作者 | 宋新澳

編輯 | 王晗玉

(資料圖)

封面來源 | 視覺中國

5 月 12 日，在中國平安 2022 年年度股東大會上，一位持股超 10 年的股東在現(xiàn)場提出建議：管理層一定要維護公司的投資形象，好的投資成績要大力宣傳，盡可能少投資資產(chǎn)質(zhì)量不佳的企業(yè)。

其認(rèn)為，中國平安投資華夏幸福等公司 " 不太成功 "，雖然資金損失比較少，但對公司股價影響很大。

3 月 30 日，在中國人壽 2022 年業(yè)績發(fā)布會上，公司聯(lián)營房企遠洋集團的經(jīng)營狀況再次受到關(guān)注。彼時遠洋集團股價較最高點已跌去八成，于 2022 年末股價為 1.09 港元，中國人壽對該項投資計提減值 26.45 億元。而在 2021 年末，中國人壽已對其計提減值 32.17 億元。

但在此之前，于險資而言，投資地產(chǎn)股曾是獲得高回報的手段之一。然而最近兩年，因地產(chǎn)行業(yè)下行，不少險資因受房企業(yè)績拖累紛紛選擇主動撤離。

僅在 2021 年前三季度，就有多家險資密集減持地產(chǎn)股，如中國人壽減持萬科 A；大家人壽減持金地集團、金融街；" 泰康系 " 兩家公司轉(zhuǎn)讓陽光城股份等。這其中，有不少險資連續(xù)多次減持。至 2022 年減持潮仍未結(jié)束，又有中國平安減持旭輝控股、" 泰康系 " 清倉陽光城等。

回到當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍在艱難復(fù)蘇。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-4 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 35514 億元，同比下降 6.2%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，1-4 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額相比 1-3 月份 -5.8% 的降速有所惡化，反映了房企的供給端擴張能力并沒有恢復(fù)，客觀上要求后續(xù)繼續(xù)提振銷售數(shù)據(jù)，同時強化各地營商環(huán)境的改善。

險資撤離房企成主基調(diào)

不久前的 4 月，保利發(fā)展公告，股東泰康人壽擬減持不超過 1.3% 股份。若按照公告發(fā)布之日收盤價 15.07 元 / 股計算，本次減持后者最高可套現(xiàn)超 23 億元。

此次減持的股份是泰康人壽 2016 年以 60 億元認(rèn)購的保利發(fā)展非公開發(fā)行股份的一部分。彼時，正值險資密集進入地產(chǎn)股階段。

Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至 2016 年末，136 家 A 股房企中，險資位居前十大流通股股東的企業(yè)就達 36 家，占比 26.47%。

此前一年，沸沸揚揚的 " 寶萬之爭 " 昭示了業(yè)績優(yōu)秀、股價便宜的地產(chǎn)股對險資是一塊多么誘人的蛋糕。而另一邊，以中國平安為代表，通過參與定向增發(fā)等 " 友好 " 方式進入地產(chǎn)股的險資也不少，譬如中國人壽與遠洋集團、泰康人壽與保利發(fā)展等。

險資為什么紛紛偏愛房企？民生證券此前一份研報指出，從外部因素來看，一方面房地產(chǎn)板塊歷來具有高 ROE、低波動性、業(yè)績預(yù)期優(yōu)良等優(yōu)質(zhì)屬性；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸步入穩(wěn)定發(fā)展期，行業(yè)集中度不斷提高背景下，龍頭房企兼具價值與成長屬性，對于險資具有較大吸引力。

不過一旦這種行情改變，險資也失去了投資房企的意義——2020 年 8 月，" 三道紅線 " 落地，給一眾仍在蒙眼狂奔的房企徹底帶上了緊箍咒。

按照彼時的上市房企數(shù)據(jù)，對比監(jiān)管層給出的 " 三道紅線 " 標(biāo)準(zhǔn)，224 家房企中，有 51 家踩中三道紅線，45 家踩中其中兩道，60 家超過其中的一道紅線。被劃入 " 安全檔 " 的只有 68 家。

在 " 三道紅線 " 下，房企融資進一步收緊，行業(yè)進入下行通道。據(jù)克而瑞研究院報告，2021 年，市場下行疊加房企前期部分高地價項目進入結(jié)算，企業(yè)利潤空間持續(xù)受到擠壓，行業(yè)利潤增速自 2018 年以來呈明顯下行趨勢，2021 年利潤規(guī)模負(fù)增長。

一位業(yè)內(nèi)投資人表示，保險公司計算其投資房企的收益時不是按照公司股價的變化，而是按照分紅來計算。" 現(xiàn)在房地產(chǎn)公司普遍利潤大跌，分紅率在下降，有的干脆都虧損了，險資就分不著錢了。"

同時，地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行，企業(yè)各項利潤率指標(biāo)已降至歷史較低水平。2021 年近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于 20%。

以保利發(fā)展為例，2020 年開始公司歸母凈利潤增速出現(xiàn)放緩，2021 年同比下滑 5.39%，2022 年同比下滑 33.01%。也就是在 2022 年年底，泰康人壽放棄了保利發(fā)展的董事席位，將其會計分類從長期股權(quán)投資調(diào)整為可供出售金融資產(chǎn)。

對此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG 中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜解釋稱，泰康人壽自動放棄這一席位，代表著泰康已經(jīng)完全將自身對保利的投資定位由戰(zhàn)略性投資調(diào)整為財務(wù)性投資了。

利潤縮水的同時，一些房企將現(xiàn)金分紅金額降到低點。2021 年，綠地控股、金科股份、新城控股等十余家房企出現(xiàn)零分紅情況。

于是，保險資金集中撤離地產(chǎn)股。

從分紅轉(zhuǎn)向收租

在柏文喜看來，" 險資從地產(chǎn)股撤離趨勢不會有變化，因為地產(chǎn)股已經(jīng)失去了成長性，市場總量下降超過 1/4。險資這種規(guī)模化長期性大資金，投的是趨勢所賦予的成長性，而非波段性機會，后者以險資的體量很難實現(xiàn)瞬時進出。"

不過，險資紛紛減持甚至清倉地產(chǎn)股，并不意味著離開房地產(chǎn)，而是換了一種方式轉(zhuǎn)投不動產(chǎn)。

柏文喜也指出，一些優(yōu)質(zhì)的持有與收租型物業(yè)目前是險資趁低吸納而擴大布局的方向。也就是說，險資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資布局與資產(chǎn)組合正從房企股票向優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)調(diào)倉。

一位知情人士告訴 36 氪，近期其從中國平安內(nèi)部了解到，" 中國平安并沒有撤出房地產(chǎn)的想法 "。其分析，一方面，當(dāng)前房企股價既沒有流動性，也沒有性價比，" 想撤也沒法撤 "。

另一方面，從公司的投資動作來看，中國平安仍在 " 買樓 "。年報數(shù)據(jù)顯示，截至 2022 年末中國平安關(guān)于物權(quán)類的不動產(chǎn)投資同比上升 17.23%，股權(quán)和債權(quán)則同比分別下降 20% 和 29.9%。

上述知情人士認(rèn)為，不動產(chǎn)投資同比上升 17.23% 已屬較高增速。同時，今年年初，平安人壽還曾發(fā)布關(guān)于大額不動產(chǎn)投資的信息披露公告，宣布擬投資北京、上海 4 個產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)項目，總金額預(yù)計不超過 73.33 億元。

此外，據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會信息，2023 年首月，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽 3 家險企發(fā)布了 7 份關(guān)于不動產(chǎn)投資的信息披露公告，涉及項目近 20 個。

這表明，在險資紛紛撤離房企的同時，對房地產(chǎn)這類資產(chǎn)的偏好并未改變。

前述知情人士分析，投資實體不動產(chǎn)仍是險資將長期堅持的方向。" 寫字樓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園這類，只要是經(jīng)營上沒有問題，能夠長期、穩(wěn)定提供租金的項目，會是保險資金非常偏愛的資產(chǎn)，持有 30、40 年，在久期上也能跟保險的負(fù)債端匹配。"

而涉及此類資產(chǎn)的區(qū)域和類型，該人士透露險資通常選擇的都是一線城市核心板塊資產(chǎn)，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)及研發(fā)辦公項目，且均已竣工、取得不動產(chǎn)權(quán)證并投入使用。

其坦言，尤其在當(dāng)前股權(quán)投資遇到問題的階段，投資不動產(chǎn)仍是險資非常重要的一個收益來源。

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