作 者丨見習記者黎雨辰

編 輯丨姜詩薔

【資料圖】

城門失火，" 池魚 " 何去何從？

5 月 12 日，OPPO 宣布關停旗下公司哲庫科技，但被迫戛然而止的卻不止芯片業務。由于哲庫科技是華安張江光大園 REIT（下稱 " 張江 REIT"）擴募擬新購入基礎設施資產——張潤大廈的重要承租方之一，張江 REIT 的擴募進展也一時變得前途未卜。

5 月 16 日，張江 REIT 基金管理人華安基金、原始權益人張江集團和張江集電發布了補充說明公告，對市場關停傳聞、該事件對擴募進程影響的評估和張江光大園近期經營情況等問題進行了回應。

值得一提的是，在先前針對該事件的首份公告中，張江 REIT 曾表示 " 如出現退租情況，原始權益人將立即啟動對有租賃意向的客戶推介工作 "。而 16 日的補充公告雖還未表明原始權益人已收到哲庫科技的退租答復，不過對新客戶推介工作的描述變為了 " 已緊急啟動 "。

針對投資者普遍關注的產業園板塊一季度承壓現象，張江 REIT 同時在公告中指出，張江光大園 4 月 1 日 -5 月 15 日的出租率較 3 月末提升了 8.44%。

已與 10 余家意向租戶進行溝通

張江 REIT 成立于 2021 年 6 月 7 日，是我國首批試點的 9 家公募 REIT 之一。去年底，其底層資產張潤大廈共有 16 家租戶，對應租賃合同 21 份。項目合計出租面積 60534.05 平方米，出租率為 96.32%。

其中，哲庫科技無疑是張潤大廈的第一大租戶。截至 5 月 15 日，哲庫科技與張潤置業簽署租賃合同 5 份 , 實際租賃面積為 19314.31 平方米，占張潤大廈可租賃面積的 45.97%。同時，2022 年哲庫科技支付的租金占新購入基礎設施項目整體同期現金流總額的 30.98%。

而就在一個月前的 4 月 7 日，哲庫科技還與張潤置業就上述面積簽訂了續租協議，租賃期限為 2023 年 8 月 1 日至 2024 年 7 月 31 日。

作為首批擴募獲證監會批復的基金，4 月 18 日，華安張江光大園 REIT 進一步發布了擴募草案。草案顯示，基金以擴募募集資金認購的基礎設施資產支持證券為 " 華安資產張潤大廈資產支持專項計劃 "，通過持有上述資產支持證券的全部份額，進而持有張潤置業的全部股權及對該等項目公司的全部股東債權。

不過如今受到哲庫科技關停影響，張江 REIT 的租戶結構及擴募計劃或均將被迫重構。

在二級市場，張江 REIT 的價格也在事發后進一步下跌。2023 年 5 月 15 日，張江 REIT 開盤走低，當日報收 3.512 元，相較于 5 月 12 日收盤價 3.745 元的跌幅為 6.22%，除權除息后連續三個交易日累計跌幅為 9.69%。

5 月 16 日，張江 REIT 繼 12 日的緊急公告后，再次發布了《關于華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金有關事項的補充說明公告》。

區別于 5 月 12 日原始權益人、基金管理向哲庫科技及 OPPO 方面等待了解狀況的狀態，記者了解到，當前張潤置業已開始積極與哲庫科技溝通關于租約的后續工作安排，并通過多項應對措施化解突發事件的不利影響。

公告指出，根據已簽租賃合同，如哲庫科技提前終止合同，應提前 3 個月向張潤置業發出書面通知，并承擔相當于 3 個月租金的違約金。而目前，張潤置業已收到哲庫科技相應租賃合同項下的保證金。

" 若上述條款觸發，張潤置業將嚴格執行合同違約條款，違約金將彌補項目空置空窗期的租金損失。" 公告表示。

公告同時回應稱，對于此次事項，上海張江（集團）有限公司和上海張江集成電路產業區開發有限公司已緊急啟動對有租賃意向客戶的推介工作，做好客戶的開發。目前已儲備多家產業企業，總計租賃需求面積超過 2 萬平方米。已與 10 余家意向租戶進行了溝通，全力保障換租工作平穩過渡。

此外，針對本次事件對張江 REIT 擴募的影響，管理人華安基金、財務顧問國泰君安證券則表示，將綜合考慮各項因素，審慎評估本次擴募工作后續推進安排，將充分保障基金份額持有人利益作為重要考量。

4、5 月出租率小幅回升

開年以來，公募 REITs 可謂幾家歡喜幾家愁，不同底層資產業績走向出現了明顯分野，其中又以產業園區類承壓最甚。

" 產業園區 REITs 中，重要現金流提供方租戶到期不續約、提前退租等因素導致部分 REITs 的出租率顯著下滑，拖累同期業績。" 中信證券研究團隊曾在研報中指出。

2022 年報數據顯示，張江 REIT 報告期內實現收入 8456.98 萬元，凈利潤為 -3211.25 萬元。而 2023 年一季度，該 REIT 的僅實現收入 1603.98 萬元，1177 萬元的凈利潤虧損則讓張江 REIT 成為了 27 只已上市公募 REITs 中唯一虧損的項目。

在此次哲庫科技 " 流失 " 之前，張江 REIT 也已陷入出租率的困擾之中。一季報顯示，張江 REIT 的基礎設施項目出租率僅為 70.57%，較 2022 年末 92.6% 的比例大幅下滑。

4 月 25 日，張江 REIT 曾在說明會中對業績情況做出了解釋。相關負責人指出，項目一重要現金流提供方租戶在 2022 年到期后不予續租，由于該租戶面積占可租賃面積比重達 28% 左右，租金收入下滑影響到了項目的營收和凈利潤。

不過在 5 月 16 日公告中，張江 REIT 也一并披露了底層項目資產最新的運營情況。整體來看，張江 REIT 在二季度的出租率已經開始修復。

據悉，自 2023 年 4 月 1 日至 5 月 15 日，張江光大園累計完成簽署書面合同及租賃意向書面積為 3641.57 平方米，其中簽署新租合同面積 1555.47 平方米，簽署帶履約保證金條款的租賃意向書面積為 2086.10 平方米。含書面意向租戶的園區簽約率為 79.01%，較 2023 年一季度末 70.57% 的出租率提升了 8.44%。

華安基金還指出，公司作為管理人，已敦促和協同運營管理機構進行一定的資源調配和傾斜，同時持續開展聚焦于集成電路、金融后臺、在線經濟、先進制造等產業的招商租賃工作。目前除已簽署面積外，也儲備了多家潛在客戶，包括軟件開發、儀器測試、醫藥類及其他科技類企業等，均在緊密跟蹤中。

" 對 REITs 產品的價值評價，需要平衡兼顧當下投資資產質地和經營狀況及長期的經營預期和價值。長期來看，張江 REIT 是實現打造張江園區產業空間資產上市平臺目標的堅實后盾和儲備資源。"5 月 16 日公告發布后，華安基金 REITs 業務相關負責人向記者表示。

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本期編輯 江佩佩 實習生 黎藹慧