韓國首爾富人區——江南區曾經叫價 32 億韓元（約人民幣 1700 萬）的一處房產，現在已經跌至 23.5 億韓元，降幅達到 26.5%。當地不少地產商開始給新房打七折，甚至承諾買房子送奔馳。

但盡管如此，韓國房價依舊崩的不可收拾。據統計，韓國整體房價已經連續 9 個月下跌，首爾的部分公寓售價急降 30-40%，但公寓成交量仍較高峰期暴減超 70%。

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更令韓國人頭大的是，赫赫有名的韓國全租房模式，在房地產普遍爆雷的周期中，變成了一個更大的雷。

2022 年，韓國共發生了 2073 其全租房保證金被吞案，金額高達 7000 億韓元；今年 4 月，因為保證金被詐騙而導致受害人自殺的案件更是高達 17 起。根據預測，韓國今年的押金損失將達到 1.8 萬億韓元，比去年還要翻一番多。

令人大跌眼鏡的是，據韓國每經中文網稱，最近 10 個月全租房押金詐騙案中，40% 以上的嫌疑人是持證房地產經紀人和經紀助理，簡直是防不勝防。

韓國特色悲劇

所謂全租房，即房東收取房客高額保證金，一般為房價的五到八成；房客不用繳房租，而房東通過用這筆押金投資獲利的一種租房模式。在租期結束后，房客可以收回全部的保證金。

而在這個鏈條中，房東通常向銀行貸款買房，而房客也向銀行貸款支付全租房押金。房東通過押金投資還貸，或是依靠房價上漲來進行套利；房客則只需要償還少量的全租押金貸款利息，相比于普通租房省下更多資金。

邏輯上講，這一套商業模式對剛起步的年輕人來說十分友好。這些租賃全租房的人，每月可能只需要償還相當于人民幣一兩千的利息，就能租到舒適的房子。鼎盛時期，全租房甚至可以占到韓國租房市場的 70%。

但全租房之所以只是韓國特色的一個原因在于，風險太大了，很多國家都對這一模式背后的危險性感到不安，因此將其拒之門外。

而韓國則因為歷史遺留原因，讓這一模式一直得以存在，又加上過去房地產持續漲價帶來的僥幸心理，該模式一直沒有被阻止，甚至被官方帶頭推行。

死局

有人提出，假如把卷款潛逃的房東房子補償給房客不就行了，房客可以用五到八折的價格買到房子，也算是一種回本。

血淋淋的現實是，房東卷款后，房子將被銀行收回，進行拍賣。拍賣后所得償清銀行欠款后，才有可能彌補房客的損失。而在當前的房價下行周期，銀行基本上很難收回全款，房客就更不太可能得到什么補償。

還有一種辦法是，購買全租房押金保險，這樣的話，房客的求償權可以高于銀行。但由于保險費用加上押金銀行利息，讓全租房月付款與其它租房方式比起來并沒有什么優勢，很少被人采用。

就算是房客得到了房子，更現實的問題是，房價一路下跌，房客得到的是其實是一個不斷貶值的資產。他即使出手了這套房產，收回的資金很可能也無法完全填上保證金的窟窿，這意味著他依舊會對銀行違約，背上沉重的債務負擔。

而一切可能僅僅因為，他在正規合法的渠道租了一套房子，并在政府的鼓勵下，借了一筆貸款。

首爾一名服藥自殺的年輕人在遺書中寫道：他沒有工作，沒有存款，卻有 9000 萬韓元的保證金欠款。投訴、報警都沒有用，政府也沒有什么有效的對策，他無法再堅持下去了。

這看似房客所有后路都被阻斷的死局，唯一的生機在于房價重新上漲，而其中的核心在于美國和全球的加息周期停止以及降息的到來。

這也讓人戲稱，現在全球最希望美聯儲降息的，估計就是韓國人了。