4月9日晚間，房地產上市公司財信發展發布2020年年報，報告期內，公司實現營業收入60.52億元，同比增長78.30%;歸屬于上市公司的凈利潤1.16億元，同比增長6.82%。

展望2021年，財信發展表示，公司在房地產領域仍面臨房地產調控政策、融資、銷售及去庫存等風險。其中在融資方面，公司稱，房地產企業屬于資金密集型和高杠桿企業，隨著國家出臺房企端“三道紅線”及銀行端“兩道紅線”，房企融資持續收緊、融資成本不斷上升，對公司的融資產生一定的影響。

地產業務銷售金額不及百億元

財信發展是以房地產業務為主營業務的上市公司，大股東為重慶商人盧生舉旗下的財信集團。

2017年，長期深耕房地產領域的財信發展通過收購重慶瀚渝再生資源有限公司100%股權、陜西華陸化工環保有限公司70%股權的方式快速切入環保業務，由此，形成了“地產+環保”的雙主業模式。

年報數據顯示，2020年，公司房地產項目收入占比營收的98.39%，環保業務收入占比營收的1.25%。

盡管一直是營收的貢獻主力，但在銷售規模上，近兩年來財信發展的地產業務年銷售額始終難有較大突破。據年報披露，2020年全年，財信發展簽約銷售金額達70.67億元;2019年，這一數字為70.23億元。

按照中指研究院發布的《2020年中國房地產銷售額百億以上企業排行榜》，2020年，共計166家房企躋身百億元軍團。其中，百億元以上的企業中，3000億元以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元五大陣營對應的企業數量分別為8家、33家、26家、43家、56家。

按此排名，財信發展與以上房企的銷售規模仍有較大差距，而2020年已是財信發展近三年來銷售額最高的一年。

房企融資環境收緊

除銷售規模較小外，去年，監管層給房地產企業劃定的“三道紅線”(即“剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現金短債比不得小于1倍”)，也給財信發展帶來了不小壓力。

在“三道紅線”指標上，公司未在年報中直接披露剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比的具體數據。不過，記者按公司最新發布的2020年年報數據計算，公司剔除預收款后的資產負債率((總負債-預收款項)/(總資產-預收款項)*100%)為83.92%，從這項看，財信發展“三道紅線”至少有一道“踩線”，并未全部達標。

“三道紅線”下，中小型房企或將迎來更為嚴酷的發展環境。“‘三道紅線’新規后，房企整體拿地擴張步伐將會放緩，同時房企在拿地表現上將持續分化，處于綠檔的房企將更具優勢，在接下來的拿地擴張上也將更有余力，踩線房企則需要積極調整優化債務結構，拿地步伐或將放緩，從拿地分布上來看，一二線熱點城市仍然是房企積極布局補倉的重點，甚至對核心城市的拿地比例或將進一步提升。”諸葛找房分析師陳霄向《證券日報》記者表示，“對于中小房企來說，在當前行業集中度逐漸提升，房企之間競爭加劇以及調整政策趨嚴的環境下，留給中小房企的市場空間越來越小，尤其對于踩線的中小房企來說，融資將受到嚴格限制，擴張步伐也將被迫放緩。未來想要在激烈的市場競爭中生存下來，必須要以品質取勝，提升產品品質和服務水平，以契合市場需求的優質產品來贏得市場認可。”

陳霄進一步談道：“‘三道紅線’新規的壓力下，中小房企要實現長遠發展還需在規模擴張和財務穩健之間找到平衡點。首先要做好收支的把控工作，保證現金流充足，同時，提高營銷力度，加速銷售回款。對于中小型房企來說，一味地追求高速的擴張已經不適用于當前的市場環境，未來要在保證現金流安全的前提下，積極尋找新的增長點，尋找差異化競爭，實現精細化管理，提升產品力。”

“中小型房企還是需要研究低于2億元以下地塊的投資機會，以真正拿地來緩解出現各類競爭的壓力。同時，從資金方面看，也需要繼續和地產基金或金融企業合作，但鑒于當前金融管控比較嚴，所以產品設計方面，需要不斷研究國家對于住房規劃的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時。(王鶴 馮雨瑤)