在上海工作這幾年，如果你要問我最羨慕哪些人

可能很多人會回答說上海土著

(相關資料圖)

但要我說最羨慕的還是上海土著里的拆遷戶

一旦等來拆遷，就能拿到高額的拆遷補償，又或者房子

尤其對于上海來說，關于拆遷的話題，關注度一直也很高

相信很多人也很好奇，這些年上海拆了多少老房子，有多少拆遷戶

我查找了各個官方統計數據，也實地走訪了一些拆遷小區，才終于把這件事整明白了一些

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從數據上來看，上海拆了多少老房子

在上海所有官方平臺上，很少有關于拆遷的具體統計，基本上都是以「舊改」的形式出現

舊改是什么，拆遷又是什么

在統計拆遷數據之前，我們先來搞清楚拆遷和舊改的關系

舊改，就是舊城改造，是城市更新的一種模式，改造方式包括老舊小區翻新改造、拆除重建

拆遷則是，對老舊房屋進行拆除，需要進行房屋征收和居民搬遷

所以，舊改 ≠ 拆遷，拆遷只是包含在舊改里面的一部分

先來看下上海舊改了多少

上海的城市更新就是從舊改開始的

從 1992 年開始啟動舊改，2022 年 7 月，上海全面完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造

據上海征收數據統計，這 30 年時間里，上海市舊區改造累計超3000 萬平方米，受益居民130 萬戶

數據來源：上海征收

根

據時間軸來看

第一階段 1992-2000 年，共改造約 1200 萬㎡，包括危棚等舊住房，受益居民約 48 萬戶

第二階段 2001-2006 年，共改造約 750 萬㎡，主要是中心城區二級舊里以下房屋，受益居民約 30 萬戶

第三階段 2007-2017 年，十年改造二級舊里以下房屋約 770 萬㎡，受益居民約 31 萬戶

第四階段 2017-2022 年，改造約 332.4 萬㎡，受益居民約 16.7 萬戶，自此整體的舊改完成

數據來源：上海征收

那么，在過去上海已經舊改的約 3000 萬平方米，約 130 萬戶居民里面，拆遷了多少

根據上海規劃資源數據顯示，至 2022 年，上海中心城區共征收、拆除成片二級舊里以下房屋超過1000 萬㎡，受益居民40 多萬戶

來源：上海規劃資源

以楊浦為例，一共拆除了二級舊里以下房屋約 380.28 萬平方米，改變了 16.35 多萬戶居民的生活

從 2012-2021 年的數據來看，楊浦也在加大舊改拆遷的力度

2019 年拆了約 1 萬戶、2020 年拆了約 1.3 萬戶、2021 年拆了約 1.5 萬戶

數據來源：上海征收

上海還有大量零星二級舊里以下房屋、不成套舊住房以及 " 城中村 "，也就是我們一直在說的 " 兩舊一村 "

2023 年上海還要拆多少，以及拆哪里，才是我們最關心的

根據目前網上的公開信息我做了一次統計，這是部分拆遷小區名單

其中徐匯啟動動遷的小區較多，大部分都是 195x 年的老房子

比如高達 8000 戶的東安一村、二村，以及計劃原拆原建的田林二村等

我打算實地看看這幾個拆遷小區

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那些即將面臨拆遷的小區，現在怎么樣了

我最先去的是上海今年拆遷規模最大的一個社區，東安一村和東安二村

拆遷規模達到了約 8000 戶

東安一村、二村位于內環內徐匯龍華板塊，它們原本就是大型社區，每個小區就有三四千戶

房子很老舊，最早建于 1956 年，已經高達 67 年房齡，已經快要逼近 70 年產權

我實地去看了下并和附近的居民聊了聊

據了解，今年 6 月小區剛啟動拆遷

這次拆遷范圍包括整個東安一村，以及東安二村大部分樓棟

不過，小區門口沒有拉上拆遷的紅色橫幅，大部分居民還正常生活在這里

在小區里走訪了一圈，才知道原來現在還在意見征詢階段

沿街的部分社區底商，似乎已經做好了跟隨拆遷的準備，要么關門要么搬到新的地方

只留下房東的招租電話，寂寞地留在租鋪的門面上

那么，拆遷可以拿多少賠償呢

關于拆遷補償，一般有兩種補償方式，一種是現金，另一種是安置房

目前東安一村、二村拆遷補償方案并沒有公開，據說這次全部現金補償

拆遷補償房屋評估均價大概在 7-8 萬 / 平，加上拆遷費、拆遷補貼等，綜合下來每平米差不多要 15 萬 / 平

這個小區大部分都是 40 平 -60 平的小戶型，預估可以拿到 600 萬 -900 萬拆遷款

那些拿著幾百萬的拆遷戶之后有什么打算

我去附近的中介門店問了問

據中介說，這段時間已經有業主提前過來咨詢房子了

大部分拆遷戶都是老人，拆遷之后想要在附近買房子的居多

畢竟在市區養老，無論是看病、還是衣食住行都比較方便

他們往往會選擇置換到板塊內更大面積的電梯房，或者一層二層這種低樓層

也有一部分老人會想要用這筆錢 + 子女資助一點，準備看一看新房

其實，上海像這種大規模的拆遷小區已經很少見了

大部分還是在圍繞著中心城區做零星舊改，覆蓋一些小規模、小體量的拆遷小區

從拆遷區域來看，都是比較零星的小面塊拆遷，北京西路 1177 弄一個小區只拆遷了約 13 戶人家

這個小區屬于上海老舊里弄住宅，房屋年久失修已經不太適合居住走進小區內部空間，弄堂里的道路很窄也很擁擠，車輛、雜物、衣物都推在了外面部分居民家里的廚房和衛生間環境都比較破舊了，難以正常使用上海目前零星舊改的拆遷小區中，一般都是不成套舊住房

注：不成套房屋一般是指廚衛不在房屋內，在過道另一面，通常是幾戶人家共用一個廚衛

目前小區所屬的南京西路街道，已經完成了居民意愿征詢，同意率高達 99.12%

按照計劃，今年 9 月上旬差不多就要搬遷了

在小區里我遇到一個 70 多歲的老爺爺，他告訴我說，" 我們小區 99% 的人都同意了 "

老爺爺雖然不是本地人，但是搬到這個小區也已經生活了 20 多年，街坊鄰居都是再熟悉不過的人

提到拆遷之后的打算，他樂呵呵地說

" 那肯定想在附近住啊，但是還得看拆遷款拿到后買不買得起，如果子女有能力再補貼一點就在附近買房子 "

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拆遷之后，老房子又是怎樣一種面貌呢

從上海以往的拆遷案例來看，基本上有三種模式，原拆原建、改建成商品房、還有就是做城市更新項目

我們分別舉個例子來具體看一下

有的拆遷變成 " 凈地 " 之后，將由開發商對地塊進行開發建設，最終變成新的商品房，就像閔行顓橋的尚灣林語項目

來源：網絡

項目總面積 11.66 萬平方米，過去曾是閔行區南部最大的 " 城中村 " 之一，目前由上海地產集團旗下全資子公司上海房地（集團）有限公司承建并參與開發

最后其實還有一種就是城市更新拆遷項目，比如上海的時尚網紅街區張園

來源：小紅書 @Evelyn_59548439

作為上海實施保護性征收改造的首個城市更新項目

舊改之前的張園，其實是上海舊式石庫門里弄，原本的居住條件也不太好

來源：上海靜安

2020 年啟動舊改搬遷之后，才變成了如今的模樣，張園不僅僅是建筑面貌的更新，還有內部的多元業態的商業

還有就是原拆原建，最典型的小區案例就是彭浦新村

來源：網絡

拆遷之前這是一個再老舊不過的小區，甚至房齡都接近 70 年

墻體老化、外立面脫落，光從外面看就已經十分破舊了，包括室內廚房、衛生間的環境都很差

因為房屋老舊，無法滿足現代人對于生活空間的基本需求

而經歷原拆原建之后，不僅小區的整體面貌發生了翻天覆地的變化

經過改造之后客廳、廚房、陽臺、獨衛全部都有

可以說極大地提高了居民的居住質量

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這一輪拆遷背后影響的不僅僅是拆遷戶

對一個城市而言，拆遷勢必會帶來城市面貌的翻新

上海有那么多老舊房屋，伴隨著拆遷打造新建筑和新業態，未來城市的整體面貌也會煥然一新

對上海樓市來說，本身特質就是改善和置換客戶占很大部分

而拆遷戶一直都是主要的購買力之一

隨著拆遷的推進，未來也會有一大批拆遷戶涌入市場

手拿幾百萬拆遷款的客戶，不管是選擇新房還是二手房，都會成為推動置換改善的一個動力

不過從拆遷的趨勢來看，近些年來城市拆遷規模越來越小了

相反的，現在主流的是小規模的城市更新和微改造，更多的是以保護修繕改造為主

傳統的大拆大建模式已經不再適用，也因此，拆遷戶也會慢慢變少