落幕時不說“再見”

2022年，暮春。毗鄰南京繁華喧騰的夫子廟商業街區的健康路62號，由“金陵四老”之一蕭嫻先生題寫的“南京陶瓷商場”的店招，在高大粗壯的梧桐樹掩映中依舊醒目。然而，它緊閉的店門落寞得甚至連一紙歇業告示都懶得貼出。這家滿載著南京人69年煙火生活回憶的陶瓷商場，就這么在寂靜中悄然落幕。

近日，南京新街口友誼廣場被深圳市中級法院在阿里拍賣官網司法拍賣，以12億元底價流拍的消息引發了眾多業內人士關注。4月14日，記者來到友誼廣場。一樓的星巴克咖啡店里還坐著不少年輕消費者，一旁的面包店里也流動著前來買點心的顧客，廣場外的人們時不時三三兩兩地走進商場。而從商場二樓往上走，便很難再找到消費者的身影。整個二樓僅走廊有零星幾點燈光，店鋪門上或貼著轉讓出租告示，或是一張因疫情閉店的通知，一家店鋪的玻璃門上甚至還貼著牛年春節的祝福貼紙，可以想見，這里的不少商家或許都沒能迎來虎年。

曾幾何時，南京友誼廣場和其前身友誼商店，在很多老南京人心中是當地首屈一指的高檔、精品購物場所。自2000年以來，隨著其外匯貿易的特色逐步消失，加之自身消費品牌單一、選擇面小，這里開始面臨越來越大的市場競爭壓力，經營狀況由盛轉衰，經營定位更是模糊不清。友誼廣場多年來試圖從綜合性商場向餐飲、教培二元消費轉型來尋求發展，然而2021年對教培行業的洗牌，讓友誼廣場利用教培在新街口商圈夾縫中求生存的努力成了泡影。

記者在現場采訪中發現，這里受沖擊最大的就是各家早教、教培機構。這些商戶正集中在二樓，讓整個商場呈現出一種自我割裂的狀態：二樓以下還是新街口商圈的一部分，不少年輕人的身影穿梭其中;二樓以上只有停運了一半的電梯、黑漆漆的樓道、空寂無人的店鋪櫥窗，五樓的幾家餐館也見不到幾桌客人。

昔日風光無二的友誼廣場，即使身居號稱“中華第一商圈”的新街口黃金市口，其命運仍應了宋人的那首著名詩句：“無可奈何花落去”。

借此次流拍事件，友誼廣場在公司經營層面的危機也被大量曝光。企查查的信息顯示，南京友誼華聯(集團)有限責任公司由金盛置業投資集團有限公司100%持股，后者還持有南京華聯商廈服飾有限責任公司86%股份，這三者的實際控制人均為王某。據公開報道，金盛集團于2005年收購友誼華聯。至拍賣前，上述幾方均官司纏身，并且多次被法院列為失信被執行人。從商場運營到公司經營，內憂外患之下，友誼廣場的未來或許還籠罩在一片濃霧之中。

4月15日，地處南京江寧的北京華聯超市女人街店的閉店信息吸引了不少市民抓緊搶購特價商品。超市公告顯示，因店鋪物業出租方南京中女街商貿管理有限公司被法院裁定破產，超市租賃合同已被依法解除。記者來到超市時，超市內許多貨架上的商品都已被賣空。銷售區一位工作人員介紹，超市已經開業近十年，生意一向很好，此次閉店完全是迫于出租方女人街被裁定破產的決定。而她口中所說的女人街，便是超市出門后拐入的一片商業街區。

女人街，顧名思義，是以女性為主要服務對象。據了解，2004年，女人街開業時，其所處的東山街道是江寧政治、經濟、文化中心。在那個江寧還沒有金鷹、萬達、景楓的年代，憑借著自身得天獨厚的地理優勢，女人街迎來了它的繁華。全街區占地60畝，總建筑面積103000平方米。作為當時國內同類商業體中規模最大的街形單體建筑，女人街各區的主要品項分布包括了家電、餐飲、服飾、超市、影城、電玩休閑、醫療醫美等。從業態來看，女人街確實滿足了人們購物、休閑、美食、娛樂、健身、培訓等方方面面的需求。然而，曾經的輝煌并不能改變女人街正在走向衰亡的現實。

甫入街區，一片荒涼破敗的景象便映入眼簾。百米長街，灰色陳舊的墻體被霉菌侵蝕，早已停止運行的電扶梯上堆著沾滿灰塵的雜物，中庭內堆滿垃圾的垃圾桶顯然已有多日無人傾倒，不時還有翻找食物的流浪貓的身影躍過。只有二樓欄桿上晾曬的衣被暗示著這里還殘存些許人氣。環顧四周，絕大多數店面的大門都已緊鎖或被貼上了封條，許多設施棄置于內。僅有的幾家開門的店鋪，也只看見店主或是在門口踱步，或是倚在躺椅上刷手機的落寞身影。

“這里早就沒人來了!”不遠處的走廊上一桌正在打牌的老人似乎早已經習慣了來訪者詫異的眼神。“現在年輕人都愛去新開的金鷹、萬達買衣服，誰還看得上這里。”老人的一席話，折射出了女人街開發商的管理運營能力沒有跟上時代腳步的現實。

不只是陶瓷商場、江寧女人街、友誼廣場……老牌的湖南路山西路商業圈、太平南路商業街、南京商廈城北商業圈、江寧東山商業圈等諸多曾經名噪一時的老商企，都面臨著由盛而衰和加速深度調整以求在南京都市商圈重領一席之地的艱難選擇。

“四大金剛”競爭力不竭

與南京部分身陷衰頹之勢的老牌商企形成鮮明對比的是“中華第一商圈”南京新街口的“四大金剛”——德基廣場、中央商場、金鷹商廈、新百中心。這四家大型綜合商場2021年的銷售業績依舊穩坐南京商場前四位。其中德基廣場以超過200億元的銷售額穩居華東第一，而建成于1936年1月的南京第一家大型綜合型百貨商場——中央商場也憑借著近66億元的銷售額躋身全國商場“50億俱樂部”。在當前新冠疫情導致國際經濟總體低迷的大背景下，挖掘國內消費市場，加快消費升級，已成為推動經濟高質量發展的重要驅動力。在此背景下，南京商圈的龍頭大佬們如何做到迭代煥新、吸客又吸金?

模式之一：爆改硬件，體驗為王。

面對零售業和商場的整體萎靡，南京新百選擇了改變公司主營方向。公開資料顯示，南京新百1993年在A股上市，轉型前的主營業務為商業百貨，其前身是南京市新街口百貨商店，曾是全國十大百貨商店之一。在國內零售百貨行業下滑的背景下，公司2016年起向生物醫療大健康業務轉型，圍繞健康養老、生物醫藥和臍帶干細胞政策三方面廣泛布局。健康養老方面，以旗下的安康通布局長護險業務，拓展小微機構與“家庭養老床位”業務，同時探索地產與養老服務模式;南京新百的自有細胞工廠加快布局藥物研發生產外包，促進細胞免疫治療產業化，并將以此孵化和拓展有潛力產品，由單一產品向多產品、國際化的高端生物醫藥創新型公司轉型，打造細胞免疫治療創新平臺，同時聚焦國內外養老市場。

在保持深耕百貨業的同時，南京新百對負一樓美食廣場從建筑結構、動線設計、品類布局、品牌升級等多方面進行了徹底改造，并吸引43家美食商鋪進駐，其中有32家為首店。這些高稀缺性的餐飲首店，不僅能夠吸引樂于嘗鮮的年輕消費者群體，還能在社交媒體平臺快速提升商場的關注度和話題性。

模式之二：持續優化精品零售業態，挖掘更多吸金品牌。

面對激烈的市場競爭，中央商場明確了富有自身發展特色的戰略方向——“經營由傳統百貨向購物中心化轉變，資產由重資產向輕資產轉變，消費模式由傳統購物向‘+互聯網’O2O體驗互動模式轉變”。除了持續引進高端品牌，中央商場還聚焦綠色商場和數字商場兩大目標進行自我升級。通過品牌調整改造、購物環境提檔升級、營銷創新、數字化建設引流增效等系列措施，中央商場在疫情的沖擊下迅速止損。2021年上半年，中央商場營收同比增長57.93%，凈利潤同比扭虧為盈。近年來，中央商場大力發展自己的“Young 購”電商平臺，以此加速推進線上銷售， 舉辦線上線下活動以強化粉絲互動，拓寬品牌銷售途徑，推進線上線下融合發展。

中央商場還對自己的黃金珠寶館進行升級，升級后匯集37家知名黃金珠寶品牌，成為新街口商圈里最全、最璀璨的黃金珠寶館。(王紹強周凱航 孫煒杰)