在8月31日的“住有所居”新聞發布會上，住建部重申“房住不炒”基調和“三穩目標”，提出建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，因城施策，因地制宜，規范房地產市場秩序。

而房地產市場新一輪的密集調控早已啟動，今年以來，北京、上海、深圳、成都等多個城市都對限購、限售、二手房、土拍規則等方面的調控政策進行了完善升級。

據中原地產研究中心統計，截至8月22日，年內全國房地產調控累計突破400次，月均超過50次，2020年前8個月為368次，2021年來房地產調控政策全面刷新歷史紀錄。

土地市場：限地價、提品質、嚴審查成為標配

在土地供給端，多座城市推遲了第二輪集中供地計劃，并修改了土拍規則，“政策工具箱”不斷完善。

首先，多地通過調低地塊溢價率，從根源上控制整體地價水平，實現“穩地價、穩房價”的目的，同時也為企業預留合理利潤空間。

深圳在第二批集中供地重新掛牌后，規定在保持掛牌起始價不變的基礎上，地塊溢價率上限統一由45%調整為15%;杭州將一般地塊溢價率上限從20%調整到15%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%;濟南的掛牌居住用地設置了最高溢價率不超過15%的“紅線”;成都將宗地溢價率設置在9-11%左右，低于其他城市。

提高住房品質也成為新一輪集中供地的重要調整方向。杭州推出10宗“競品質”地塊，并且將先比拼高品質建設方案，再進入競價環節;成都取消“競配建”方式，明確了“定品質”;蘇州、南京也將“定品質”納入土拍規則。

曾被住建部點名表揚的北京，第二輪集中供地“競品質”地塊數達到36宗，并將在大興區黃村鎮DX00-0102-0208-6026、6020地塊競拍中首次試點“競現房銷售面積”程序。

“從各個環節確保房屋交付的品質和質量，將改變房企現有的高周轉運營模式，影響房企運營節奏和產品設計，對房企運營能力提出了更高要求。”中指研究院分析人士稱，競品質和競現房將延長房企資金流轉周期、增加房企資金使用成本，一定程度上提高了此類用地的拿地門檻，或將影響部分中小企業或民企的拿地意愿。

此外，多個城市在第二批集中供地競拍中加入了搖號機制，還普遍加強了對房企的資格審查以及資金來源審查，明確“禁馬甲”。以深圳為例，此次土拍將在達到地塊限價和自持面積上限后轉入搖號程序，并明確要求用地競買申請人須具有房地產開發資質，同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，且“參與本批次用地競買最多可競得3宗用地(含聯合競買)”。

精細化：一城一策，持續查漏補缺

在新房市場，各城市持續從限購、限售、限價以及限貸等維度對現有政策查漏補缺，新一輪熱點城市的調控加碼呈現出更精細、更高頻的特點。

從限購角度，北京發布新政打擊假離婚，杭州升級繳納社保年限，武漢推出“房票制”，西安則將限購政策細化到了街道。

很多城市還發布或者升級了“限售令”，曾被住建部約談的金華、惠州在8月出臺新政，規定新購買的新建商品住宅在取得《不動產權證》滿3年后方可上市交易，并且金華將新房和二手房都納入了“限售”范圍。

 

(圖片來源：金華市住房和城鄉建設局官網)

限價方面，除了在第二輪集中供地出讓規則中對未來項目銷售價格作出限制以外，海口、三亞、銀川、惠州等城市還紛紛出臺最新“限價令”，調整新房備案均價。

同時，房地產市場還出現了雙向調控，抑制房價過快上漲的同時也在控制價格過多下跌，保障房地產市場平穩運行。江陰市住建局8月底發布長三角地區首個“限跌令”，嚴禁低價傾銷、降標降質，此前大連、昆明、岳陽等城市也曾出臺新規，限制開發商降價。

在金融信貸角度，據貝殼研究院整理統計，東莞、銀川首付比例相比去年均提升了10%，貸款集中度、違規資金監管、差別化信貸、審核首付資金來源成為基礎配置，落實銀保監會提出的嚴防違規資金流入房地產相關要求。

貝殼研究院分析指出，從政策分類角度來看，今年有關資金來源、房地價聯動、限購的政策占比明顯提升，而限購、限貸政策對房價的持續性抑制作用會高于限價政策。

二手房：密集調控，引導價格預期

相似的變化同時發生在二手房市場，各城市密集出臺新政加強對其的調控監管。

設置成交參考價成為這一輪二手房市場調控的新舉措。今年2月8日，深圳住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，公布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格，并要求中介掛牌價不能超過參考價。隨后，上海、成都、杭州、無錫、廣州、衢州等城市陸續跟進，其中廣州熱點區域住宅小區二手房指導價均不超過每平方米10萬元。

業內人士認為，二手房參考價格有助于合理引導價格走勢，抑制過高標價的出現。貝殼研究院策略分析師表示：“參考價的設定同時使得二手房交易更加透明，買賣雙方信息對稱;另一方面銀行將依據參考價發放貸款，貸款將不再隨著價格上漲而增長，相當于控制了購房貸款杠桿率，從而能夠有效抑制依靠貸款多次購房的投資需求。”

二手房市場的監管收緊還反映在官方網絡交易平臺的推出。9月7日，深圳住建局發布通告稱，深圳市住房公積金管理中心正式承接房屋交易管理職能，自9月13日起，該中心將首批推出房屋交易資格審查、房屋買賣合同網簽備案以及出具購房資格證明等業務“全程網辦”。自助交易二手商品房的，買賣雙方也可通過深圳市房地產信息平臺完成買賣合同錄入、交易資格審查、商品房買賣合同網簽備案業務。

8月18日，杭州市“二手房交易監管服務平臺”正式上線了“個人自主掛牌房源”功能，標志著杭州的二手房自主交易有了更規范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。

 

(圖片來源：杭州市住房保障和房產管理局官網)

杭州市住房保障和房產管理局表示，該功能打破了傳統依賴中介機構的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構房源信息不對稱的弊端。克而瑞分析人士則表示，政府搭建“二手房交易監管服務平臺”并非完全取代中介機構，主要目標還是加強二手房市場監管，對二手房市場而言，二手房成交參考價、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”。

上海則是這方面的典型案例，7月份出臺二手房源掛牌價核驗政策，8月初開始上海二手房申請房貸將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

在密集的二手房調控政策下，上海中原地產數據顯示，繼7月份成交量環比下降15%后，8月份上海二手房成交量環比降幅擴大至24.3%，成交套數從7月的2.4萬套跌至1.8萬套，同比下挫39.5%。

整體來看，不論各個維度的政策如何變化，本質上都是在貫徹房地產“穩地價、穩房價、穩預期”的要求。克而瑞分析人士認為，房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”，夯實城市政府主體責任;熱點城市仍將堅持調控目標不動搖、力度不松勁，并結合實際市場變化情況，及時采取針對性的調控政策措施。(記者 安垚)