" 羅湖區最便宜的一手房。"

這幾天，深圳中介的朋友圈被這樣的消息刷屏了。據了解，該項目為仁恒置業在羅湖區打造的仁恒深之源，項目備案名為仁恒世紀大廈。

一位項目銷售人員告訴經濟觀察網，項目備案均價在 9 萬元 / 平方米左右，現在均價在 4.5 萬元 / 平方米，帶裝修。

(資料圖)

該銷售人員介紹，項目共 44 層，主力產品在 60 平方米 -249 平方米，將在 2024 年底交付。總共 324 套，已經售出 160 多套，網傳 3.89 萬元 / 平方米的是 5 層、6 層 200 多平方米的大戶型。項目 5 層 60 平方米戶型的均價在 4.1 萬元 / 平方米。

經濟觀察網查詢商品房預售備案價格發現，該項目 60 平方米左右的 501 戶，備案價在 7.3 萬元 / 平方米，現售價相當于備案價的 5.6 折。

" 仁恒深之源并非今年首開，已經賣了兩年，去年價格在 6 萬元 / 平方米左右，這次又降價了。" 一位深圳公寓銷售人員介紹。

公寓不受限價政策影響，深之源附近京基水貝廣場公寓項目的一位銷售人員告訴經濟觀察網，" 我們項目備案均價在 5.6 萬元 / 平方米左右，折扣下來和深之源目前的均價差不多，但他們地理位置比我們好。" 在該名銷售人員看來，深之源此次降價力度大。

但需要注意的是，仁恒深之源項目既不是住宅，也不是商務類公寓，而是商辦類公寓，屬于 " 類住宅 "。

上述公寓銷售人員介紹，商務公寓產權從 40-70 年不等，大部分民水民電、通燃氣，同時有 5 年限售的規定，而商辦類公寓不限購、不限貸，但不通燃氣、沒有陽臺，且為商水商電。

" 商辦類項目通常比商務類項目價格低，我們項目商辦類公寓比商務類公寓低 5000-6000 元 / 平方米。" 上述京基水貝廣場公寓項目銷售人員表示。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，深圳有一類專門的用地性質是商務公寓，但商務公寓在 2020 年已被停建。

" 商辦類公寓是商辦供應過剩的產物。" 李宇嘉表示，深圳辦公樓和商業中心的空置率比較高，所以在前兩年樓市較熱的時候，商辦類產品開始往 " 類住宅 " 方向做轉移，但市場回歸理性后，這類產品自住屬性不足的弊端開始暴露，投資屬性被削弱以后，之前較高的定價就很難銷售出去。

"2019-2020 年公寓類項目是比較好賣的，但從 2021 年下半年開始，無論是商務類公寓還是商辦類公寓，銷售一直不好，打折情況比較普遍。" 上述深圳公寓銷售人員回憶，從 2021 年下半年開始，一些公寓項目就能打到備案價的 6-8 折。公寓的投資客戶較多，剛需自住少，首付五成，又沒有學位，許多客戶都是沖著租售比來的。他介紹，有些小戶型的投資回報率能到 7 個點，比存錢到銀行劃算。

隨著住宅市場轉冷，投資客離場，公寓去化進一步變難。據房地產信息平臺數據顯示，截至今年 6 月底，深圳一手住宅庫存面積 43.68 萬平方米，共計 43237 套，環比增加超 3000 套。按照過去 12 個月的平均成交套數推算，6 月份深圳一手住宅的去化周期為 15 個月，較 4 月份加長 1.2 個月。