上海樓市尤其外環外市場，等來了新政的刺激。

8月25日，上海市住房城鄉建設管理委等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》(下稱《通知》)，公布調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等4大樓市新政，自8月26日起實施。

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根據《通知》，符合條件居民家庭在上海外環外購房不再限制套數，同時，成年單身人士的限購政策按照居民家庭執行。符合條件的居民家庭指的是上海戶籍居民家庭、在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非上海戶籍居民家庭。

此前，滬籍家庭在上海全市范圍內限購2套，而滬籍成年單身人士在全市范圍內限購1套。

新政受益的人群還包括外地戶籍。根據《通知》，非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在上海外環外購買住房也不再限制套數。

“上海樓市總體穩定，但有結構性差異，上海新房外環外的庫存去化仍有一定壓力，這次政策繼續精準發力，有助于進一步降低庫存”，上海中原地產分析師盧文曦表示。

盡管外環外市場存壓，豪宅市場仍然屢現熱度。新政前的周末(8月23-24日)，上海壹號院五批次開盤，66套房源1小時售罄，房源均價約19.8萬元/平方米；上海瑞虹新城“地王項目”金茂璞元首次開盤，99套房源在26分鐘實現清盤，房源均價為16.6萬/平方米。不過，這些熱點樓盤主要集中在外環內尤其是內環市場。

外環外新房庫存壓力顯著

一名房企人士提供的數據顯示，今年截至目前，上海外環外新房成交面積同比下降24%；成交套數同比下降25%。

與此同時，上海外環外新房市場庫存壓力顯著，截至今年7月底，新房庫存去化周期達到20個月。

時代財經了解到，近兩個月，上海外環外(包括遠郊)有多個樓盤取消搖號開盤方式。其中，位于上海市金山區龍堰路的建發朗玥原計劃在7月12日開盤銷售110套房源，于7月2日至9日期間接受意向認購客戶的登記認購，后于7月7日公布不再采取以隨機搖號的方式開盤。

“搖號開盤”是樓市上行時期上海出臺的政策。相關政策規定，當商品住房項目認購組數超過可售房源套數時，應采取公證搖號排序并按序購房，這意味著取消搖號開盤的樓盤均為認購組數低于可售房源套數。

上述房企人士告訴時代財經，其公司在兩年前預判外環外市場存在較高的去化風險，因此，近兩年公司對外環外的布局十分謹慎，重心主要放在外環內的市場。

新政加持“金九銀十”

實際上，上海全市都在等待新政的到來，而此次新政同樣惠及外環內樓市，只是力度不如外環外顯著。

根據《通知》，自8月26日起，滬籍成年單身人士在外環內可以購買2套住房，而此前為限購1套；自購房之日前在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，也可以外環內購買1套新房或二手房，而此前不能購買新房。

知名房企的資深銷售李明(化名)表示，據其觀察，近幾個月，上海樓市整體轉冷，“前期的熱門項目認籌人數變少”，外環內市場雖相對穩定，但市場也在降溫。

此前，位于外環內的一個樓盤，曾因“零認購”而不得不取消搖號開盤。今年5月6日，浦東新區外高橋板塊陽明花園廣場二期發布公告稱，項目計劃在5月13日開盤銷售63套房源，但在為期將近4天半(2025年5月1日9時00分起至2025年5月5日12時00分止)的登記認購時間里無客戶認購，因此，該項目取消以公證搖號的方式開盤，改為5月8日直接開盤。

而在2021年5月開盤時，陽明花園推出的336套房源，獲得超額認購，一共有441組進入了搖號環節。

根據上海房地產評估咨詢顧問機構百盛評估7月市場報告，上海新房在6-7月連續出現成交量下滑的趨勢，其中，7月成交3211套，環比減少32.1%；二手房成交量則在今年3月達到近一年高峰之后連續多月下行，其中，7月成交1.69萬套，同比下降7%，環比下降8.7%。

“現在很多客戶都開始持幣觀望了”，李明舉例稱，近期一名有置換需求的客戶受雙重因素影響調整了購房計劃，原因是該名下待售房產掛牌數月仍未找到買家，另一方面上海房價存在下行壓力，基于此，客戶決定先觀望市場，后續將根據市場是否企穩來推進后續購房事宜。

李明表示，新政落地后，很快就有客戶向他咨詢購房相關事宜。不過，由于他負責的主力項目集中在外環內，受新政的利好輻射力度不如外環外市場突出，因此客戶的反應整體較為溫和，“外環外稍微可以小沖一下(成交)”。

值得一提的是，多位業內人士在接受時代財經采訪時均表示，對新政的正向效果抱有積極預期。

“限購優化，有望進一步緩解結構性不平衡”，盧文曦認為，對外環外區域放開購房名額，可以釋放購買力，有助于進一步降低庫存。此外，如果新政促進了外環外二手房的成交，也可以刺激“賣一買一”的改善需求，從而“保持一二手房之間的置換鏈條順暢運行”。

盧文曦指出，北京在8月上旬放開五環外限購政策后，市場各方期待上海、深圳落地相關政策，導致觀望氣氛有所抬頭，買家入市節奏放緩，“(新政既可以)釋放一波購買力，也可以轉變觀望的態度”.

“政策(出臺)的時間節點也非常討巧，馬上就是金九銀十的傳統銷售季，有了政策的加持，成色會有保障”，盧文曦表示。