2021年開年，房企集中發(fā)債儲(chǔ)糧。作為傳統(tǒng)發(fā)債高峰期，今年1月房企搶發(fā)美元債現(xiàn)象明顯，融資利率也創(chuàng)下新低。

據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，40家典型上市房企融資總額繼續(xù)下滑，40家監(jiān)測的典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計(jì)894.73億元，環(huán)比下降9.02%，整體融資規(guī)模收斂。

“與以往年初機(jī)構(gòu)額度寬松不同，今年開年房企融資情況并不樂觀。除了公司債融資金額大幅上漲，其他融資渠道均不同程度下滑，其中境內(nèi)融資渠道全線受困。”同策研究院分析師陳舒向《證券日報(bào)》記者表示，“三道紅線”與“五檔房貸”雙管齊下，對銀行等金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比進(jìn)行集中管理，對境內(nèi)融資造成一定打擊。在境內(nèi)整體融資環(huán)境愈發(fā)緊張的大背景下，房企只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場，搶跑所剩無幾的融資窗口期。

境外融資規(guī)模加大

“一般來說，部分財(cái)務(wù)盤面較好的房企，有可能傾向在一季度完成全年融資計(jì)劃，提早布局之外，這也與企業(yè)自身融資周期有關(guān)。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，今年1月份，美元債融資成本較低，不少房企都加大融資規(guī)模，借新還舊。

同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份，40家典型房企融資以美元為主，人民幣次之、港元第三，非人民幣融資總額上漲，融資金額為488.84億元，環(huán)比上漲22.13%，占融資總額的54.64%。其中，美元融資總額478.82億元，占融資總額的53.52%，環(huán)比大幅上升448.87%;港元融資總額為10.02億元，占比1.12%，環(huán)比下滑96.80%。

“一方面，2020年由于新冠疫情的影響全球放水導(dǎo)致美元供應(yīng)量激增，利率下降。與此同時(shí)，我國相對穩(wěn)健的貨幣政策，利率走勢平穩(wěn)，匯率水平相對升值，是激增的境外貨幣在資本的推動(dòng)下尋求穩(wěn)定增長的投資方向。”陳舒向《證券日報(bào)》記者表示，另一方面，由于國內(nèi)監(jiān)管層面對于房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)融資渠道、額度的管控愈加嚴(yán)格，而境外相對寬松，各方面因素綜合導(dǎo)致海外融資火爆。

“整體看，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售有所緩和，但房企最近依然增加一切融資手段，盡量大額度融資。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報(bào)》記者表示，主要出于未雨綢繆的動(dòng)因，另外，在“三道紅線”呼之欲出情況下，企業(yè)正在抓緊窗口期，美元債融資成本創(chuàng)新低之下，房企融資熱情更高，有利于置換之前的高息債。

美元融資成本走低

在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低為碧桂園在1月5日發(fā)行的5億美元于2026年到期的優(yōu)先票據(jù)，融資利率為2.7%。而1月份融資成本最高的為當(dāng)代置業(yè)額外發(fā)行的于2024年到期的7700萬美元綠色優(yōu)先票據(jù)，融資利率為11.95%。從1月份已披露的融資利率來看，房企融資利率主力范圍仍為3%-5%。

“融資成本一般與借款的金額、時(shí)間、企業(yè)自身的素質(zhì)以及相關(guān)的增信措施有關(guān)。”陳舒向《證券日報(bào)》記者表示，就1月份來看，央企以及穩(wěn)定性較高的民企的融資優(yōu)勢較為突出，而反觀部分融資策略較為激進(jìn)的房企，如當(dāng)代置業(yè)，融資成本一直處于高位。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)代置業(yè)2020年1月發(fā)行的債券票面利率分別為9.8%、11.95%，2019年下半年發(fā)行票據(jù)的利率分別為11.5%、11.95%，近3年來的資產(chǎn)負(fù)債率都在85%以上，負(fù)債率較高，穩(wěn)健性相對較差。

張大偉進(jìn)一步向《證券日報(bào)》記者表示，2020年全年美元融資只有602億美元，2021年1月份房企拋出的美元融資案額度接近200億美元，平均利率只有6.8%左右，遠(yuǎn)低于去年四季度的8%，部分房企大量發(fā)行利率只有5%-6%的美元債。

值得關(guān)注的是，歷年一季度也是償債高峰期，因此房企融資更為活躍，正如張大偉所示，房企積極發(fā)海外低息債，可置換高息債，節(jié)省融資成本。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份，境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1447億元，較上月增加43.4%，同比增加118.9%。融資新規(guī)后去年9月-12月已連續(xù)四個(gè)月發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模，這一趨勢被2021年首月發(fā)債高峰終止，而2021年房企償債規(guī)模將不斷走高，房企全年償債壓力將不斷增大。

在這種局勢下未來融資環(huán)境會(huì)如何?陳舒向《證券日報(bào)》記者表示，整體看，2021年疫情尚不明朗，影響全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，加之國內(nèi)愈加嚴(yán)格的監(jiān)管政策尚未有具體落地方案，因此未來融資環(huán)境還有待觀望。(王麗新)