前不久，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等房企紛紛被曝出融資、債務(wù)問題告急。5月，房企進(jìn)入到傳統(tǒng)的債券融資“小月”，房企普遍在債券融資上呈現(xiàn)出票面利率下降，發(fā)債期限延長的特征。隨著“房住不炒”政策的穩(wěn)步推行及融資監(jiān)管力度進(jìn)一步加強(qiáng)，房企整體融資規(guī)模正超預(yù)期收縮。

5月整體融資規(guī)模環(huán)比下降三成

相比往年數(shù)據(jù)來看，今年房企融資發(fā)債的整體數(shù)據(jù)似乎并不樂觀。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“三道紅線”在一定程度上約束了房企的融資沖動，促使房企不得不轉(zhuǎn)變以往高杠桿式的發(fā)展模式，將“強(qiáng)回款”“控投資”作為企業(yè)新的發(fā)展關(guān)鍵詞。“公司已經(jīng)啟動減債計劃，全力降低杠桿水平。”今年首創(chuàng)置業(yè)管理層在業(yè)績會上指出，新增的融資原則上用來償還存量債務(wù)，債務(wù)規(guī)模將只減不增。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月房企境內(nèi)外債券融資累計約4624億元，同比下降18%，達(dá)到近三年低點(diǎn)。其中，5月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行52筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約647億元，環(huán)比減少30.9%，同比增長4.9%。

從融資結(jié)構(gòu)來看，5月境外和境內(nèi)融資發(fā)行債券分別為15筆和37筆，融資規(guī)模分別為254億元人民幣及393億元人民幣。貝殼研究員高級分析師潘浩表示：“雖然境內(nèi)債券仍保持著年內(nèi)債券市場的主導(dǎo)地位，但占比下滑明顯。”

“境內(nèi)債市場受大量ABS(供應(yīng)鏈)項(xiàng)目集中終止事件影響，其中不乏涉房類項(xiàng)目。”近幾年，諸如銀行信貸、委托貸款、海外債等融資渠道的步步收緊，使供應(yīng)鏈融資逐漸成為了房企補(bǔ)充資金來源的主要方式，尤其是在“三道紅線”后，不少房企都試圖通過該方式幫助企業(yè)降低有息負(fù)債杠桿。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，自2018年起，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS/ABN發(fā)行呈井噴式增長，2020年發(fā)行量達(dá)到2753億元。上交所備案數(shù)據(jù)顯示，近期房地產(chǎn)企業(yè)申請的供應(yīng)鏈產(chǎn)品額度最高為20億元。其中碧桂園、新城控股、花樣年、隆基泰和等近期通過的供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持計劃額度均為20億元。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下調(diào)供應(yīng)鏈標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品備案額度等趨勢短期內(nèi)將持續(xù)，倒逼房企去杠桿，降低行業(yè)風(fēng)險。潘浩認(rèn)為，隨著監(jiān)管趨勢進(jìn)一步加強(qiáng)，房企的發(fā)債審批時間將被延長，或許會影響后期房企境內(nèi)債務(wù)的發(fā)債節(jié)奏。“境外方面，短期發(fā)債規(guī)模或有小幅回升，但整體保持不確定性波動。”

多家房企融資債務(wù)問題凸顯

記者了解到，近日多家房企也遭遇了債務(wù)相關(guān)危機(jī)。不久前，TOP100內(nèi)房企藍(lán)光發(fā)展連續(xù)多日遭遇“股債雙殺”，旗下債券價格連續(xù)暴跌，且國內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)對藍(lán)光發(fā)展主體與債項(xiàng)的評級，再融資壓力進(jìn)一步增大。

關(guān)于下調(diào)原因，多個評級機(jī)構(gòu)表示，藍(lán)光發(fā)展存續(xù)非銀借款占總債務(wù)比重高、非銀借款償付能力弱。并預(yù)測今年下半年藍(lán)光發(fā)展或?qū)⒚媾R約82億元非銀融資及50.61億元境內(nèi)債券含權(quán)到期，現(xiàn)金流緊張，年內(nèi)債券償付壓力大。

其中，評級機(jī)構(gòu)穆迪5月當(dāng)月便兩次下調(diào)對藍(lán)光發(fā)展的評級。對此，其高級分析師表示，評級下調(diào)反映了藍(lán)光發(fā)展在未來12-18個月的再融資風(fēng)險增加。

據(jù)悉，5月31日，藍(lán)光發(fā)展披露公告稱：“因大股東藍(lán)光集團(tuán)以持有藍(lán)光發(fā)展股票進(jìn)行質(zhì)押融資，金融機(jī)構(gòu)將根據(jù)協(xié)議約定對相關(guān)質(zhì)押中的股票進(jìn)行強(qiáng)制處置。”隨后，記者查詢發(fā)現(xiàn)，繼6月的前三個交易日藍(lán)光發(fā)展股價連續(xù)下跌超過12%后，6月4日收盤時報3.39元/股，創(chuàng)下自2008年以來的歷史新低，總市值僅為103億元。

藍(lán)光發(fā)展2020年財報數(shù)據(jù)顯示，截至報告期末，其金融負(fù)債超過千億，達(dá)1162.26億元，短期償債金額達(dá)700億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，藍(lán)光發(fā)展的股債暴跌原因與被曝出的債務(wù)問題息息相關(guān)。

與藍(lán)光發(fā)展相似，在遭遇債務(wù)危機(jī)時，華夏幸福不得不出售旗下項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行自救。5月17日，寶業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司湖北建工房地產(chǎn)擬向華夏幸福旗下公司廊坊京御房地產(chǎn)收購武漢裕筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)，代價約2.03億元。據(jù)了解，完成收購協(xié)議后，湖北建工房地產(chǎn)將持有標(biāo)的公司100%權(quán)益。

此前，華夏幸福已將嘉興南湖項(xiàng)目賣給融創(chuàng)，隨后又將南京上秦淮地塊轉(zhuǎn)手給金茂及美的置業(yè)。但其出售資產(chǎn)的速度顯然無法彌補(bǔ)其巨大的債務(wù)壓力。據(jù)華夏幸福5月12日發(fā)布的公告顯示，截至目前，公司累計未能如期償還債務(wù)本息合計仍超過500億元，且債務(wù)重組方案目前也未有新的進(jìn)展。

除藍(lán)光發(fā)展和華夏幸福債務(wù)問題凸顯，不久前泰禾也再一次收到了深交所對其深陷債務(wù)危機(jī)的年報問詢函。數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月30日，泰禾已到期未歸還借款金額達(dá)到431.55億，且去年末泰禾的資產(chǎn)負(fù)債率由2019年末的84.95%上升到了90.75%;短期借款、應(yīng)付利息、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債和其他流動負(fù)債期末余額合計394.64億元。

據(jù)悉，5月27日信達(dá)資產(chǎn)發(fā)布了對泰禾旗下項(xiàng)目的處置公告，其擬對泰禾集團(tuán)旗下石獅泰禾廣場項(xiàng)目債權(quán)進(jìn)行公開拍賣，該項(xiàng)目債權(quán)總額為10.58億元，其中債務(wù)重組余額為8.4億元。這也是泰禾自債務(wù)問題爆發(fā)以來，第一個被公開拍賣的債權(quán)項(xiàng)目。

聲音

中指研究院企事業(yè)部副總監(jiān)劉水

“三道紅線”影響顯現(xiàn)

“綠色金融”爆發(fā)

去年以來，房地產(chǎn)融資環(huán)境不斷收緊，在堅持“房住不炒”及“三道紅線”政策出臺的背景下，金融監(jiān)管持續(xù)收緊。

據(jù)2020年上市房企不完全財報數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，滬深及大陸在港上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1、0.7個百分點(diǎn);凈負(fù)債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個、26.8個百分點(diǎn)。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54。“上市房企負(fù)債水平的下降以及短期償債能力的增強(qiáng)，證明‘三道紅線’的影響正在顯現(xiàn)。”劉水表示。

“傳統(tǒng)融資受限讓供應(yīng)鏈ABS融資異軍突起。”劉水表示，據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共發(fā)行160支，總發(fā)行規(guī)模975.97億，同比上升65.14%。其中，有107支供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)575.33億元，占比59.0%。“針對這一現(xiàn)象，基金業(yè)協(xié)會近期叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)金融監(jiān)管及防風(fēng)險力度。”劉水如是說。

劉水分析，在融資環(huán)境的影響下，部分高杠桿及業(yè)績不佳的房企，現(xiàn)金流可能出現(xiàn)問題。加之房地產(chǎn)需求受到嚴(yán)格扼制，銷售回款遇阻，未來房企債務(wù)違約可能或?qū)⒃黾樱瑫r企業(yè)之間的收并購或?qū)⒃桨l(fā)頻繁。

“目前來看，房企紛紛采用加大促銷力度，加快銷售回款速度，同時放緩拿地節(jié)奏等舉措以保障現(xiàn)金流的相對充裕。”另據(jù)中指院監(jiān)測，截至今年5月末，房企海外綠色債券融資總額達(dá)278.38億元，而去年全年海外債中綠色債券融資額僅為168.75億元。

劉水指出，海外綠色債的平均融資成本較低，為6.59%;且資金使用靈活、市場認(rèn)可度高。“綠色債券50%的額度可用于償還到期債務(wù)和補(bǔ)充運(yùn)營資金，且募集資金使用要求更為靈活，允許全部用于償還公司未來到期債務(wù)。”他認(rèn)為，房地產(chǎn)“綠色金融”未來可能會成為房企新的融資渠道。