2021年以來，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟及相關領域如履薄冰，這一年是“十四五”規(guī)劃開局之年，也是房地產(chǎn)行業(yè)進入管理紅利時代的元年。如今，2021年已然過半，先前房地產(chǎn)靠土地和政策賺錢的邏輯生變，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了十年膨脹后，疊加疫情影響，又在全球流動性收縮的大趨勢下，進入了一條窄路。

經(jīng)歷了半年的摸索，這條窄路的邊界越來越清晰，上面是一條高壓線，即貨幣緊縮帶來的泡沫及債務風險，配套而來的是房地產(chǎn)調控的火速升溫，如“三道紅線”、“兩道紅線”;下面是一條底線，即土地財政壓力和政府債務風險。

窄路之下，融資層面不斷收緊，原來支持房企高速增長的財務杠桿失靈，越來越多的房企轉而提升內部經(jīng)營效率，通過放大經(jīng)營杠桿力圖將企業(yè)做的更長更強。

一個很明顯的趨勢是，2020年度業(yè)績發(fā)布會上，談長期主義的房企變得更多了，穩(wěn)健發(fā)展的房企正在受到市場青睞。比如萬科、龍湖，以及一家第二梯隊標的——中南建設，他們所代表的一類不依賴有息負債、用經(jīng)營杠桿驅動的典型房企，正將“穩(wěn)健”刻入其經(jīng)營的底層邏輯。在行業(yè)調整中保持企業(yè)的高安全系數(shù)。

蝴蝶效應：財務健康度與機構評級時刻掛鉤

近年來，房地產(chǎn)信用債償債規(guī)模越來越大，今年開始進入集中償債到高峰期。數(shù)據(jù)顯示，2018年到2021年房地產(chǎn)到期債務從2500億增加到6500億，其中美元債到期債務大幅度擴張，同比增加68.5%。

正有地產(chǎn)公司因為滾雪球模式不堪重負，爆發(fā)債務問題，國內諸多地產(chǎn)公司陸續(xù)被下調評級，重困之下部分企業(yè)連引入戰(zhàn)投的積極自救都顯得無力回天，引發(fā)了股債價格重挫、融資承壓等一系列多米諾骨牌效應。發(fā)展速度之外，未來發(fā)展的確定性正成為評級機構更為關心的因素。

外部環(huán)境風聲鶴唳之下，獲得機構的上調評級顯得尤為難能可貴。6月17日，聯(lián)合評級國際有限公司(以下簡稱“聯(lián)合國際”)公布了中南建設“BB”的國際長期發(fā)行人評級，相比之前“BB-”的評級上調，評級展望穩(wěn)定。

聯(lián)合國際稱，考慮到總股本的擴大，中南建設以債務/資本化比率衡量的財務杠桿水平，從2019年底的74.8%下降至2020年底的64.9%。此外，中南建設的凈負債率，相較于2019年底的168.4%，于2020年底下降至 97.3%。聯(lián)合國際預計中南建設的財務杠桿在未來12至18個月內將進一步下降至約59-63%的水平。

融資渠道方面，聯(lián)合國際認為中南建設擁有多元化的融資渠道，尤其是在岸市場。截至2020年底，該公司非標類融資的敞口縮小，較2018及2019年下降。聯(lián)合國際預期中南建設將繼續(xù)改善這一風險，以管理其融資成本和債務到期狀況。

如果說過去房企對財務杠桿的衡量更多是結果導向，現(xiàn)在則變成了目標導向，健康的財務是發(fā)展的前提。“三條紅線”之后，不同的房企發(fā)展日益分化，有的疲于找資金，有的則是獲得了新的發(fā)展機遇。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2021年1-5月,TOP100房企全口徑銷售總額為55758 億元,同比增長52.2%，典型房企目標完成率為39.91%，同期，中南建設前五個月銷售額同比增長59.3%，完成886.7億元銷售額。

未雨綢繆：全產(chǎn)業(yè)聯(lián)動增加房企發(fā)展新機遇

隨著房地產(chǎn)行業(yè)調控的持續(xù)進行,行業(yè)降速帶來了焦慮感。單純的地產(chǎn)開發(fā)盈利模式難以為繼，需要探索新的業(yè)務，為后續(xù)增長提供新的載體，所以房企主動進行了多元化的市場布局，挖掘行業(yè)更加豐富的發(fā)展?jié)摿Γ剿鞯禺a(chǎn)主業(yè)外的一條“第二增長曲線”。

無疑，在融資渠道持續(xù)收緊、行業(yè)增量逐漸見頂?shù)谋尘跋拢ㄟ^布局多元化的方式可以實現(xiàn)更好的融資，增加利潤增長點，逐漸擺脫對政策的依賴，另一方面，當行業(yè)周期風險來臨時，也可以避免企業(yè)的盈利穩(wěn)定性受到?jīng)_擊。因此，TOP30的很多企業(yè)都在通過多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展來規(guī)避行業(yè)的系統(tǒng)性風險。

與發(fā)展后期才開啟多元化增長曲線不同的是，成立于上個世紀80年代末的中南建設歷經(jīng)了創(chuàng)業(yè)、突圍、擴張、轉型、發(fā)展等多個階段，對多元化產(chǎn)業(yè)聯(lián)動早已摸索多年。在三十余年的歷程中，整個中南集團形成了“4+1”的產(chǎn)業(yè)布局，即中南置地、中南建筑、中南高科、中南實業(yè)、中南教育，分別聚焦于房地產(chǎn)、建筑、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、投資、教育五大領域。

近年來，中南集團整合旗下優(yōu)秀資源，聚力發(fā)展，促進中南住宅、TOD、文旅、小鎮(zhèn)等多業(yè)態(tài)的共生共榮。利用多產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，在產(chǎn)城融合發(fā)展上有了一系列的嘗試，“地產(chǎn)+”模式探索逐漸成型。

在中南置地業(yè)務中，還將商業(yè)、酒店、文旅等業(yè)務進行拓展，實現(xiàn)增量業(yè)務的疊加發(fā)展。通過全產(chǎn)業(yè)整合與全業(yè)態(tài)整合，豐富中南集團層面的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，豐富客戶的消費生態(tài)鏈，給客戶提供更多的產(chǎn)品和服務輸出。

在房地產(chǎn)行業(yè)進入資源主導的大周期階段，無論是開發(fā)商、制造業(yè)還是金融資本，進入地產(chǎn)行業(yè)的目的無外乎將優(yōu)質資源收入囊中，以謀求自身可持續(xù)發(fā)展。中南建設通過整合自有資源，努力搶奪先機。

近日，國家財政部等四部委聯(lián)合發(fā)布通知，自2022年1月1日起，將國有土地使用權出讓收入全部劃轉給稅務部門負責征收，城市更新聯(lián)動產(chǎn)業(yè)招引、新基建控支出將成新趨勢，這對于早已實現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的中南建設而言，或許又會帶來新的機遇。