備受關(guān)注的宅地“兩集中”供應(yīng)新規(guī)近日在多個(gè)城市陸續(xù)落地，根據(jù)各地目前已擺上“貨架”的首批集中供地清單，房企將在4月-5月迎來今年第一波集中拿地大考。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在重點(diǎn)城市推出“兩集中”土地政策，一年三次集中賣地，改變了過去隨機(jī)掛牌賣地的出讓節(jié)奏，讓各類市場主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期，有利于從土地供給側(cè)落實(shí)“房住不炒”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”決策部署。

多地公布首批供地清單

近日，多個(gè)城市公布了今年首批集中供地清單。

4月7日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2021年首批57宗地塊出讓明細(xì)，計(jì)劃于5月7日、5月8日兩天集中出讓;同日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布2021年住宅用地出讓第一批次公告，共供應(yīng)119宗住宅用地;4月6日，長沙發(fā)布今年首批土地供應(yīng)信息，包含39宗涉住宅用地。

據(jù)中國商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有長春、廣州、無錫、天津、北京、南京、長沙、重慶、杭州等九個(gè)城市公布了首批集中供地清單。根據(jù)已發(fā)布的公告，各地首批地塊出讓時(shí)間多集中在4月-5月，且部分城市首次出讓地塊數(shù)量在全年計(jì)劃總數(shù)中占較大比重。也就是說，未來一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)全國重點(diǎn)城市將出現(xiàn)土地井噴潮。

今年2月底，“兩集中”土地政策調(diào)整引發(fā)普遍關(guān)注。自然資源部自然資源開發(fā)利用司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。具體來看，所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過三次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量相對(duì)均衡;第二是集中組織出讓活動(dòng)。

據(jù)了解，網(wǎng)傳的22個(gè)重點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及長沙、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、沈陽、寧波、長春、天津、江蘇無錫18個(gè)熱點(diǎn)新一線、二線城市。

帶來新的改變

北京房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長黎乃超對(duì)中國商報(bào)記者表示，“兩集中”的土地供應(yīng)政策是對(duì)控制房企融資的 “三道紅線”和控制房貸規(guī)模的“兩道紅線”的延續(xù)，共同形成長效調(diào)控機(jī)制，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期、降低土地競拍熱度，引導(dǎo)市場合理回歸。

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，集中供地的政策調(diào)整，給開發(fā)商、地方政府以及購房者都將帶來新的改變。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國商報(bào)記者表示，集中供地使土地供應(yīng)規(guī)則更加明確，信息更加透明，一次性大量供地使得開發(fā)商的可選擇性比較大，搶地情緒會(huì)明顯下降。

“一次性出讓多宗土地，便于資金充足的企業(yè)有計(jì)劃地拿地，對(duì)于現(xiàn)金流充足、融資能力強(qiáng)的品牌企業(yè)是利好，而資金狀況緊張的中小企業(yè)生存空間將會(huì)越來越小，繼續(xù)呈現(xiàn)‘強(qiáng)者恒強(qiáng)’的格局。”黎乃超表示。

易居克而瑞部門副總經(jīng)理繆萌在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，集中供地考驗(yàn)房企的投資決策能力。規(guī)模大、融資成本低的大型房企有更多獲取土地的機(jī)會(huì)，但對(duì)中小房企來說也并非利空：由于大量地塊集中上市，中小房企有可能獲得“撿漏”的機(jī)會(huì)。

作為供地方的地方政府，集中供地則對(duì)其管理能力提出更高要求。“單次大批量供地前的大量工作流程帶來新的挑戰(zhàn)，同時(shí)地方政府還需要考慮所轄區(qū)內(nèi)各個(gè)板塊的量、價(jià)平衡，這又是一個(gè)新的課題。”繆萌表示。

對(duì)于購房者而言，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對(duì)記者表示，土地集中供應(yīng)的結(jié)果就是項(xiàng)目集中面市，購房者可以有更多選擇，對(duì)控制房價(jià)也有作用。

多項(xiàng)穩(wěn)地價(jià)措施跟進(jìn)

上述自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，今年在重點(diǎn)城市推出“兩集中”土地政策的同時(shí)，繼續(xù)鼓勵(lì)各地探索限地價(jià)、競配建、競自持等穩(wěn)地價(jià)措施。

中國商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，此次多個(gè)重點(diǎn)城市在地塊出讓公告中針對(duì)熱點(diǎn)地塊提出溢價(jià)率、競價(jià)輪次和最高限價(jià)等穩(wěn)控預(yù)案，引導(dǎo)住宅用地市場理性競爭。

例如，廣州推出的某涉宅地塊掛牌起始價(jià)為202054萬元，掛牌出讓價(jià)格設(shè)定最高限制地價(jià)為292979萬元，競買人的最高報(bào)價(jià)不超過最高限制地價(jià)的，按照價(jià)高者得原則確定競得人，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競買方式轉(zhuǎn)為競配建政府性房源(公共租賃住房)。

北京在此次集中供地中使用穩(wěn)地價(jià)政策更為充分，實(shí)行“一地一策”，根據(jù)不同地塊具體情況，設(shè)定不同的土地競買或房屋銷售條件。制定的“政策工具箱”中包含了設(shè)定地價(jià)上限、競政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競建高品質(zhì)住宅、競建人才公租房、競企業(yè)自持房屋比例、執(zhí)行差異化稅收信貸優(yōu)惠政策、制定優(yōu)先購房順序等，將房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)落細(xì)到每個(gè)地塊。

值得注意的是，北京還首次引入了房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，按照區(qū)域土地級(jí)別，結(jié)合區(qū)域近三年在售新建商品住房價(jià)格綜合測(cè)算區(qū)域房價(jià)，由住建和規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會(huì)，共同研究每一地塊房屋銷售價(jià)格指導(dǎo)意見，并在公告期對(duì)外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)就提交房屋銷售的價(jià)格承諾，將穩(wěn)定房價(jià)由過去的預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)。(記者 王立芳)