58安居客房產研究院分院院長張波表示，房價或許會有小幅上漲，但并不會出現(xiàn)大幅波動，也不會帶來大批投資需求涌入。

環(huán)京的廊坊取消了維持5年多的限購政策。

近日，河北廊坊市發(fā)布《廊坊扎實推動全市經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》(下稱“明白卡”)，其中針對房地產市場的六條措施中，第一條便是全面取消戶籍、社保個稅等方面不適應當前房地產市場形勢的“限制性購房條件”。同時強調對“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣(市)等重點區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

這也意味著，廊坊執(zhí)行了5年多的限購政策而今正式取消。

2017年，廊坊出臺限購政策，規(guī)定非當?shù)貞艏用窦彝ヌ峁┊數(shù)?年及以上社保或納稅證明的，限購1套住房;已擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭，或3年以上不能提供當?shù)厣鐣ｋU繳納證明或納稅證明的，暫停在當?shù)刭彿俊?/p>

政策出臺后，漲勢兇猛的廊坊房價開始跳水，不少業(yè)內人士稱，近幾年房價降幅最大的城市便是廊坊。“最直觀的一點是廊坊北三縣的房價相比最高峰已經(jīng)跌去了60%，下滑速度和規(guī)模均超出此前預期，這也是此次取消限購的直接原因。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“最后的底牌”

事實上，廊坊樓市政策的松動或從今年6月便已啟動。

6月17日，廊坊市人民政府官網(wǎng)曾公布《關于支持房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》，但其中第一條并未披露，僅顯示略，其余五條則與上述明白卡中房地產政策調整基本一致。

在滿足房地產業(yè)合理資金需求方面，文件指出進一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例不低于20%。對擁有1套住房但未結清相應商業(yè)性個人住房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例不低于30%。

同時合理確定并推進落實商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例;對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，力爭2022年8月份全市新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率較4月份下降30個基點;二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

在充分保障引進人才的合理住房需求方面，文件指出對引進的高端人才(具體范圍由各縣(市、區(qū))結合實際確定)，各地可結合實際，在其購買首套自住住房時給予補貼，并提高住房公積金最高貸款額度;對在本地租房的，可給予租金補貼。

此外還有提高房地產交易服務水平，打通安置房、保障性租賃住房籌集與存量商品房的通道，用好綠色建筑金融政策支持等方面優(yōu)化調整。

毋庸置疑的是，第一條對限購、限售政策的放寬才是“松綁”樓市的最大利器。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，廊坊包括環(huán)京區(qū)域的限購政策取消是在其它樓市政策刺激沒有效果的背景下出臺的，這應該是廊坊包括環(huán)京區(qū)域刺激樓市的“最后底牌”。

環(huán)京產業(yè)發(fā)展不足

從地圖上看，廊坊市較為特殊，主要是其擁有北三縣，也就是三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，這三個縣市地處京津之間，此前吸引了大批北京的投資購房者前往置業(yè)，加上雄安新區(qū)概念利好刺激，使得廊坊房價在2016年-2017年間火速上漲，最知名的燕京房價也一度來到4萬元/平方米的高位。

而2017年限購政策實施后，廊坊樓市快速轉冷，甚至跌入冰點。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2016年廊坊新建商品住宅成交49820套，成交面積達481.42萬平方米;轉入2017年這兩項指標分別下滑約六成，總成交金額也從上年的506億元降至約208億元。下降趨勢還在繼續(xù)，2018年廊坊成交8723套新房，成交面積83.72萬平方米，分別同比下降56%、58%，兩項指標均不及2016年的兩成。

隨之而來的是房價的急速下滑，不少買在“山頂”的高杠桿購房者因房產價格低于貸款金額，無奈選擇斷供棄房。

今年上半年，持續(xù)的限購疊加疫情反復、整體市場低迷，廊坊商品住宅成交6763套，同比下降13.1%，成交面積69.05萬平方米，成交均價11735元/平方米，同比下降23.2%，成交金額81.05億元，同比下降32.6%，形勢仍不樂觀。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，廊坊和北三縣作為環(huán)京區(qū)域，大量的購房需求實際上來自于北京外溢，本地的需求相對有限，限購對當?shù)貥鞘械挠绊懞艽?。其認為，“與環(huán)京不同的是，環(huán)滬和環(huán)深都形成了以加工制造業(yè)作為其核心產業(yè)驅動力的模式，并且以上海、深圳為核心城市形成了相對完整的產業(yè)鏈條，因此環(huán)滬和環(huán)深區(qū)域本身就有很強的人口吸引力，本地化的需求對樓市的支撐力度強。相比之下，環(huán)京地區(qū)的產業(yè)發(fā)展從目前來看要弱于環(huán)滬和環(huán)深地區(qū)，目前大量居住在環(huán)京地區(qū)的人群依然是城市的‘搖擺族’，每天來回北京各CBD和環(huán)京之間”。

“在樓市乏力特征凸顯的背景下，取消或放松先前較為嚴苛的政策是適時且必要的。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪說。

不會有投資需求涌入

對于取消限購限售后的環(huán)京樓市，不少業(yè)內人士認為這將會帶來北京外溢的購房需求，提振市場。

關榮雪表示，北三縣及雄安新區(qū)周邊限售取消，或能在一定程度上盤活二手房市場交易，上述區(qū)域為北京外溢需求的主要承接地，此舉也是加強北京與環(huán)京地區(qū)樓市溝通性，切實緩解環(huán)京地區(qū)購房門檻較高的壓力，助力當?shù)厥袌龌厣欣诋數(shù)胤康禺a市場的平穩(wěn)發(fā)展。

“從房價來看，環(huán)京地區(qū)存在明顯的價格洼地，這也是其吸引北京需求外溢的重要因素所在。本次取消限購，就是要回歸保障居民合理的住房需求，滿足大量在京工作人群的實際居住需求。”張波補充道。

那么，此次“松綁”后環(huán)京樓市是否會吸引大量投資客進場，引起房價跳漲呢?

宋紅衛(wèi)持否定態(tài)度，其認為當前與2016年、2017年時相比最大的區(qū)別是廊坊新房庫存較高，且二手房掛牌量大增，樓市壓力較大;再者當前背景與此前完全不同，目前整個房地產市場發(fā)展的邏輯已經(jīng)改變，市場的三個信心也沒有恢復，尤其是購房者信心不足，全國層面，除了幾個一線和核心二線樓市稍微堅挺外，其它大部分城市都處于下跌過程，因此即使取消限購，預計投資客也不會進入這些地區(qū)買房。

張波也認為，房價或許會有小幅上漲，但并不會出現(xiàn)大幅波動，也不會帶來大批投資需求涌入。 (左宇)