二手房成交量環比下降約20%，其中合肥環比降幅超40%，寧波、廈門等熱點城市環比降幅超30%。《報告》顯示，4月全國50城二手房價格指數漲幅由3月的1.6%收窄至1.0%，其中有32個城市漲幅收窄或由微漲轉為微跌。二線城市二手房價格指數環比漲幅均有所縮小，其中廈門縮小超過2個百分點。而北京、上海、廣州等一線城市二手房價格環比漲幅均較上月縮小。

與3月供需兩端均高度活躍不同，4月全國50城二手房新增掛牌房源環比降約7%，客戶帶看量與上月基本持平。50城二手房景氣度指數較上月下降至33，連續第2個月回調。其中，上海、廣州、深圳調整幅度較大，合肥、杭州、廈門、寧波及泉州、紹興、嘉興市場景氣度回調。“市場熱度由一二線城市向周邊三線城市轉移，未來三四線城市調控收緊的壓力較大。”潘浩分析認為，樓市調控開始向三四線城市下沉，政策已覆蓋到縣級城市，未來土地市場升溫的三四線城市隨時可能被調控。

租賃旺季進入尾聲

走過3月小陽春的房屋租賃市場，4月以來進入租賃旺季的尾聲。貝殼研究院數據顯示，4月全國重點40城住房租賃成交量環比減少20.4%，各城市成交量均環比減少超過10%。

其中，呼和浩特、太原和煙臺4月租賃成交量環比降幅最大，無錫、寧波、佛山、蘇州和南昌市環比降幅最小。一線城市中上海環比降幅最大，達到近30%，北京、深圳和廣州環比降幅在20%以內;新一線城市中西安、青島環比降幅最大，西安環比降幅超過25%，蘇州、佛山和長沙環比降幅最小，在15%以內。

租賃住宅成交量的下滑暫未帶動租金價格變動。4月全國重點40城中26城租金指數環比上漲。哈爾濱、蕪湖和太原租金指數環比漲幅最高。

潘浩表示，因高校畢業生帶來的租賃旺季或將逐步顯現，預計5月租賃市場活躍度再次提升，北京等對人才吸引力較強的一二線城市租賃市場升溫將更為顯著。這在業主出租信心加強上可見一斑，數據顯示，4月新增租賃房源掛牌均價環比和同比均上漲，全國重點40城新增房源掛牌均價為38.4元/平方米，環比小幅上漲1.5%，同比上漲3.8%。 (申健)