文 | 日晞研究所

改善性購房群體正在成為中國多地找房者( 意向購房者) 的"主力軍"。

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在當前房地產市場中，" 支持剛性和改善性住房需求 " 是政策層面多次強調的，" 對購買第一套住房的，要大力支持；對購買第二套住房的，要合理支持；對購買三套以上住房，原則上不支持 "。更好滿足改善性需求有助于擴內需。2022 年底的中央經濟工作會議在對著力擴大國內需求作出部署時明確指出，支持住房改善等消費。

2023 年 7 月 27 日消息，住房和城鄉建設部明確釋放出進一步落實 " 認房不認貸 " 的信號，全國剛需轉改善房市場，迎來重大市場新機。58 同城、安居客近日發布的 2023 年《6 月國民安居指數報告》顯示，改善性住房需求在新房找房群體中占比持續提升。當月的調研顯示，三居室以及四居室以上的住房正在成為購買新房的 " 一梯隊選項 "，占比高達 86.8%。當月，希望購買三居室的找房者占比達 48.1%，希望購買四居室及以上戶型的找房者占比達 38.7%。

改善性住宅成交增加是長期趨勢。比如，從北京市房屋交易新房市場數據看，2014-2022 年三居室成交占比從 35.9％增至 39.1％，115-140 平米、140-200 平米、200 平米以上成交占比分別從 16.3％、11.8％、7.2％升至 18.3％、16.2％、9.0％。

人口紅利轉向人才紅利，改善性住房需求高速增長

什么是 " 認房不認貸 "？" 認房不認貸 " 的政策指的是無論購房者是否有貸款的記錄，只要購房者證明自己名下沒有房產，就可以按照第一套房貸款的標準辦理。如果購房者名下已經有一套房了，則不管是不是貸款，貸款有沒有還清，都會按照第二套房的標準來進行審批。這種政策對于改善型的購房者有好處。即使購房人過去有過兩次貸款購房記錄，只要把手中的住房出手，就可以按照首套房的標準買房貸款了，這樣也會增加房產的流通性。

目前，" 認房又認貸 " 的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應適時調整予以支持，優化認房又認貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。以北京為例，按照當前認房又認貸政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最高達 80%、房貸利率高達 5.25%。但若是優化該政策，二套房首付比例最低降至 35%、房貸利率可以降至 4.75%。

下半年，房地產政策的優化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產限制性政策已基本放開，當前核心一、二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產政策有望進一步優化，比如優化住房信貸政策、放松郊區限購、降低交易稅費等仍是政策方向。

而一系列政策的風向都指向超一線城市的改善型需求人群。改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質的提升。我國住房發展已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期。人民群眾對住房的要求也從 " 有沒有 " 轉向 " 好不好 "，從 " 住有所居 " 到 " 住有宜居 "，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優質的物業服務，合適的通勤距離，良好的社區治理等。從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區，改善性需求空間很大。

通常認為，改善性需求至少是第二次置業，最普遍的是將現有住房以小換大。" 七普 " 數據顯示，2020 年全國城鎮居民人均住房建筑面積達到 38.62 平方米。從國際經驗看，人均住房面積的增長與經濟發展水平和收入增長正相關。隨著我國經濟社會發展，人們對 " 住上更大面積房子 " 的改善性需求還將有所增加。當前我國城鎮化率已達 63.9%，仍有較大上升空間，但隨著城鎮化率增速較之過去趨緩，城鎮新增常住人口數量的增長速度也將有所下降。相對應改善性需求比剛性需求有更大提升空間。可以預計，在很多城市，改善性需求在新增城鎮住房總需求中的占比將逐步超過半數，以小換大，以舊換新將成為相對主力的需求。有研究顯示，當前北京住宅市場中的改善性需求占比已經超過 50%，成為住宅市場增長的主要動能。

人口紅利轉向人才紅利、人口老齡化加劇帶來的居家養老需求增長、存量房房齡偏老及高品質住房稀缺等因素，特大城市改善性住房需求高速增長。其中以北京為例，2022 年，北京單價 10 萬以上住宅成交量創歷史新高。數據顯示，北京改善性需求占比 54.0％，已超越剛需成為住宅市場增長新動能。改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質的提升。我國住房發展已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期。

人民群眾對住房的要求也從 " 有沒有 " 轉向 " 好不好 "，從 " 住有所居 " 到 " 住有宜居 "，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優質的物業服務，合適的通勤距離，良好的社區治理等。

最大的未知數，在于改善型人群對中國經濟的預期

當前房地產行業復蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經濟、人均收入水平和居民對未來預期的改善。只有當居民的就業和收入能夠對購房起到實質性支撐作用，紓困政策才能真正起效。除了各種政策不斷推動樓市回穩向好外，還需要形成良好的市場預期，助推住房剛性需求和改善性需求釋放。

認房不認貸政策對超一線城市也以一種中央直達地方的姿態，成為必然。但改善型人群對于中國未來經濟發展的預期，卻與 2018 年、1996 年的局勢有著明顯不同的看法。改善型住房人群大多住著一居室、兩居室的老破小，上需要養老，下需要育兒，因此需要更換三居或四居，但他們同樣也面對著養老育兒和生活的三重經濟壓力。買房不認貸了，首付降了，貸款金額也會隨之提高。口罩事件前，昌盛繁榮的經濟局面、漂亮的 GDP 增速，讓人們以為工資、獎金裝上了 " 永動輪 "。如今，70 后、80 后對于因口罩事件帶來的經濟下滑，仍對未來信心不足。

房市上了政策面，就是針對于絕大多數家庭改善型住房的一個回應。因此過去二套高首付的局面還是需要破解的。過去的房市，對于二套的認證主要集中于認貸，只要產生過名下的住房貸款記錄，不管賣不賣房，都屬于二套置換，首付比例高，月供高，二套利率也高到 5.7-5.9%。

此前，全國 20 個重點城市首套房首付比例平均值為 24%。具體看，此類城市首付比例主要分為三檔，即 35%、30% 和 20%。總體上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。具體城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，為 35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數三四線城市，都已經執行了 20% 的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等城市，首付比例均為 20%，這和此類城市持續降低入市門檻、降低購房成本等有直接關聯。

個別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低 60%、50%（普宅），最高為 80% 和 70%（非普宅）。因此，整體來看，當前房地產市場調整壓力較大，多個城市房價下跌態勢未改，部分符合評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續 3 個月均下降的城市，仍有望繼續下調首套房貸利率下限，此前已經下調房貸利率下限的城市，也存在小幅下調空間。

前期部分城市在降低信貸成本方面已有所調整，對于首置和改善需求釋放發揮了積極作用。今年上半年全國重點城市二手房商業銀行貸款成數較去年有所提升。所以未來，隨著更多核心城市降低首付和落實認房不認貸政策，將進一步暢通換房鏈條，促進房地產市場良性循環。一方面，改善客群換房會增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房新房的良性循環。

怎樣的改善房備受青睞

二次置業的原因有很多，比如家庭成員的增加、收入提高想改善自己和家人的居住環境、或者想為家里的小孩子換一個離學校更近的小區等等。每一個換房的原因都不同，這也意味著，每個人換房的需求也不同，二次購房買什么樣的房子才適合自己，是改善型需求在買房時要考慮的首要因素。

（1）環境宜居

對于改善族，都有著提升居住檔次的強烈愿望，因此更注重居住的宜居性。對于宜居的房子我們通常會和兩個詞語連在一起：生態、低密。生態指的是綠化率高，擁有優質的自然風光，甚至能夠達到 " 推窗見景 "，這就要求居住地周邊有公園之類的配套建設；低密指的是高綠化率、低容積率的住房，對于容積率來說，影響它的因素有總樓層、梯戶配比等。宜居度高的房子不僅能讓業主陶冶情操，享受山水之樂，更有著優質的空氣質量，能給業主帶來一個健康、無霾的生活環境。

（2）生活配套設施完善

買改善房的購房者，說到底就是想一步到位，以后十年內都不考慮換房。那么在選擇住房時就要注意周邊生活配套是否成熟，能否保障你日常生活所需。當然，住房周邊的教育資源以及醫療資源也是要納入考慮范圍的，以確保孩子能得到優質的教育，或是以后看病方便，作為上有老下有小的家庭，這都是買房時需要著重考慮的因素。

（3）交通便利

完善的交通配套，是改善住宅必須擁有的一個要素。不管是公交線路站點，還是高速公路亦或是發達的地鐵軌道，你的家周邊都必須要擁有一種，確保你能順暢、方便的到達你想去的任何地方。當然，隨著城市地鐵線路的逐漸完善、成熟，靠近地鐵的改善房無疑會更受歡迎一點，地鐵出行不僅會避開地面擁堵的交通，同時節省了你的出行時間，讓你的生活、工作更加舒適、便捷。

（4）戶型面積足夠大

買改善房當然要考慮的就是戶型面積，作為一套長期住房，沒有足夠大的面積怎能應付結婚后孩子的居住空間，尤其是二孩的到來，更需要住宅的實用的空間。除此之外，還有有些家庭還需要預留父母的居住空間，這就意味著你想買的改善房戶型面積最小也要在 100 平以上。畢竟，一套居住功能劃分明確，室內空間寬闊的住房，才是你未來舒適生活的保障。

（5）物業一定要好

好的物業，是好房子的硬性指標。購房者變為業主之后，居住的安全感、舒適感、私密性都與物業服務的好壞直接掛鉤，大家可以通過實地觀察物業狀況來判斷小區物業服務的細致程度。

" 認房不用認貸 "，更好滿足剛性和改善性住房需求，尤其是能夠釋放一線城市房屋交易需求。" 認房不用認貸 " 有助于激活房屋置換鏈條，對二手房和新房交易量影響巨大，拉動上下游產業鏈方面，帶動國民經濟，" 促投資、穩增長、保就業 "，以北京、上海為例，合并商業貸款及公積金貸款后貸款利率將再次降至 4% 左右，置換房屋將不再受限于認房又認貸，公積金首次貸款結清后，名下無房產，二次使用試點城市公積金，則可按照首套政策計算。如此一來，認房不認貸你會開始看房嗎？