“千萬(wàn)不要買(mǎi)公寓，那就是一個(gè)坑!”諸如此類(lèi)的聲音充斥在市場(chǎng)中;與此同時(shí)不斷有新的商業(yè)公寓項(xiàng)目入市，一些投資客摩拳擦掌，緊緊盯著那些優(yōu)質(zhì)的公寓盤(pán)，一旦有機(jī)會(huì)就會(huì)毫不猶豫地買(mǎi)入……商業(yè)公寓是頗具爭(zhēng)議的存在。

對(duì)于鄭州的商業(yè)公寓而言，眼下正處在艱難時(shí)刻。

據(jù)河南商報(bào)記者了解，目前，鄭州的商業(yè)公寓面臨“天量”庫(kù)存難以去化的難題。商業(yè)公寓市場(chǎng)出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求，庫(kù)存及去化周期不斷攀升，甚至已經(jīng)陷入惡性循環(huán)。

鄭州商業(yè)公寓的庫(kù)存，去化或需8年

貝殼研究院市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，鄭州公寓成交均價(jià)持續(xù)下降，與2020年相比下降了2%，與2019年相比下降了19%。而2016年以來(lái)，鄭州公寓供應(yīng)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，累計(jì)供應(yīng)面積為860萬(wàn)㎡，累計(jì)成交537萬(wàn)㎡，庫(kù)存量達(dá)394萬(wàn)㎡，去化周期達(dá)95個(gè)月(約8年)。

鄭州的商業(yè)公寓為何仍在不斷供應(yīng)?據(jù)河南商報(bào)記者了解，根據(jù)規(guī)劃的要求，土地開(kāi)發(fā)講究配套齊全，出讓的住宅用地需要配備商業(yè)用地，開(kāi)發(fā)商拿到土地后會(huì)追求更高的利潤(rùn)，配備的商業(yè)用地本來(lái)應(yīng)該開(kāi)發(fā)成商場(chǎng)或者寫(xiě)字樓，但出于利潤(rùn)的考慮開(kāi)發(fā)商基本上仍會(huì)開(kāi)發(fā)成商業(yè)公寓。

2016年下半年以來(lái)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式發(fā)展，鄭州住宅供不應(yīng)求，購(gòu)房熱情高漲，住宅開(kāi)始限貸限購(gòu)，投資、居住需求傳導(dǎo)到公寓，公寓量?jī)r(jià)齊漲，供不應(yīng)求。

住宅地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的高爆發(fā)期，商辦土地開(kāi)始入市，根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，從拿地到銷(xiāo)售需要6~8月時(shí)間，2017年第二季度，這批商業(yè)公寓入市，供應(yīng)量開(kāi)始增加，僅2017年一年就供應(yīng)了200多萬(wàn)㎡，供遠(yuǎn)大于求，此后幾年，一直處在供大于求階段。

2019年住宅市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，公寓市場(chǎng)亦受到影響，去化量開(kāi)始下降，庫(kù)存持續(xù)攀升。2020年的疫情更是雪上加霜，公寓市場(chǎng)哀鴻遍野，庫(kù)存及去化周期直線(xiàn)上升。

難賣(mài)，為何依然有大量商業(yè)公寓入市

第一，從土地端來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地還在源源不斷流入。根據(jù)土地出讓規(guī)則，住宅用地尤其是城改用地，必須配建一部分商業(yè)用地。商業(yè)用地只能規(guī)劃商鋪、商場(chǎng)、公寓、寫(xiě)字樓，雖然開(kāi)發(fā)商也明白，在目前的市場(chǎng)狀況下，公寓也開(kāi)始難賣(mài)，但相對(duì)于寫(xiě)字樓和商場(chǎng)，公寓面積小、總價(jià)低、門(mén)檻低，所以無(wú)論是從開(kāi)發(fā)難度、市場(chǎng)接受度、資金投入量還是回款速度，公寓類(lèi)產(chǎn)品都是開(kāi)發(fā)商的首選，其結(jié)果就是形成天量庫(kù)存，量?jī)r(jià)齊跌。

第二，除去供大于求的因素外，低門(mén)檻投資型公寓產(chǎn)品雖然擁有廣闊的客群，但租金連續(xù)多年下滑、投資回報(bào)率不佳，是很多投資客放棄公寓的主要原因。2017~2020年鄭州租賃租金每年平均下降7%，2020年鄭州租金25.96元/㎡/月，同比下降9%。2017~2020年鄭州主城區(qū)租賃回報(bào)率僅在2%~3%。

第三，自住客戶(hù)消費(fèi)需求發(fā)生了改變，現(xiàn)在購(gòu)房、換房成本較高，一部分剛需客戶(hù)選擇一步到位，現(xiàn)在住宅成交呈現(xiàn)一個(gè)最大的變化，即90至120㎡面積段的成交占比最大，90㎡以下占比最小。與其買(mǎi)個(gè)小戶(hù)型過(guò)渡兩三年再置換，不如一步到位。

第四，交易稅費(fèi)高、流動(dòng)性差，眾所周知，相比住宅，公寓最大的一個(gè)難題就是流動(dòng)性差，20%左右的交易稅費(fèi)，堵死了很多公寓交易的出路。

第五，消費(fèi)者認(rèn)知發(fā)生了改變，無(wú)論是自住還是投資，經(jīng)過(guò)鄭州3年房地產(chǎn)橫盤(pán)之后，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)、對(duì)樓盤(pán)有了更加清晰、深刻的認(rèn)知和判斷，購(gòu)房觀念更加趨于理性。對(duì)于出售困難、出租不確定性太大的商辦類(lèi)產(chǎn)品，更加謹(jǐn)慎。

此外，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)的變化、房炒不住的基調(diào)下，賣(mài)方市場(chǎng)的不斷供應(yīng)、投資客不斷剝離……多方因素造成了鄭州公寓的困境。

解讀

“商改住”或是商業(yè)公寓未來(lái)的出路

2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，公布了一系列重磅新政，特別指出“允許改建房屋用于租賃”，其中允許“商改住”成為一大亮點(diǎn)。

據(jù)河南商報(bào)記者了解，在去化壓力下，商業(yè)地產(chǎn)的商改住政策具有多重優(yōu)勢(shì)。被合理改建成租賃住房的商業(yè)用房對(duì)外出租，有利于盤(pán)活商業(yè)存量房源。

商業(yè)用房原本是使用商水商電，成本比較高，一旦商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房對(duì)外出租，可以使用民水民電，這樣就降低了租客的生活成本，減輕了租客的租房費(fèi)用。

鄭州將放寬“商改住”的相關(guān)政策已經(jīng)提出多年。業(yè)內(nèi)將“商改住”視為商業(yè)地產(chǎn)的新驅(qū)動(dòng)。但目前來(lái)看，盡管聲音早已發(fā)出，這項(xiàng)政策在執(zhí)行層面，仍沒(méi)有確定的消息出臺(tái)。

欣喜的是，從2019年開(kāi)始，商辦土地供應(yīng)量已經(jīng)逐年減少。與此同時(shí)，還有很多調(diào)控政策需要相關(guān)部門(mén)去優(yōu)化，化解高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。(張超凡 高瞻展)