紅星資本局原創

記者丨楊佩雯 攝影報道

【資料圖】

編輯丨余冬梅

" 免費贈送，直接過戶給你，你直接還房貸就行。"

近日，一名博主的發帖吸引了各方關注。該博主稱，其五年前以約 1.71 萬元 /㎡的價格購入一套位于鄭州市曼哈頓小區的房子，貸款 90 萬元，現免費贈送，只要受贈者還剩下的房貸就行。

7 月初，紅星資本局前往鄭州市實地探訪發現，該小區的房價在最巔峰時曾賣出過超 2 萬元 /㎡的價格，而現在房價已下降到單價 1.2 萬～1.3 萬，甚至有人降價至 9091 元 /㎡，只求盡快出手。

同時，該小區內今年以來至少有 5 套住宅類房產被司法拍賣。

有專職從事司法拍賣的房產中介告訴紅星資本局，"2017、2018 那兩年購房的，現在基本上都處于把房子賣了也不夠還銀行貸款（的狀態）。"

" 免費贈送一套房子 "

房價從最高點 2 萬掉到 1.2 萬

日前，一張截圖在網絡上廣為流傳。

截圖顯示，一名博主稱，他的妻子五年前在鄭州市曼哈頓小區買了一套房子（69㎡），當時房價 118 萬元，貸款了 90 萬元。現在免費贈送，只要受贈者還剩下的房貸就行。

以上述信息推斷，該博主妻子購入該房子時的房價約為 1.71 萬元 /㎡。

↑ 圖據網絡

紅星資本局通過截圖上的信息查找到該博主，但其主頁已沒有這條視頻。7 月 4 日、5 日，紅星資本局向其發送了采訪請求，但他回復稱，" 不說這事了 "。

同時，紅星資本局前往鄭州市實地探訪發現：該小區已改名為 " 金水升龍廣場 "，但仍保留有 " 曼哈頓 " 標識，住戶們也多稱其為 " 曼哈頓 "（注：本文均統稱為 " 曼哈頓小區 "）。

公開資料顯示，曼哈頓是開放式小區，分為 A、B、E、F 等多個區域，每棟的一到二、三層為底商，三、四層有空中花園，其上是住戶。該小區的不同期房建成于 2005 年 -2012 年。

有多名曼哈頓小區的業主告訴紅星資本局，在 2018 年、2019 年左右，該小區的房價最高曾逼近 2 萬元 /㎡（也有人稱超過 2 萬元 /㎡），但現在已經回落到 1.2 萬 -1.3 萬元 /㎡左右。

紅星資本局通過貝殼找房 APP 翻閱該小區的歷史成交記錄，2018 年 1 月，一套一室一廳的房子（面積為 49.65㎡）成交價為 101 萬元，單價約為 20343 元 /㎡。

而貝殼找房 APP 顯示，曼哈頓小區在今年 6 月的參考均價為 12608 元 /㎡。

（注：貝殼找房顯示的參考均價是指從當前月份開始、結合過去兩年該小區所有有效掛牌和成交記錄的價格綜合計算而來。）

↑ 截圖自貝殼找房 APP對開盤購入業主影響不大

有人因急用錢降價到 9091 元 /㎡

紅星資本局訪談了數十位住戶后發現，除了租戶和在此辦公的人外，曼哈頓小區的住戶們可以根據購入房產時的價格大致分為三類。

第一類住戶以開盤價購入房子。據部分住戶回憶稱，曼哈頓小區當時的開盤價在 5000 元 /㎡左右。

由于臨近鄭州市的 CBD 區域，坊間一直有 " 工作在 CBD，生活在曼哈頓 " 的說法。直到現在，由于小區內的公共設施等維護得相對較好，第一類住戶在接受采訪時仍覺得 " 值 "。

↑ 現改名為金水升龍廣場

第二類住戶的購房價相比開盤時有所上漲，但尚未達到高位，其心態與第一類住戶相似。

第三類住戶則是在曼哈頓小區的房價處于高位時購入二手房的業主。

一名房產中介告訴紅星資本局，他在曼哈頓小區附近賣房超過十年。2018 年，他在曼哈頓小區購入一套 150㎡的房子，購入價為 230 萬元，但現在這套房子的價格約 185 萬 -190 萬元。

" 我也想把這個房子變現，但現在房價處于低谷時期不適合賣。我不急著用錢，就把它租出去，用租金來彌補我的損失。" 該中介稱，月租金大約 5500 元，剛好可以覆蓋房貸。

也有多位住戶向紅星資本局表示，相比當初購入的價格，確實是虧損，" 但當時要住，沒有辦法 "；也有人表示，" 是自住，不看房價。"

以某住戶為例，其以 1.65 萬元 /㎡的單價購入一套 69㎡的房產，總價 114 萬元，他貸款了 70 萬元，現在每個月需要還的月供超過 4000 元，同面積的房子在市場上已降價到 90 萬元以下。

紅星資本局還注意到，該小區內有人因為急用錢而大幅度降價，單價低至 9091 元 /㎡。

在走訪曼哈頓小區附近的房產中介門店時，紅星資本局發現，該小區內有一套房子以低于 1 萬元 /㎡的價格正在掛牌售賣中，該房的面積為 37.4㎡，掛牌價為 34 萬元。

另有房產中介告訴紅星資本局，這套房是 70 年產權，" 原來是掛 40 萬的，后來 38 萬，7 月 2 號的時候降到了 34 萬，業主主動來降，急著用錢，想這一周賣掉（指 7 月 3 日 -7 月 9 日）。"

↑ 某房產中介門店外的價格牌有法拍房起拍價為 144 萬

中介：業主曾嫌 230 萬低不賣

阿里資產 · 司法拍賣平臺顯示，一套位于曼哈頓小區內的房子將在 7 月 27 日上午 10 時開始拍賣，起拍價為 143.71 萬元，建筑面積為 148.64㎡，約合 9627 元 /㎡，無租賃、無鑰匙。

紅星資本局向附近的房產中介了解得知，這套房子的歷史信息仍能在中介系統內查看，該房曾于 2019 年 8 月掛牌，掛牌價為 235 萬元；2019 年 9 月，其掛牌價調整為 230 萬元。

上述中介對紅星資本局回憶稱，在他的印象中，這套房子是因為談判時的價格沒達到業主心理預期，最終沒賣出去。

↑ 截圖自阿里資產 · 司法拍賣平臺

7 月 6 日，紅星資本局聯系到在鄭州市專職從事司法拍賣房產的某中介，他帶著紅星資本局及其他意向客戶前往看房，但在多次敲門后，該房子內沒有人回應、也沒有人開門。

不過，這套房子的門口擺著鞋架，鞋面均沒有積灰，門上貼著大大的 " 福 " 字擋住了法院粘貼的文書。文書顯示，這套房子之所以會被司法拍賣，是因為一樁金融借款合同糾紛案件。

↑ 即將司法拍賣的房子門口貼有法院的文書

紅星資本局通過中國裁判文書網查詢發現，2018 年 8 月，馬先生和鄭州銀行（002936.SZ）小企業金融服務中心簽訂合同，借款 185 萬元，借款期限為 3 年，年利率約為 7.18%。

而后，鄭州銀行小企業金融服務中心向法院提起訴訟，要求判令馬先生償還本金 185 萬元、利息（含復利和罰息）10.60 萬元以及律師費 3.73 萬元，并判令其對登記在馬先生名下的房產拍賣、變賣價款優先受償等。

最終，法院支持了原告的上述訴訟請求。

值得一提的是，有曼哈頓小區的物業工作人員告訴紅星資本局，這套房子從 2022 年起沒有再繳納過物業費，至今欠費已超過 3000 元。

小區內 5 套住宅類房產拍賣

中介：法拍房多數是因欠銀行錢

阿里資產 · 司法拍賣平臺顯示，今年以來，拋開底商不看，曼哈頓小區內至少有 5 套住宅類房產進行拍賣，所有房產在一拍時都流拍，其中 3 套房產在二拍時成交。

這 3 套房產的面積和拍賣成交價分別為 182.52㎡（198.19 萬元）、177.73㎡（177.13 萬元）、222.94㎡（255.76 萬元），單價分別是 1.09 萬元 /㎡、9966 元 /㎡、1.15 萬元 /㎡。

不過，相關網頁在權利來源、權證情況一欄僅寫明是司法裁定、《法院執行裁定書》，未寫明相關執行案件的案號，因此無法查詢這些房子被拍賣的具體原因。

另有一名司法拍賣房產中介向紅星資本局提供了一份名為《最新房源 7.2》的表格。

表格顯示，鄭州市金水區共有 173 套房產要進行拍賣或變賣（二拍流拍），其中曼哈頓小區將于 7 月 27 日拍賣的房子也在其中。鄭東新區、管城區等區域也有數十套房子將拍賣。

該中介告訴紅星資本局，這些房子之所以會被司法拍賣，" 現在 95% 以上都是欠銀行貸款，還不上。房貸或者抵押（借錢）的，都有。"

對于背上房貸的購房者，上述中介稱，"2017、2018 那兩年購房的，現在基本上都處于把房子賣了也不夠還銀行貸款（的狀態）。要不然硬扛著還月供，要不然就賣了還貸款。進入法拍的話，后期的問題比較多，征信等會受影響。"

↑ 從空中花園看曼哈頓小區的房子