今年北京二三環(huán)的新房供應著實有些“卷”。前有天壇府三期加推，240套均價超12萬元/平方米的房子，1小時銷售率達到96%。后有“萬眾期待”的天恒學院里、永定府，萬人參與搖號。如今北京瑞府、端禮著、懋源煜澤臺、璟廷、璟瑜等也已經(jīng)整裝待發(fā)，隨時準備取證“接棒”。產(chǎn)出過中國璽、昆侖域、佑安府等曾經(jīng)炙手可熱項目的豐臺西鐵營，也已將亞林西又一宗土地擺上了北京第二批集中供地的“貨架”。一直被認為土地稀缺的內城供應量真的增多了嗎?新增住房呈現(xiàn)出哪些特點，市場反饋又如何?記者進行了調查。

項目集中亮相 今年內城供應“顯得多”

其實，與往年相比，今年二三環(huán)土地供應并沒有明顯增量。目前供應的項目中，除北京瑞府為今年北京首批集中供地中供應，其余項目地塊均非今年新增供應。

其中，端禮著、懋源·煜澤臺項目地塊為去年10月供給，天恒·學院里、永定府項目地塊則為2017年摘得，天壇府項目地塊拿地時間更為久遠，要追溯到2016年北京城建正式承建的望壇棚戶區(qū)改造項目。

“今年大家直觀感受上覺著二三環(huán)供應增多，是因為豐臺的幾個項目處于同期亮相狀態(tài)。”對北京市場非常熟悉的合碩機構首席分析師郭毅表示，從土地供應端看，基本上每年三四環(huán)都會有三四個項目供應，在市場上形成相應的供應梯度，以滿足不同人群的需求，只是上市時間相對分散導致市場感受沒有那么直接。

進入3月以來，端禮著、懋源·煜澤臺、北京瑞府動作不斷，尤其4月下旬以來更是進入強勢營銷期，發(fā)布案名、公布戶型、開放排卡、宣布取得施工許可證等等。據(jù)端禮著的一名銷售人員介紹，原計劃5月中旬開放的樣板間將于5月底打造完成，預計項目也將在5月底開盤。北京瑞府的工作人員則透露，項目正式展廳將會在5月底開放。近日，懋源·煜澤臺也向市場持續(xù)發(fā)聲強調其地理位置的優(yōu)越性。

不止豐臺項目，開年以來“二環(huán)”“三環(huán)”等與內城相關的字眼縈繞在市場，相關項目的熱銷更加深置業(yè)者內城供應增多的錯覺。1月，二環(huán)永定府、三環(huán)天恒·學院里將從限競房轉為政府持有產(chǎn)權份額的商品房的消息在市場傳播。3月，二環(huán)天壇府三期加推開始報名登記并需要資格、資金雙重驗證引得市場聚焦，接續(xù)而來的就是天壇府8個月累計130億消息，加推產(chǎn)品實現(xiàn)快速去化。到了4月，北三環(huán)天恒·學院里出現(xiàn)“萬人搖”、永定府售罄等信息就已經(jīng)接踵而至。此外，東城區(qū)王府井金魚胡同麗苑太和、東二環(huán)東外39號等城市更新項目也在4月密集發(fā)聲，內城市場被烘托的更為“熱鬧”。

實際上，對于內城的土地供應，郭毅表示客觀來講朝陽二環(huán)基本在CBD附近，東西城處在減量發(fā)展狀態(tài)，石景山新供地已經(jīng)到五環(huán)衙門口地區(qū)，海淀內城開發(fā)可能性也比較低，目前只有豐臺具備存量土地開發(fā)的可能性，因為豐臺區(qū)位相對核心，且在大面積進行城市更新，在區(qū)域升級過程中騰挪出了部分商品房地塊。而根據(jù)此前北京各區(qū)召開的土地推介會看，未來北京內城還將有少量供應。目前，位于南三環(huán)里建設用地面積約5.95萬平方米、建筑控制規(guī)模約20.52萬平方米的豐臺亞林西一宗地和位于北三環(huán)外建設用地面積約2.7萬平方米、建筑控制規(guī)模約7.57萬平方米的朝陽太陽宮一宗地已經(jīng)于4月19日掛牌。

與東城、海淀新項目有所差異 豐臺新供多改善性產(chǎn)品

不過，即便同是二三環(huán)的房子，在區(qū)位、價格等多方面還是有所差異。東城、海淀一直以來都是“貴不可言”的所在，永定門、四道口附近優(yōu)質資源集聚，無論是交通、醫(yī)療、教育，還是公園、商場等生活配套都比較豐富。而豐臺新項目雖然有麗澤金融商務區(qū)、總部基地等新興商圈加持，且隨著大興機場建設、南城開發(fā)，基礎設施不斷完善，但在區(qū)域發(fā)展成熟度上相對弱勢。

區(qū)域發(fā)展層次的差異疊加房屋屬性，映射到項目上則是開發(fā)產(chǎn)品的不盡相同。

在東城、海淀擇上，開發(fā)商多聚焦剛需、剛改類型產(chǎn)品。由限競房轉為政府持有20%產(chǎn)權的共有產(chǎn)權房的永定府、天恒·學院里選擇的戶型面積段分別為建面約58-135平方米、60-126平方米。由舊改項目脫胎而來的純商品房天壇府戶型面積則從建面約60-280平方米不等，其中一期戶型主要推出的是建面約60-100平方米的剛需產(chǎn)品，二、三期則主要以改善大戶型為主。

而在豐臺的新項目則更傾向于改善性產(chǎn)品。從目前曝光的戶型看，政府持有6%產(chǎn)權份額的北京瑞府主力戶型面積段在建面約132-188平方米。配建有2.57萬平方米“保障性租賃住房”的端禮著主推戶型面積段在建面約130-180平方米。一分為四的懋源周莊子地塊，除了全裝修單價4.3萬/平方米的319套共有產(chǎn)權房是建面約61-72平方米的三居小戶型，懋源·煜澤臺、懋源·璟廷、懋源·璟瑜三個純商品房項目則偏愛165平方米以上的大平層。

從戶型上，豐臺新項目則比較傾向于全明、方正。以端禮著為例，主推的最小130平方米的戶型也是南北通透全明戶型，衛(wèi)生間干濕分離。北京瑞府主推的最小132平方米戶型則是南北通透，三面寬朝南，雙明衛(wèi)，主臥套設計;155平方米的戶型就已經(jīng)是南向雙臥室套房設計了。

而東城、海淀則有東西朝向的房間，且小面積戶型有暗廚、暗衛(wèi)等。以天恒·學院里為例，除了有60平方米的“刀把”戶型，81平方米一居B戶型，不僅狹長、設計有暗衛(wèi)，還在書房和衛(wèi)生間中間設計了一個標有“衣帽間”字樣的暗格，讓本就不大的書房，更顯MINI。天壇府一期戶型更被網(wǎng)友吐槽為“手槍”“啞鈴”，三期大戶型也不乏槽點，其中200平方米的四室都不能做到方正，兩個次衛(wèi)都是暗衛(wèi)，主臥衛(wèi)生間的長度和臥室的長度差只有一扇房間門的寬度。

不過，戶型的不完美阻擋不了購房者的熱情。有購房者不禁感慨，單價不到9萬元/平方米的，東城南二環(huán)、海淀北三環(huán)的房子是“真香”，這一點在銷售上也有所佐證。本以為391套房源超9000人認購的永定府已經(jīng)是“大熱”樓盤，而天恒·學院里143套房源迎來14034位符合資格的購房人前來搖號選房。

而按市場價銷售的天壇府，也因其不可復制的地段備受青睞。據(jù)媒體報道，天壇府三期加推當天，240套房源，1小時內銷售231套，銷售率達96%以上，銷售額高達50億，幾近售罄。北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，天壇府的成交均價為12.3萬/平方米。不過值得注意的是，截至目前天壇府三期的銷售情況還沒完全體現(xiàn)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，北京住建委網(wǎng)站顯示天壇府還有不少房源是可售狀態(tài)。

而豐臺近期亮相的項目，端禮著指導價11.2萬/平方米，懋源系列指導價10.6萬/平方米，北京瑞府指導價10.9萬/平方米，總價普遍在1300萬元以上，雖然都還沒有開售，但都進入了蓄客階段。多項目置業(yè)顧問均表示已經(jīng)有不少購房者咨詢。其中，端禮著的置業(yè)顧問表示，項目位于二環(huán)旁又挨著麗澤商務區(qū)，客戶量比較大，項目已經(jīng)于上周六(5月14日)開始排卡、驗資，由于疫情原因售樓處暫時關閉，建議購房者先通過線上驗資占據(jù)名額，等到項目樣板間開放或者開盤，驗資客戶可優(yōu)先參觀。

總體來看二三環(huán)房屋的存量仍非常有限，北京瑞府、端禮著、懋源煜澤臺三個項目加起來的儲量不到1500套。如果按照130平方米/套計算，未來住宅建筑控制規(guī)模約10萬平方米的亞林西地塊，大約可供應不到800套房源。

對于即將出讓的亞林西地塊將會有何種產(chǎn)品供向市場，郭毅表示，這一方面要看地塊條件，另一方面要看開發(fā)商對產(chǎn)品、經(jīng)營的追求。她指出，從亞林西容積率2.8、限高80米的地塊條件看，項目產(chǎn)品將是高層產(chǎn)品，排布合理的話預計能做到兩梯兩戶、每套房基本能做到南北通透，但具體戶型面積還要看開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗及對產(chǎn)品的定位，最終的產(chǎn)品呈現(xiàn)將是開發(fā)商對流量、利潤權衡的結果。

據(jù)業(yè)內人士透露，目前房企對亞林西地塊的關注程度遠不及太陽宮地塊，還沒有到第二批集中供地開拍日期，就已經(jīng)有近20家房企表示有意向參與太陽宮地塊的拍賣，西四環(huán)外小瓦窯地塊的熱度則僅次于太陽宮地塊。隨著今年北京第二批集中供地進入倒計時，新供應地塊將會給今年的北京市場格局帶來哪些新變化，或成為接下來行業(yè)關注的又一話題。

(記者門庭婷)