北京市規(guī)劃和自然資源委員會日前發(fā)布本年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補(bǔ)充公告，針對今年第一批次通過掛牌方式出讓的29個項(xiàng)目，公布了土地合理上限價格、競建“公共租賃住房”上限面積等，并要求競買人對未來房屋售價及住房最低品質(zhì)保障等內(nèi)容做出承諾。

據(jù)報道，這是北京市首次公布土地合理上限價格，通過合理控制地價，推動商品住宅用地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、促進(jìn)土地利用、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。

土地合理上限價格即北京市為這29個地塊設(shè)置的一個最高價格。經(jīng)測算，超過9成地塊的溢價率沒有超過15%，原來土地招拍掛“價高者得”，現(xiàn)在定了上限價格，開發(fā)商拿地時不再無序競爭，而是理性競爭，降低了房企拿地的成本，也降低了土地流拍或者退地的概率。土地合理上限價格的設(shè)定既提高了市場信息透明度，也便于企業(yè)測算，從而引導(dǎo)企業(yè)理性競買。

專家表示，此舉體現(xiàn)了土地市場公開、公平、公正原則，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。

地價與房價，即面粉與面包的關(guān)系。地價高，房價就不可能低。房價主要由地價、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)和利潤等構(gòu)成，據(jù)了解，有的地方地價占房價30%至40%的份額。土地招拍掛、價高者得，無疑是在人為地推高土地價格，盡管有“競價+熔斷”“競價+搖號”措施，但各地地王仍是層出不窮。設(shè)置土地合理上限價格，從土地出讓的環(huán)節(jié)調(diào)控地價，未來地王難以出現(xiàn)。這一舉措具有借鑒意義。

以前政策主要是“限房價，競地價”，現(xiàn)在設(shè)置土地合理上限價格、直接從土地出讓環(huán)節(jié)做文章，這對于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”有著重要意義。樓市調(diào)控易陷入邊調(diào)控邊上漲的困局與怪圈。近期不斷有新聞報道房價上漲的消息，如新聞報道“土地價格一再突破上限，銀川樓市未來將如何發(fā)展”等，國家相關(guān)部門也已就房價問題約談多個城市。總而言之，樓市調(diào)控一直是道難解的題。

從土地環(huán)節(jié)抑制房價、調(diào)控房地產(chǎn)市場，可謂政策調(diào)控新趨勢。今年2月，國土資源部要求全國22個重點(diǎn)城市住宅用地出讓實(shí)行“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告和集中組織出讓活動，原則上每年不超過3次。土地集中供應(yīng)，本質(zhì)上是穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價。住宅用地出讓“兩集中”，什么時候供地，什么樣的地，城市供地計(jì)劃將十分明確。如此一來，一年到底有多少地供應(yīng)，開發(fā)商就有了預(yù)期，有空間和時間深思熟慮要不要拿地。以前由于信息不透明，開發(fā)商不知道后面還有沒有地供應(yīng)，于是搶地、高價競地的現(xiàn)象就時常出現(xiàn)，這也變相地拉高了土地的價格。實(shí)行住宅用地出讓“兩集中”，與公布土地合理價格上限有著同樣的作用，都從土地出讓環(huán)節(jié)著手，都有著穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的作用。

針對近期城市房價上漲之勢頭，有專家呼吁，盡快按國土資源部門出臺的“兩集中”辦法出臺土地供應(yīng)計(jì)劃，尤其是房價上漲幅度較大、庫存消化周期不足10個月的熱點(diǎn)城市。如果說土地出讓“兩集中”是從穩(wěn)預(yù)期的角度穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，那么北京公布土地合理上限價格，就是直接“按住”地價不往上躥，通過穩(wěn)地價來穩(wěn)房價，繼而穩(wěn)預(yù)期。

目前樓市政策調(diào)控多從限購、限售等房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)的終端環(huán)節(jié)著手，難以標(biāo)本兼治，而北京公布土地合理上限價格這一政策具有了導(dǎo)向性。從土地出讓環(huán)節(jié)、整個產(chǎn)業(yè)的源頭著手，或?qū)⑵鸬礁蔚淖饔茫唧w影響如何還有待檢驗(yàn)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，“兩集中”加上“合理土地上限價格”，實(shí)際上是政府從土地價格上進(jìn)行了讓步，并且通過各種細(xì)致管控，使開發(fā)商必須從未來新房售價上讓利給購房者，這對剛需或剛改購房者都是利好。可以分析，面對樓市房價不斷上漲之勢，土地限價或成樓市調(diào)控新趨勢。

土地仍是房地產(chǎn)的核心，政策調(diào)控從土地環(huán)節(jié)著手，既可以是“殺手锏”也可以是“穩(wěn)定閥”，土地溢價空間減少，也將倒逼房企經(jīng)營管理與創(chuàng)新能力的升級。(何翠云)