近期，韓國房價暴跌引發(fā)關(guān)注。有消息顯示，首爾部分區(qū)域房價下跌40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數(shù)百萬人。

此次韓國房價(尤其是首爾房價)暴跌，根本原因在于韓國整體的人口走勢。韓國綜合生育率長期以來都低于1，就新生人口而言，千禧年之際，韓國年出生人口數(shù)已跌破60萬人，2022年更是只有24.9萬人出生，且不排除進(jìn)一步下降的可能。因此，缺乏足夠的人口支撐是造成韓國房價下跌的根本原因。

就直接原因而言，由于貸款買房是韓國人購房主要方式，因此M2貨幣的供給量和利率水平高低就很關(guān)鍵。美國在全球開啟的加息進(jìn)程迫使一眾盟國緊隨其后跟進(jìn)加息，M2供應(yīng)量也迅速受限。

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據(jù)《亞洲日報》報道，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。

首爾房價暴跌30%，部分區(qū)域房價跌到40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數(shù)百萬人。大量的房東因還不起錢，緊急出逃。留下的房客走投無路。

韓國樓市曾是全球最熱的地區(qū)之一，此前房價連漲數(shù)年。過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達(dá)每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。

數(shù)據(jù)顯示，自2022年11月起，韓國M2貨幣總量便停滯不前，這直接刺激了首爾房價持續(xù)下跌。美聯(lián)儲持續(xù)加息迫使韓國央行跟進(jìn)加息，這大大限制了M2總量，破壞了房價上漲動力。

首爾所處地理位置臨近朝鮮，韓國現(xiàn)政府在政治、外交、科技、軍事等多方面堅決向美日靠攏的舉動造成了半島局勢緊張，與美日加深經(jīng)貿(mào)科技合作的要求在客觀上利好接近日本的韓國第二大城市釜山。因此，韓國的人口存量在未來可能會被釜山吸收掉相當(dāng)一部分，這更加不利好首爾房價堅挺。

針對當(dāng)前樓市，韓國政府已經(jīng)采取一系列措施。韓國金融當(dāng)局于2022年10月出臺了50萬億救市計劃(約合2534億元人民幣)。以擴(kuò)大實(shí)施流動性供應(yīng)，穩(wěn)定國內(nèi)金融市場穩(wěn)定。

韓國政府在2022年年底至2023年年初，放松了房地產(chǎn)市場多項(xiàng)監(jiān)管，針對特定人群放寬了貸款規(guī)定、實(shí)施特定人群固定利率貸款優(yōu)惠、減免綜合房地產(chǎn)稅重課稅率等。隨著韓國當(dāng)局及時介入，地產(chǎn)融資市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，2023年3月，韓國企業(yè)債和國債利差回落到2022年年初較低水平，房價也一度企穩(wěn)。

即使韓國在多方面采取了一系列穩(wěn)定樓市的金融政策，但韓國房價的整體下行趨勢和債務(wù)拖欠狀態(tài)依然沒有根本好轉(zhuǎn)。

5月24日，韓國金融服務(wù)委員會表示，鑒于全球利率路徑、不確定性，風(fēng)險仍然存在。尤其是韓國房產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題，如高負(fù)債率和投機(jī)性強(qiáng)等不得到根本治理的話，疊加作為經(jīng)濟(jì)支柱的出口表現(xiàn)依然不理想，期望短期措施化解并企穩(wěn)韓國目前的樓市恐怕太過樂觀。