5月20日，2022中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十屆產城融合投融資大會在線上舉行，會上發布了《2022中國房地產上市公司TOP10研究報告》(簡稱“《報告》”)，報告的研究對象主要包括95家滬深房地產上市公司(后簡稱“上市房企”)和80家內地在港上市房企。

《報告》發現，2021年在疫情和房地產調控前緊后松的背景下，上市房企收入規模再創新高，但“增收不增利”現象嚴重，且企業間經營規模、財富創造力和財務穩健等方面的表現持續分化。

首先是上市房企總資產表現分化。2021年滬深及內地在港上市房企總資產規模增速進一步放緩，總資產增速創近年新低。其中，滬深上市房企總資產均值為2067.6億元，增速均值6.8%，較上年回落6.7個百分點。內地在港上市房企總資產均值為2470.2億元，同比增長均值為10.5%，較上年回落11.8個百分點。

隨著行業分化的進一步加劇，不同性質的上市房企的發展態勢也出現了差異。《報告》指出，前期保持高速發展的民企在放慢腳步，央企、地方國企則體現出了較強的持續經營能力，在逆周期階段依然穩步前行。2021年央企、地方國企和民企的總資產均值同比增速分別為12.1%、10.2%和6.8%。

其次是受高地價和限房價雙重擠壓，上市房企盈利規模和能力顯著下行。2021年，滬深上市房企營收增速與上年持平，而內地在港上市房企營收增速略有提升，但凈利潤增速創新低，“增收少增利”現象加劇。

具體來看，2021年滬深、內地在港上市房企營收均值分別為316.6億元、462.7億元，同比增速分別為15.5%、17.7%，分別與上年持平和增加2個百分點。而凈利潤均值分別為17.3億元、43.4億元，同比分別下降41.6%和18%，分別較上年減少38個百分點和19個百分點。

《報告》顯示，2021年滬深、內地在港上市房企凈利潤率均值分別降至8.4%和7.5%，凈資產收益率均值分別降至4.4%和9.1%。隨著商品房銷售增速下行和疫情持續，前期高地價、限房價等多重因素導致房企盈利能力持續下行。

從財務穩健性來看，《報告》發現，受融資監管趨嚴和“三道紅線”影響，上市房企的負債規模再度縮減，負債率下降。2021年滬深及內地在港上市房企的資產負債率均值分別為71.0%、76.7%，較上年均下降0.2個百分點，兩地上市房企剔除預收賬款的資產負債率分別降至64.4%、69.5%，均值全部合規。

在現金短債比方面，2021年滬深及在港上市房企的現金短債比均值分別為1.24、1.32，速動比率均值分別為0.42、0.49，為短期債務提供了有力保障。

整體來看，《報告》指出，房地產板塊抗跌性不如大盤，但其中具有融資優勢的經營穩健的龍頭企業、國央企和區域龍頭企業、在多個賽道具有較強競爭力的企業值得投資者關注。

2022年以來，隨著疫情多點散發和宏觀經濟下行壓力，房地產市場調控邊際寬松趨勢顯著。《報告》預計，上市房企競爭將進入全面競爭時代，未來擁有良好基本面、第二業績增長曲線的上市房企將釋放更高的企業價值。 李莎