樓市遇上“老招新用” “房票安置”能穩樓市嗎？

2022-06-24 09:57:26來源：城市金融報

繼“鄭18條”率先在全國打響優化樓市調控第一槍之后，鄭州在房地產舉措上再次引起廣泛關注。

6月20日，鄭州市人民政府發布《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法(暫行)》(下稱《辦法》)，明確了將在鄭州市的棚戶區改造中實施房票安置。“房票”一詞再度現身河南鄭州等地的房地產政策之中，讓不少網友直呼有種穿越到上世紀的感受。

毋庸置疑，此“房票”已非彼“房票”。但當尚未走出低谷的樓市遇上“老招新用”，是否會擦出新的火花?“房票安置”能穩樓市否?

多城開啟房票的“誘惑”

“房票安置”是指，被征收人可以拿著房屋安置補償權益兌換的“房票”，在12個月內跨區域購買指定開發商提供的新房，且不計入家庭限購套數;逾期未使用的，重新按照貨幣補償方式進行安置，但不再享受房票安置相應的政策性獎勵。這一舉措被業內認為是“解決安置難題、推動樓市去庫存”的雙贏辦法，靈活滿足拆遷戶的安置需求。

相比之前貨幣補償和安置房兩種方案，鄭州的房票安置額外給出了獎勵和優惠政策。如果被征收人選擇房票安置，會額外獲得安置補償權益金額8%的獎勵，同時以現金方式獎勵被征收人3個月的過渡費。不同于安置房選擇余地有限，房票的使用范圍是“12個月內，可以在所有參與房票安置工作的房地產開發企業所提供的商品房中自行選擇，不限定于房票核發機構所在行政區域”。

中指研究院河南公司總經理梁波濤表示，12個月的期限旨在縮短去化周期，自由選擇可以推動安置群體由剛需購房向改善購房轉移，整體有利于開發商去庫存，盤活鄭州房地產市場。

房票安置辦法還明確，被征收人使用房票所購買的商品住房，不計入家庭限購套數;被征收人使用房票購買商品住房的，可憑商品房買賣合同，在新購房屋所在學區辦理子女入學手續。

廣東省規劃院住房中心首席研究員李宇嘉認為，此舉有利于滿足被拆遷人差異化的購房需求，甚至可以選擇中意的學區，有利于促進住房需求釋放。不管如何流轉，房票最終還是用在了住房消費上。

此外，為促進房票消費，房票安置辦法也規定，被征收人使用房票購買商品房，購房款達到房票票面金額的90%及以上，購房后房票仍有余額的，被征收人可在房票到期后向征收人申請領取貨幣;未達到上述比例，被征收人在房票到期后申請領取貨幣的，房票安置政策性獎勵部分不再發放。

能否重振樓市

事實上，房票并不是本輪樓市調控的創新手法。2015年時就有城市在棚戶拆遷安置中推出了房票政策，在2016年的去庫存大潮下，許多城市跟進采用該政策，此后2018年隨著棚改貨幣化安置政策漸次離場，房票也逐步落下帷幕。2022年以來，房地產持續下行的背景下，房票補償再出江湖。

今年4月1日，河南信陽率先推出房票，獎勵金為5%，房票使用期限18個月，還可以享受契稅減免、子女可保留原片區和新房片區就讀資格等優惠政策。江蘇常熟、浙江溫州、寧波奉化、南京溧水也陸續推出了房票安置政策，該舉措已然成為政策工具箱里的一種新手段，被各地不斷實踐、細化。

各地關于房票的規定略有不同，但整體邏輯一致。具體來看，房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有權人，根據房屋價值發放等額面值的房票，被征收人可以憑房票在有效期內購買合作開發商的樓盤。如果被征收人選擇房票安置，就意味著既放棄房屋產權調換，也不領取現金，而是以一種未來可以用于購房的結算憑證，抵扣購房價款。

為了推行這一政策，各地一般會設置獎勵金額，即選擇房票的居民，其抵扣房款的規模，一般要大于選擇現金補償居民所能獲得的補償款。另外，一些地方對房票的使用期限是有約束的。在開發企業取得房票之后，再向政府申請結算。

業內普遍認為，房票制度是個相對多贏的拆遷安置方式。

中信證券研報指出，房票模式之下，地方政府在拆遷補償方面的支付壓力大幅下降，啟動資金的問題得到了解決，而土地出讓的回款時間則沒有明顯變化。由于房票的存在，政府的拆遷補償款實際是在開發企業完成銷售行為之后，以相應對價支付給開發企業，政府現金流出的時間明顯推遲了。

南京房地產業內人士表示，原本拆遷安置需求是由政府通過拆遷安置房、保障房、貨幣去解決，基本不會流通到市場上，但現在政府通過“房票”方式直接過渡到市場，等同變相增加市場需求，對樓市成交將產生助益。

專家：可稱妙招

作為較早公布房票政策細則的地方政府，信陽市房票政策實施進度較快，5月，首批經審核可用于房票購房的項目公布，共包含商品房項目11個，683套住房;安置房項目12個，2604套住房。當前信陽市首批房票已開始發放。

中信證券研報指出，雖然當前我國住房的整體存量規模并不低，但老舊房屋數量不小，居民提升居住品質的需求遠未得到滿足，短期穩增長的壓力之下，房票模式確實具備進一步探索和推廣的可能性。

按照近日鄭州市房管局發布的相關數據來看，鄭19條實施后，鄭州市房地產的交易情況并不紅火。事實上，今年以來，除鄭州以外的多個城市，紛紛出臺多項救市政策。原房改課題組組長、現任中國房地產開發集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇表示，去庫存不僅是鄭州市的“癢處”，也是全國許多城市共同的“癢處”，鄭州市的房票《辦法》值得其他城市參考。

孟曉蘇表示，該《辦法》可稱“妙招”，先前在房改時常提到“補磚頭”還是“補人頭”的問題，前者是補安置房，后者就是補貨幣。而此次鄭州市聰明地將兩條道巧妙結合。這不僅可加速推進鄭州市的舊城改造、有效釋放棚改居民的自住及改善性需求，“因城施策”的做法也不會影響其他城市的房價。

房地產行業是中國經濟的支柱產業。孟曉蘇表示，經濟下行和房地產的購買力下降以及預期不良關聯緊密，所謂隔靴搔癢，其實就是治標不治本，而此次鄭州房票制度盯住房子，這就是治本之策。隨著房票制度的逐步完善，未來開發商或可以憑借房票向銀行抵押貸款。