深圳各銀行 " 告別 " 二手房參考價的消息，讓原本稍顯沉寂的樓市瞬間沸騰了起來。作為全國首個率先執行二手房參考價政策，同時也是效果最為明顯的城市，其政策的變化被認為具有風向標意義。

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截至目前，深圳官方暫未對此明確表態，不過，若各銀行按照傳聞執行，意味著深圳二手房參考價政策 " 名存實亡 "，曾為穩樓市而出臺的二手房參考價政策，或將就此退出歷史舞臺。

多位接受財聯社記者采訪的樓市專家認為，出臺二手房參考價政策是為了降杠桿，當市場杠桿明顯下降，達到預期后，其存在意義已經不大，調整是早晚的事。

" 二手房參考價政策是特殊時間段里，樓市調控一項特殊政策。在政策高壓之下，一二手房價差博弈逐漸消失，政策也沒有執行的必要了。" 國家高端智庫研究員宋丁稱。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進表示，在 2021 年上半年的市場環境下，二手房參考價政策短期內確實發揮了 " 價值尺度 " 作用，引導中介規范掛牌房源，引導金融機構合理貸款，抑制市場投機需求，促進了市場理性交易。但隨著房地產市場快速降溫，二手房參考價政策在目前市場形勢下恐難以發揮積極作用，各城市陸續取消參考價政策，也是因時因勢之舉。

特殊時期出臺的特殊政策

二手房參考價 " 出生 " 于部分城市一手二房價格倒掛比較嚴重之際，深圳是第一個出臺二手房參考價的城市。

深圳于 2021 年 2 月 8 日正式制定了二手住宅成交參考價，彼時深圳市住建局對全市 3595 個住宅小區制定了二手住房成交參考價格。

據宋丁介紹，深圳當年出臺二手房參考價一個非常重要的背景是，新房供應量一直滿足不了市場需求，市場紛紛轉向二手房市場。但深圳當時二手房總量不多，一共只有 200 多萬套，而深圳人口約有 1800 萬，再加上當時深圳對二手房約束的相關政策較少，大量投資客開始投資數量不多的二手房，使得深圳二手房價格短期內升至全國前列。

" 如果不加以控制，一二手房房價倒掛情況會非常嚴重。凡是一個新盤的上市，和它周邊的二手房都存在非常大的價差，投資客會參加到價差的博弈中，來達到投資獲利的目的。這種情況違背了房住不炒的定位，同時也對深圳整體經濟發展非常不利。" 宋丁稱。

深圳推出二手房參考價政策后，寧波、西安、成都、東莞、廣州等共 15 個城市也出臺了這一政策，各城市參考價也普遍低于市場二手房掛牌價格。不過，各城市在政策執行過程中，情況有所區別。例如，在較為關鍵的放貸方面，部分城市在實際交易過程中，基本不受參考價影響。

徐躍進稱，當時二手房市場快速升溫，一方面，政府希望通過二手房參考價政策為市場適度降溫，緩解部分城市新房、二手房價格倒掛問題，進而實現穩房價、穩預期。另一方面，在房地產貸款余額持續走高背景下，政府希望通過二手房參考價等調控政策抑制投機需求，調節房地產市場杠桿率，防范系統性風險。再者，彼時政府也希望以二手房參考價為抓手，完善二手房市場監管調控機制。

不過，在 2022 年二季度，有城市開始取消這一政策。西安是第一個 " 官宣 " 暫停發布二手房參考價的城市。2022 年 5 月，西安市發布《關于調整商品住房交易政策的有關問題的通知》，宣布暫停發布參考價，并表示后續將根據市場情況優化。

西安之后，多個城市陸續取消二手房參考價政策，至今，除深圳，其余城市的該項政策要么已明確取消，要么已 " 名存實亡 "。其中，一線城市廣州在 2022 年 12 月底，便傳出已取消二手房參考價的消息，隨后多家銀行表示，廣州二手房參考價出來后，各大行有一段時間按指導價放款，但執行時間并不長。

中原地產首席分析師張大偉表示，出臺二手房參考價的城市很多，深圳執行到了現在，主要是該政策只在深圳等城市能產生較大影響。" 一是因為指導價和當時市場價的價差大，二是作為貸款基準，提高了購房者準入門檻。"

" 為什么這些城市后來又比深圳更早取消政策呢？因為這些城市的市場遠遠不像深圳這么容易利用二手房來炒作，博取投資空間。" 宋丁稱。

會否 " 推陳出新 " 值得期待

多城取消二手房參考價政策后，始于深圳的這個政策或將由深圳來收尾。

" 指導價在抑制深圳高房價和打擊經營貸等多項政策疊加過程中，產生了巨大作用，現在調控有了效果，政策開始轉向，歸根結底還是為了穩樓市。" 張大偉稱。

58 安居客研究院院長張波稱，去年深圳新房及二手房交易量均出現明顯下跌，雖然今年市場有所反彈，但與出臺參考價之前的市場相比，還是相差很遠，在這時取消二手房指導價，也是為了穩定樓市。

事實上，今年 2 月，深圳市住建局相關工作人員在回應有關深圳二手房指導價執行兩周年后，是否會有調整計劃時曾表示，" 相關部門內部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒定下來，是否發布也不一定。"

此次市場傳出深圳各銀行 " 告別 " 二手房參考價，是否是上述方案中的一項仍未可知。

" 參考價的出現是為了降低市場杠桿，否則意義不大，因此一旦深圳各銀行不按這一政策放貸，意味著該政策基本上被消解了。" 張大偉表示。

宋丁認為，當前深圳如果取消二手房參考價政策，也符合當地二手房市場走勢。

深圳二手房參考價政策執行至今已兩年多，深圳二手房市場降溫明顯，已經達到政策效果。深圳市房地產信息平臺顯示，2021 年深圳二手住宅共成交 40699 套，同比減少 57.3%，創下近 15 年以來新低。

樂有家根據深圳官方平臺數據進行統計，2022 年上半年，深圳二手房僅成交 9965 套，同比大跌近 65%，錄得自 2007 年以來最差表現，比 2008 年上半年還要少 52%。

至 2023 年 3 月，雖然受市場積壓需求影響，深圳當月二手住宅過戶量升至 3949 套，網簽 5000 套左右，成交量回到 2021 年 5 月前水平，逐步逼近 2021 年 "2.8 新政 " 前水平，但進入 4 月，市場預期普遍走低，預計 4 月二手房交易量將低于 3 月。

" 以往由于銀行放貸會參照二手房指導價格來進行，所以導致購房者門檻被提高，很多人沒有辦法上車，導致需求被迫減少，一旦銀行不再按參考價放款，對市場的提振作用會比較明顯。" 張波說。

對于深圳一旦調整二手房參考價政策，會否又為市場制造獲利空間，宋丁表示，如果不以二手房參考價為放貸標準，當前深圳部分高房價區域仍存在一定獲利機會，因此當前這一政策仍存在調整空間。

宋丁稱，預期深圳還有 20%-30% 的區域，如前海、后海等片區，這些區域豪宅較為集中，如果銀行放貸不以二手房參考價為標準，影響會比較大。如后海片區，部分項目當前成交價區間在 20 萬元 / 平方米至 30 萬元 / 平方米，但參考價卻在 13 萬元 / 平方米左右。

" 目前來看，官方其實還沒有宣布取消二手房參考價政策，所以該政策未來是否會有其他方面的靈活調整，也未可知。例如，可按區域來執行參考價政策，有些價格已接近參考價或低于參考價的區域，就取消參考價政策，有些特殊片區、重點片區則采取一些針對性的管制政策等。" 宋丁稱。