充滿不確定性的市場中，低調(diào)和沉穩(wěn)就是和昌應(yīng)對行業(yè)周期更迭的方法。

2020年是特殊的一年，由于疫情的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)在跌跌撞撞中前行。難熬的一年終于過去，從克而瑞、億翰各數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布的榜單來看，行業(yè)的分化還在加劇，龍頭房企仍然地位穩(wěn)固，銷售規(guī)模持續(xù)增長，中下游房企卻面對著種種難題。

尤其是隨著市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，“房住不炒”成為近些年政策主基調(diào)，前有“三道紅線”，后有趕在2020最后一天央行發(fā)布的“關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”五檔標(biāo)準(zhǔn)，對各房企的財務(wù)狀況、產(chǎn)品力、精細(xì)化運(yùn)營能力提出了更高要求。

在此環(huán)境之下，那些位處百強(qiáng)左右的房企處境尤為艱難，中小規(guī)模房企如何獲得長足的發(fā)展空間也成為值得整個行業(yè)去思考的問題。

和昌集團(tuán)是這些房企中的典型代表之一。以克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)為參考，2018年2020年，和昌一直在百名左右徘徊，2018年排名較為靠前，流量金額排名第83位，2019年排名第122位，2020年，其全口徑銷售額為，排名第119位。

排名變化體現(xiàn)的是和昌發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變。可以看到，最近的兩年，不論在排名還是規(guī)模的沖刺上，和昌與幾年前的自己，以及其他眾多同等規(guī)模的房企相比都有所不同。充滿不確定性的市場中，低調(diào)和沉穩(wěn)就是和昌應(yīng)對行業(yè)周期更迭的方法。

舊改“破局”

2003年和昌起源于鄭州，2010年起，和昌開始大力開展全國化布局進(jìn)入快速成長期，在深圳、東莞、杭州、蘇州、南京、合肥、鄭州、青島等城市均有項(xiàng)目布局。近年來行業(yè)增速逐步放緩，和昌也在有意識的調(diào)整戰(zhàn)略，據(jù)悉，其目前的戰(zhàn)略布局為3+X，即華東、華南、華中三大區(qū)域加一個單獨(dú)的第四大區(qū)。

對于和昌而言，中原城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)的市場特征各不相同，各有側(cè)重，相互之間能夠形成差異化發(fā)展，且三個區(qū)域均為重點(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)。

以華南區(qū)域?yàn)槔?019年，和昌做了幾個重要的決定，其中之一是成立三大區(qū)域，另一個重要的決定則是將總部從北京搬遷到深圳。起初，外界并不理解和昌總部搬遷的意義，外界甚至有一種聲音稱之為“南逃”。

但彼時不同區(qū)域和城市之間已經(jīng)存在明顯的差異，華中和華東或市場乏力或由于土地出讓和銷售政策限制利潤空間狹小，而大灣區(qū)作為中國開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，逐漸在國家發(fā)展大局中占據(jù)重要戰(zhàn)略地位，房地產(chǎn)市場也更具活力。

不僅如此，就目前和昌對外發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，其在大灣區(qū)持有資源總規(guī)模約300萬平，預(yù)期總貨值接近700億元。毫無疑問，大灣區(qū)是其關(guān)鍵的“糧倉”，而深圳又是房企們必爭之地，和昌及時將總部遷至深圳，能夠助力其布局大灣區(qū)，也是適應(yīng)了市場的需求。

來到深圳，和昌對于如何破局未來也有了更加清晰的思路。有別于其他城市群，因?yàn)橥恋刭Y源極度緊張，城市更新一直是大灣區(qū)盤活存量資產(chǎn)、釋放優(yōu)質(zhì)土地資源的重要途徑，也成為眾多外來房企獲取灣區(qū)優(yōu)質(zhì)土儲的一種重要方式。

和昌選擇以城市更新的方式破局切入大灣區(qū)，其中具有代表性的項(xiàng)目是深圳和昌o拾里花都項(xiàng)目，該項(xiàng)目為總體量約150萬平的城市綜合體，涵蓋了住宅、公寓、商業(yè)等業(yè)態(tài)。去年11月，該項(xiàng)目已完成一期回遷選房，計劃于今年年中正式面世。

和昌·拾里花都將為和昌帶來豐厚的回報，這亦是追求穩(wěn)健的和昌最為重視的指標(biāo)。據(jù)悉，保守估算，每年拾里花都項(xiàng)目將為和昌貢獻(xiàn)至少約50億的業(yè)績，整個項(xiàng)目的總貨值超過350億元。

和昌機(jī)會

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從土地紅利模式，走向精耕細(xì)作時代的今天，還有一個難題橫在規(guī)模不占優(yōu)勢的中小型房企面前，那就是如何在特定的細(xì)分市場中培養(yǎng)核心競爭力，或者積極拓展房地產(chǎn)價值鏈各環(huán)節(jié)及相關(guān)領(lǐng)域，以獲得新的收入來源和利潤增長點(diǎn)

和昌已經(jīng)找到了解題的方向，第四大區(qū)或是關(guān)鍵所在。和昌第四大區(qū)是一個專攻產(chǎn)城融合的合作開發(fā)平臺，產(chǎn)業(yè)合作開發(fā)也是很多房企正在或期望去實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的方向，但是實(shí)操起來困難重重。

一方面優(yōu)質(zhì)土地資源獲取條件越發(fā)嚴(yán)苛，政府對于項(xiàng)目的批復(fù)也更謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營實(shí)力與產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺一不可;另一方面，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營難度較大，資金沉淀問題嚴(yán)重，若處理不當(dāng)，易成為中小型房企的“包袱”。

此前，和昌牽手鄭州航空港興港投資集團(tuán)合資組建的興瑞實(shí)業(yè)旗下的興瑞地產(chǎn)板塊，成立于2013年，陸續(xù)已有興港和昌o盛世城邦、興港和昌o凌云筑等多個項(xiàng)目入市與交付。

其中興港和昌o云庭項(xiàng)目，位于合肥，去年10月首開入市，從拿地到開盤僅6個月，首開破3億，精準(zhǔn)踩住了合肥今年的市場上行周期，表現(xiàn)出了極高的投資水平和開發(fā)能力。興瑞地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍也不止局限于住宅，還有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、片區(qū)開發(fā)、民生工程、不動產(chǎn)開發(fā)等，也涉足生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等開發(fā)和運(yùn)營。

換而言之，和昌的打法早已發(fā)生轉(zhuǎn)變。從其過去的兩三年的拿地動作能夠看出，這幾年來，和昌鮮少出現(xiàn)在公開土地市場，更多地是通過收并購、合作進(jìn)行土儲，及以合作開發(fā)公司舉牌，主動實(shí)現(xiàn)自身降負(fù)債、去杠桿，投資更穩(wěn)健、更重質(zhì)量。

房地產(chǎn)政策的持續(xù)趨緊、“三道紅線”下企業(yè)融資端不斷收緊的情形下，和昌因?yàn)樘崆巴瓿闪巳ジ軛U及投資布局的轉(zhuǎn)移，財務(wù)狀況穩(wěn)健，應(yīng)對自如。雖然表面排名微降，但更追求利潤空間，否則就緩拿地、少拿地，能夠在拼命追求房地產(chǎn)開發(fā)和銷售規(guī)模的市場PK中隨時剎車，也是一種能力。而且，在眾多同等規(guī)模的房企還在尋求戰(zhàn)略突破之際，和昌第四大區(qū)已經(jīng)成為和昌未來發(fā)展的增長點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，理性回歸的房地產(chǎn)市場對企業(yè)的資金實(shí)力和運(yùn)營管控效率提出了更高的考驗(yàn)，政策趨緊，金融環(huán)境愈發(fā)艱難，高杠桿、高負(fù)債的運(yùn)營模式無法持續(xù)，競爭加劇，類似于和昌這樣的中型房企，需要慢慢摸索各自獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，尋求破局和發(fā)展。

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，將發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為價值導(dǎo)向、穩(wěn)健發(fā)展、合作共贏，摒棄對規(guī)模的過度追求，是一種明智且難得的選擇。和昌過去幾年主動去杠桿，提前完成了降負(fù)債和投資布局重心南移，回過頭看，節(jié)奏踩得穩(wěn)、踩得準(zhǔn)。

潮水退去，房企如何成功靠岸?關(guān)于這個問題，我們將繼續(xù)尋找典型房企的破局案例。