5月11日，長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組發布了《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》(以下簡稱《方案》)。《方案》指出，已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算。

《方案》明確，長沙按照“穩妥推進”原則，先選擇具有租賃住房管理經驗的市屬國企——長房集團、長沙建發集團作為試點企業，支持試點企業盤活社會存量住房既可以用于租賃住房，也可以用于保障性租賃住房。試點企業應定期核查盤活存量房供作租賃住房的出租運營情況，確保存量房按照要求持續供作租賃住房，并符合租賃住房的運營管理要求，維護住房租賃市場租賃關系穩定。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，從此次政策可以看出，長沙對于住房出租給予了比較大的鼓勵。第一是家庭若是出租房屋，則相關房源可以不納入家庭住房套數計算。第二是此次政策是試點政策，同時對于房源是有相關要求的，即要有備案或不動產登記手續。第三是此類住房或不是全市的范圍，或是和試點企業盤活社會住房的工作掛鉤，換句話說，只有和此類企業合作的房源才可以納入試點的范疇。

同時，《方案》還提出，長沙將全面打通新房、二手房、租賃住房市場“通道”，以長房集團、長沙建發集團作為試點企業，開展盤活存量房供作租賃住房試點。按照《方案》目標，通過盤活、新建、配建，長沙力爭到2025年末籌集租賃住房不少于15萬套。

貝殼研究院高級分析師唐瑄認為，打通新房、二手房和租房市場的通道。存量房源作為租賃住房，一方面提高業主將閑置房屋用于出租的積極性，切實增加租賃房源供給;另一方面，10年及以上的鎖定期限為市場提供一批長期穩定租賃房源，有效緩解當下租賃市場“不穩定”的痛點。該政策是促進租購并舉、促進買賣市場與租賃市場良性循環的創新之舉。

與此同時，業主可以通過與試點企業簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協議》(以下簡稱《協議》)的方式，由長沙市住房租賃監管服務平臺進行監管，將存量房盤活供作租賃住房，運營年限時間不低于10年。存量房業主既可以委托給試點企業出租運營房屋，也可以選擇自行出租運營房屋，均須納入服務平臺監管。

唐瑄表示，存量房源作為租賃住房后，不納入家庭住房套數，可騰挪出一個購房資格，有利于促進住房改善需求的釋放。同時，十年租期內可交易且有稅費優惠，降低買賣、租賃交易成本，引導剛需、改需和租賃需求的統籌與分流，促進房地產市場良性循環。

在出租方式方面，《方案》也明確，盤活存量房以輕資產運營為主，存量房業主與試點企業簽訂《協議》后，既可以委托給試點企業出租運營房屋，也可以選擇自行出租運營房屋，均須納入服務平臺監管。鼓勵試點企業成為從事委托經營的輕資產住房租賃企業，增加市場流動性。

《方案》明確，保障性租賃住房試點企業部分運營費用從長沙市財政資金中予以專項資金保障;盤活存量房供作租賃住房的試點企業、房屋業主，均可依法依規享受住房租賃相關稅收優惠政策。

同時，支持為租賃人群提供基本公共服務，保障公共服務待遇，按規定享有落戶、就業、教育、公共衛生、社會保障、法律援助等國家規定的基本公共服務。各有關部門應加強協同，充分保障租房者權益，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，推進住房租賃市場健康有序發展。

整體來看，嚴躍進表示，此次長沙政策頗受關注，既要看到政策的出發點，也要看到社會上熱議的焦點內容。從出發點看，主要還是從盤活存量資產、擴大可出租房源、大力發展租賃市場的角度進行的。但是類似出發點也很顯然找準了居民家庭的痛點，相關出租房源出租后，可以不統計為家庭住房套數，顯然是具有振奮和刺激效應的。此次政策預計會受到社會較大的關注。從實際過程看，長沙購房政策總體卡得是比較嚴的，此類政策表述很容易被認為是購房政策有松動，需要客觀理性去理解。同時類似“房子出租則可不認定家庭住房套數”的做法，值得行業關注。