每經記者 包晶晶

二手房交易迎來重大變化。

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3月30日，自然資源部、中國銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下簡稱《通知》），對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。這意味著，“帶押過戶”從地方性政策走向了全國化、常態化和全面推進的階段。

事實上，根據中指監測數據，2022年以來全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，包括深圳、濟南、大連等多個省會城市和計劃單列市。而且，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展二手房“帶押過戶”。

“按100萬元總價、貸款金額約70萬元、貸款本金余額50萬元為例，如果按照過去的交易模式，賣房人需要先籌集50萬元歸還貸款才可以實現房產轉讓。而按照‘帶押過戶’政策，這50萬元的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。”易居研究院研究總監嚴躍進3月31日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，此次政策的意義在于，后續對于盤活二手房市場、以二手房帶動一手房交易等都具有積極的作用。近期各地二手房的交易復蘇，也有一部分原因和此類政策的推進有關。

強調常態化、以點帶面

根據《通知》，“帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

中指研究院市場研究總監陳文靜3月31日通過微信告訴記者，目前各地推出的“帶押過戶”主要分為個人業務和企業業務，個人業務居多，主要針對二手住宅交易。部分地區如東臺、平頂山等，還將“帶押過戶”業務擴展至工業項目、商業地產等領域，有效解決了在押的不動產交易過戶中“轉貸”辦理時間長、交易風險高、資金負擔重等問題。

與過往多個城市“帶押過戶”更強調從不動產登記制度、創造營商環境等角度進行不同，《通知》明確，要高度重視，提高政治站位，將做好不動產“帶押過戶”作為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一。

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展，最終實現地域范圍、金融機構和不動產類型“帶押過戶”全覆蓋。

嚴躍進認為，此次政策對于上述三個層次的表述，充分體現了常態化開展“帶押過戶”的導向，對于后續不同城市、不同銀行和不同房地產項目的改革試點都具有積極的指導意義。

防止“一房二賣”

在各地在實踐探索中，目前主要形成了三種“帶押過戶”模式：一是新舊抵押權組合模式，即通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”；二是新舊抵押權分段模式，即通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”；三是通過抵押權變更實現“帶押過戶”。

《通知》要求，各地結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。此外，買賣雙方涉及不同貸款方的業務時，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”、防范抵押權懸空等風險。

《通知》同時強調，要建立暢通的溝通協調機制，加強業務指導和監管，梳理各環節風險點，制定應急預案，通過發布三方（四方）協議樣本、風險提示、業務預警等方式切實防范風險。要細化業務流程，加強業務培訓，做好宣傳引導，鼓勵企業群眾積極選擇“帶押過戶”服務。

“二手住宅‘帶押過戶’政策的落實，有利于提升二手房交易活躍度。”陳文靜表示，“帶押過戶的交易方式，可以一定程度上降低交易成本，減輕交易風險，簡化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場，促進換房需求加快釋放，從而進一步對新房市場形成一定支撐。二手房‘帶押過戶’政策的進一步推進和擴圍對當前房地產市場或將產生積極帶動。”

值得一提的是，3月31日，北京銀保監局、人民銀行營業管理部、北京市規劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉建設委員會聯合發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》，明確規定住房交易雙方可以在原抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，有效克服傳統方式下交易成本高、時間長、流程復雜等問題，切實提升本市居民住房交易、登記和金融服務水平。