靠規(guī)模增厚凈利潤(rùn)的操作似乎沒那么有效了，守住25%的毛利率紅線也不再是易事。即便是頭部房企，也面臨著毛利率下降的壓力，不少房企正在進(jìn)一步遭遇盈利能力的“滑鐵盧”。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)WinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，2021年一季度，剔除數(shù)據(jù)不全企業(yè)，A股124家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)為195億元，同比下降16%。另據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者整理的近10年數(shù)據(jù)顯示，這124家房企的一季度盈利峰值出現(xiàn)在2019年，彼時(shí)其歸母凈利潤(rùn)合計(jì)為384.5億元。也就是說，今年一季度，A股上市房企比2年前出現(xiàn)峰值時(shí)少賺了約190億元;平均每家公司的歸母凈利潤(rùn)也降至1.6億元，比2年前低了一半。

“房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下降，利潤(rùn)回歸到正常水平是一個(gè)趨勢(shì)。此前，房地產(chǎn)行業(yè)通過土地升值房?jī)r(jià)上漲，來收獲較高的利潤(rùn)率，而目前由于土地價(jià)格較高，房?jī)r(jià)調(diào)控限制等原因，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降。”在2020年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，朗詩地產(chǎn)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事田明向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，這對(duì)房企的要求越來越高，不能有軟肋和短板，任何一個(gè)環(huán)節(jié)控制不好都會(huì)導(dǎo)致毛利率受到影響。另外，他強(qiáng)調(diào)，土地紅利已經(jīng)沒有了，容錯(cuò)空間越來越小，企業(yè)需要依靠精細(xì)化管理提升利潤(rùn)率，例如在內(nèi)部縮減成本等。

毛利率下滑成趨勢(shì)？

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)層面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他一些費(fèi)用，其中土地成本占比較高，因此銷售單價(jià)的高低幾乎決定了一家房企的利潤(rùn)空間。《證券日?qǐng)?bào)》記者與多家房企高管交流后獲悉，一般大型房企都將“毛利率達(dá)到25%、凈利潤(rùn)率超過10%”視為紅線，若在拿地測(cè)算中達(dá)不到這一水平線，則會(huì)考慮放棄競(jìng)拍。

根據(jù)A股房企2021年一季度的表現(xiàn)，分層級(jí)來看，在124家上市房企中，銷售毛利率超過25%的有71家，占比57%，2020年則為85家，占比69%;超過30%的有57家，占比46%，2020年則為67家，占比54%;超過40%的有31家，占比25%，2020年則為30家，占比24%;在10%-25%區(qū)間的有39家，占比31%，2020年為28家，占比23%。

不難看出，以往躋身高毛利率水平梯隊(duì)的成員正在降檔。“主要受土地成本提高影響，前期高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，推高了營(yíng)業(yè)成本，導(dǎo)致盈利空間進(jìn)一步受到擠壓。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，同時(shí)，“房住不炒”政策持續(xù)，一線、二線熱點(diǎn)城市限價(jià)政策抑制了溢價(jià)，企業(yè)盈利空間受到限制。此外，受新冠肺炎疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)影響，所持物業(yè)的收入和凈利潤(rùn)表現(xiàn)仍待恢復(fù)。

同策研究院資深分析師肖云祥亦有類似看法。他向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，毛利率下行是多方因素造成的，房企目前結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，大多是在一兩年前拿的地，拿地成本較高;同時(shí)，近年來房企融資成本進(jìn)一步提升;各主要城市執(zhí)行嚴(yán)格的限價(jià)措施，自然導(dǎo)致房企盈利能力下滑。

“行業(yè)毛利率下滑趨勢(shì)短期仍會(huì)持續(xù)。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一方面上述高溢價(jià)土地尚未全部完成結(jié)轉(zhuǎn);另一方面，從目前集中供地的實(shí)際情況看，在土地溢價(jià)率下降的同時(shí)，其他配建需求不斷增加，房企短期的土地、建設(shè)成本并未大幅降低。整體上看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平短期保持下滑，中期小幅回升，長(zhǎng)期穩(wěn)定在中等水平。

房企需避免沖動(dòng)拿地

“要改變思想認(rèn)識(shí)，行業(yè)利潤(rùn)率走低是大趨勢(shì)，土地紅利時(shí)代早過去了。”某頭部房企掌舵人向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，不要想著賺“大錢”，要學(xué)會(huì)省“小錢”賺“小錢”。

事實(shí)上，近期多家房企的高管在與《證券日?qǐng)?bào)》記者溝通時(shí)表示，相比過去粗放型的管理，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)整體精細(xì)化程度在提高。比如，過去對(duì)于樣板間成本控制并不嚴(yán)格，一旦老板看了說不滿意，立刻拆了重新裝修，但現(xiàn)在每筆支出費(fèi)用都要報(bào)批后嚴(yán)格落實(shí)，也就是基本上很多房企都實(shí)施了全面預(yù)算管理制度，以管控成本支出，節(jié)省每一筆“小錢”。

當(dāng)然，開發(fā)商最大的成本支出依舊是拿地。要想緩解毛利率水平不斷下滑的情況，首先要“理性拿地，加強(qiáng)城市研判精準(zhǔn)性，精準(zhǔn)投資保證盈利空間。”劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，更要優(yōu)化產(chǎn)品，贏得口碑與市場(chǎng)。另外，要進(jìn)行數(shù)字化賦能管理，從各角度優(yōu)化內(nèi)部管理，實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)轉(zhuǎn)和成本控制。

在潘浩看來，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，成本管控能力將是對(duì)房企盈利能力的較大考驗(yàn)，包含土地成本、建設(shè)成本以及融資成本等，一些擅長(zhǎng)高舉高打的房企將面臨更艱巨的挑戰(zhàn)。

“不要沖動(dòng)拿地，要降低拿地成本;拓寬融資渠道和方式，通過多元、創(chuàng)新的融資手段，降低融資成本;提高自身運(yùn)營(yíng)效率，未來高周轉(zhuǎn)對(duì)于大多數(shù)房企而言應(yīng)該是標(biāo)配。”肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，同時(shí)，房企需要開展多元化經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)型盈利能力強(qiáng)的多元化業(yè)務(wù)，本身可以獲得更高的投資回報(bào);另外，產(chǎn)業(yè)能力的優(yōu)勢(shì)也可為降低拿地成本產(chǎn)生正向影響。

“目前位居第一梯隊(duì)的房企具有較大規(guī)模優(yōu)勢(shì)，且多數(shù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，行業(yè)集中度加劇趨勢(shì)將長(zhǎng)期保持，梯隊(duì)之間的內(nèi)部波動(dòng)會(huì)有，但跨梯隊(duì)的躍進(jìn)則不易在頭部梯隊(duì)出現(xiàn)。”潘浩認(rèn)為。

“城市布局合理、產(chǎn)品與城市匹配度高、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)、擁有多元拿地和融資優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，盈利空間更加充足。”劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立，房企毛利改善空間有限，但受運(yùn)營(yíng)能力、融資能力、品牌影響力等因素影響，行業(yè)毛利率表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性變化。(王麗新)