房企“償債潮”又一次來襲單月到期余額超千億元

2022-07-19 15:47:31來源：央廣網(wǎng)

房企“償債潮”又一次來襲。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2022年6月30日，房企一年內(nèi)到期債券余額為9723.7億元，其中信用債占比62.3%，海外債占比37.7%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大;7、8月為年內(nèi)第二波償債高峰，單月到期余額超千億。

告別高周轉(zhuǎn)、高增長之后，房企正在面臨行業(yè)深度調(diào)整的“陣痛期”。在自身“造血”不足、外部“補(bǔ)血”艱難的情況下，如何解決高額債務(wù)、確保現(xiàn)金流安全，成為擺在房企案頭上的關(guān)鍵問題。

償債高峰已至融資規(guī)模未回升

今年第二波償債高峰已來臨，面對到期債務(wù)，近期多家房企通過發(fā)行新債務(wù)來償還舊債。

近一周，北京城建宣布擬發(fā)行23億元公司債券，募集資金將全部用于償還公司債券;越秀集團(tuán)宣布擬發(fā)行15億超短期融資券，用于償還本部存量債務(wù)融資工具;建發(fā)地產(chǎn)擬發(fā)行3.7億元租賃住房專項公司債券，其中一部分將用于補(bǔ)充流動資金、償還公司債務(wù);華潤置地7月14日成功發(fā)行了20億元公司債券，其中10億元用于償還公司有息債務(wù)。

不過，房企上半年整體融資規(guī)模仍然呈下降趨勢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，房企境內(nèi)外累計發(fā)債融資(含證券化融資)共計人民幣4488億元，同比下降35%。

與到期債務(wù)相比，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月信用債、海外債的發(fā)行到期債務(wù)比分別為138.1%、8.8%，總發(fā)行債務(wù)比為71.5%。也就是說，房企新發(fā)行債務(wù)并不能完全覆蓋需償還的數(shù)額。具體從6月份來看，遠(yuǎn)東資信研報指出，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計的境內(nèi)債券市場與中資離岸債數(shù)據(jù)，6月份房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券639.88億元，償還債券978.46億元，房地產(chǎn)行業(yè)通過債券市場凈融資額為-338.56億元。

凈融資額為負(fù)值，同時今年銷售額普遍下滑，房企面臨較高的償債風(fēng)險，在此背景下不少房企正尋求債務(wù)展期，為公司爭取更多籌措資金的時間。7月以來，已有融信、金科、花樣年、富力、世茂等數(shù)家房企發(fā)布公告，展期旗下多筆債券。但與此同時也有部分房企展期失敗，比如恒大的“20恒大01”債券第二次展期議案近日未獲通過，在公告中恒大表示仍將以“不逃廢債”為基本前提，積極與債券持有人協(xié)商，以期盡快達(dá)成持有人認(rèn)可的解決方案，在各方努力下共同化解債務(wù)風(fēng)險，依法維護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益。

對于房企債務(wù)風(fēng)險的擔(dān)憂也影響到了市場信心，近期新城、建業(yè)、金地等多家房企的美元債均出現(xiàn)了大幅下挫。

出售資產(chǎn)“補(bǔ)血” 緩解流動性壓力

為緩解債務(wù)壓力，還有不少房企出售資產(chǎn)以盤活現(xiàn)金流，其中多元化業(yè)務(wù)板塊成為首先被擺上“貨架”的資產(chǎn)之一。

7月6日，新城發(fā)展發(fā)布公告稱，公司及附屬公司常州恒軒與潛在買方橫店影視簽署諒解備忘錄，內(nèi)容有關(guān)出售上海星軼影院100%股權(quán)，對價將不低于30億元。

成立于2015年的上海星軼影院是新城自主孵化的影院品牌，截至2021年底共運(yùn)營及管理128家影院。有業(yè)內(nèi)人士指出，影院作為新城的非核心業(yè)務(wù)之一，出售能夠為其帶來更多資金保障;同時影院收入近年受到疫情影響，若持續(xù)運(yùn)營仍將消耗不少成本。

多元化業(yè)務(wù)曾是不少房企積極嘗試布局的方向，但多數(shù)實際發(fā)展并不盡如人意，而現(xiàn)在面臨經(jīng)營困境，通過出售非核心業(yè)務(wù)來回流資金就成為了不少房企的共同選擇。其中物業(yè)服務(wù)作為房企多元化業(yè)務(wù)中較為優(yōu)質(zhì)的一個板塊，近年頻繁被擺上“貨架”，包括首創(chuàng)、中南、禹洲等房企均在今年出售了旗下物業(yè)公司。

其他多元化業(yè)務(wù)也成為被變賣的對象。今年1月，祥生控股宣布作價3.37億元出售浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司23.81%股權(quán)，該公司主要從事養(yǎng)老服務(wù)、健康及體育相關(guān)咨詢服務(wù)等;同期，世茂集團(tuán)以45億出售了上海世茂北外灘開發(fā)建設(shè)有限公司，該公司的主要資產(chǎn)則是上海外灘茂悅大酒店;此外，富力、綠地等企業(yè)也有出售酒店資產(chǎn)的計劃。

近期提出交換要約的寶龍地產(chǎn)，則“上架”了包括寫字樓、酒店、長租公寓等諸多資產(chǎn)包，但進(jìn)展緩慢，與寶龍商業(yè)的交易也因為被外界質(zhì)疑向母公司“輸血”而宣告終止，短期債務(wù)壓力仍然嚴(yán)峻。

融資政策調(diào)整房企需適應(yīng)新模式

銷售、融資兩端承壓，房企要平穩(wěn)度過這一波償債高峰并不容易。為改善融資環(huán)境，滿足企業(yè)合理融資需求，行業(yè)融資政策進(jìn)行了適度調(diào)整。

收并購融資成為融資邊際放松政策的主要方向之一。今年1月，部分并購貸款不再計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo);3月，銀保監(jiān)會專題會議要求鼓勵機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年上半年共有7家房企發(fā)行并購債，融資金額達(dá)到91.2億元。

5月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，鼓勵企業(yè)選擇適合的存量資產(chǎn)，采取多種方式予以盤活。克而瑞分析人士認(rèn)為，這一政策的出臺將激活手中持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的企業(yè)特別是國有房企通過資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資，預(yù)計下半年房企不動產(chǎn)證券化融資規(guī)模將有進(jìn)一步的提升。

對于下半年政策趨勢，中指研究院預(yù)測政策將在當(dāng)前導(dǎo)向基礎(chǔ)上進(jìn)一步做出適當(dāng)調(diào)整，以滿足房企合理的融資需求，“有能力的企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)前不同渠道的窗口期，根據(jù)自身情況補(bǔ)充資金，盡快適應(yīng)新周期下的融資模式。”

關(guān)鍵詞：房企償債潮單月到期余額房企需適應(yīng)新模式出售資產(chǎn)補(bǔ)血

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