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兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)三年后，共享辦公巨頭 WeWork 的故事可能將要迎來終局了。就在近日，WeWork 方面發(fā)布了 2023 年第二季度的財(cái)報(bào)，這份糟糕的成績(jī)單不僅僅讓外界看衰 WeWork，甚至就連公司的管理層都哀嘆，" 嚴(yán)重懷疑能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)，當(dāng)前公司面臨持續(xù)虧損和辦公空間會(huì)員不斷取消租約的處境 "。

這個(gè)當(dāng)初希望以 470 億美元估值上市的獨(dú)角獸，如今已然蛻變?yōu)榱耸兄蛋俨淮嬉坏?" 毒角獸 "。

其實(shí)在 WeWork 的這份財(cái)報(bào)中顯示，其表現(xiàn)并非糟糕透頂，該季度這家公司的凈虧損為 3.97 億美元，運(yùn)營(yíng)虧損 3.51 億美元，營(yíng)收則為 8.77 億美元、同比增長(zhǎng)了 4%。如果再加上 1.5 億美元的租賃終止凈收益，WeWork 調(diào)整后的季度虧損只有 3600 萬(wàn)美元。而且據(jù)《福布斯》援引 WeWork 公司一位發(fā)言人的話，該公司收入已經(jīng)從 2021 年第二季度的 5.93 億美元，增加到了 2023 年第二季度的 8.44 億美元。

既然如此，WeWork 的高層為何對(duì)該公司的未來如此悲觀呢，畢竟 3600 萬(wàn)美元的虧損在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)并不算什么。其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)樽鳛楣蚕磙k公巨頭，WeWork 的命運(yùn)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境牢牢捆綁在了一起。而目前美國(guó)的經(jīng)濟(jì)只能說是不容樂觀，據(jù)美國(guó)勞工部在 8 月 4 日公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，7 月份非農(nóng)業(yè)部門新增就業(yè)人數(shù)為 18.7 萬(wàn)、低于市場(chǎng)預(yù)期，5 月和 6 月非農(nóng)業(yè)部門新增就業(yè)人數(shù)也分別向下修正 2.5 萬(wàn)和 2.4 萬(wàn)。

WeWork 的營(yíng)收毫無(wú)疑問是靠向其他企業(yè)租賃辦公室來掙錢，可美國(guó)的非農(nóng)數(shù)據(jù)不佳，也就意味著坐辦公室的就業(yè)人數(shù)漲不上去，此時(shí)企業(yè)所選擇的是減少辦公場(chǎng)地的租賃、而不是擴(kuò)大規(guī)模。這一點(diǎn) WeWork 臨時(shí) CEO 大衛(wèi) · 托利也有同樣的表述，" 商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩、靈活辦公空間競(jìng)爭(zhēng)加劇，以及宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，都導(dǎo)致會(huì)員流失率上升，并且需求也比我們預(yù)期的更為疲軟。"

其實(shí) WeWork 的商業(yè)模式很簡(jiǎn)單，就是租賃所持有的辦公場(chǎng)地給其他公司，DNA 問題是一旦市場(chǎng)需求下降，其營(yíng)收就會(huì)立即受到影響。如今的情況是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)致了企業(yè)、特別是中小企業(yè)受到了影響，隨著雇傭員工的規(guī)模減少，自然就會(huì)造成需要租賃的辦公場(chǎng)地變少。

當(dāng)然，市場(chǎng)環(huán)境的拖累還只是 WeWork 表現(xiàn)不佳的直接原因，更深層的因素是自從 IPO 以來，這家公司的商業(yè)模式依然停留在創(chuàng)始人 Adam Neumann 劃定的框架內(nèi)，并沒能改變 " 二房東 " 的本質(zhì)。事實(shí)上，WeWork 乃至其他共享辦公企業(yè)就是辦公樓里的二房東，干的還是從業(yè)主手中整租長(zhǎng)租寫字樓，然后進(jìn)行裝修改造為面積更小的隔間或工位出租，再以加價(jià)攤銷的方式分租給個(gè)人或小微企業(yè)的生意。

既然是二房東模式，資本市場(chǎng)自然就會(huì)用傳統(tǒng)的空置率、現(xiàn)金流、租約期限，以及回款等數(shù)據(jù)來評(píng)判這家公司，而這也是 2019 年 WeWork 泡沫破裂的根本原因。因此市場(chǎng)不再將其視為一家互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)，而是將他們當(dāng)成了一個(gè)房地產(chǎn)中介，估值邏輯更是直接被重構(gòu)。而為了擺脫 " 二房東 " 這個(gè)帽子、重新找回科技企業(yè)的身份，WeWork 選擇了在上市后重新包裝自己。

在數(shù)年的時(shí)間里，WeWork 大舉收購(gòu)了建筑建模公司 Case、空間分析優(yōu)化公司 Teem、空間移動(dòng)分析公司 Euclid，并在整合了上述公司的資源后，推出了包括 WeLive、RiseByWe、WeGrow、WeLabs、PoweredbyWe 等服務(wù)，號(hào)稱為企業(yè)提供空間利用咨詢服務(wù)，并包裝出了一個(gè)新的名詞 " 空間及服務(wù)（Space-as-a-Service）"。WeWork 試圖提供有別于傳統(tǒng)地產(chǎn)租賃公司的數(shù)據(jù)服務(wù)，來招攬長(zhǎng)期的租客。

然而遺憾的是，WeWork 的種種嘗試又有些生不逢時(shí)，隨著此次疫情的全球流行造成了居家隔離這一現(xiàn)實(shí)，居家辦公、遠(yuǎn)程辦公開始在美國(guó)企業(yè)界、特別是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中流行起來，而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)恰恰又是 WeWork 最為主要的客戶來源。這些導(dǎo)致的結(jié)果，就是在疫情發(fā)生后，共享辦公空間的空置率急速上升，僅僅在 2020 年，WeWork 的會(huì)員數(shù)就下降了高達(dá) 26%。

最初 WeWork 方面還曾樂觀的認(rèn)為，在疫情的影響下，遠(yuǎn)程辦公和混合辦公模式的興起反而對(duì)其利好。當(dāng)時(shí)他們認(rèn)為，雇主會(huì)對(duì)簽訂長(zhǎng)期租約更加謹(jǐn)慎，轉(zhuǎn)而采用 WeWork 這種靈活的租賃模式。然而實(shí)際情況卻是大量中小規(guī)模的企業(yè)干脆就此順?biāo)浦?，直接讓大量員工保持居家辦公的狀態(tài)，并將租賃辦公場(chǎng)地的成本節(jié)約下來。

所以如今只能說，2019 年盡管確實(shí)是 WeWork 最好的上市時(shí)機(jī)，但盲目推高估值卻使得其在上市前夕 " 暴雷 " 了。

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