存量首套房貸利率降低后 100 萬(wàn)元房貸 30 年月供最多有望減少 840 元

昨日兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)布新政，2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是 4.65%，此前購(gòu)房者基本是按照 6% 左右的房貸利率購(gòu)房，此次存量房貸利率調(diào)整后，房貸利率或能降低 100 個(gè)基點(diǎn)以上，如以商貸額度 100 萬(wàn)元、貸款 30 年還款方式計(jì)算，月供將從 5995 元降低至 5156 元左右，月供最多能減少 840 元左右。

(資料圖片)

昨日中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，借款人可選擇新發(fā)放貸款置換存量房貸，或者協(xié)商變更合同約定利率水平兩種方式，調(diào)整存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別。據(jù)測(cè)算，降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān)，幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降。

上述兩部門(mén)還聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，包括統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于 20% 和 30%，不再區(qū)分實(shí)施 " 限購(gòu) " 城市和不實(shí)施 " 限購(gòu) " 城市。二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率 ( LPR ) 加 20 個(gè)基點(diǎn)。

存量首套房貸利率可降低 9 月 25 日起可申請(qǐng)置換貸款、可協(xié)商變更合同約定利率水平

昨日中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》：

2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率 ( LPR ) 上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。此外，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

借款人可選擇置換存量房貸或協(xié)商變更合同約定利率水平兩種方式調(diào)整，這兩種方式有何差別？據(jù)悉，從調(diào)整結(jié)果上看，由于人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策，預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別，借貸雙方可以通過(guò)協(xié)商選擇其中任意一種方式。

據(jù)測(cè)算，降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān)，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅大約為 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。以 100 萬(wàn)元、25 年期、原利率 5.1% 的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至 4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超 5000 元，可以不用再節(jié)衣縮食提前還貸，顯著增加消費(fèi)能力。

同時(shí)，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自 2023 年 9 月 25 日起，可由借款人向承貸銀行提出申請(qǐng)，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。9 月 25 日前，銀行進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料。

存量住房貸款利率下降可減少提前還貸現(xiàn)象

哪些存量房貸類(lèi)型可以申請(qǐng)調(diào)整？據(jù)悉，包括原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸，以及借款人當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

后者具體包括 :一是房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)家庭沒(méi)有其他住房，但因當(dāng)?shù)卣扇?" 認(rèn)房又認(rèn)貸 " 政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策的。二是房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)不是家庭唯一住房，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策的。

值得注意的是，調(diào)整后的存量房貸利率要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策。這主要是確保調(diào)整過(guò)程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時(shí)間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問(wèn)題。

據(jù)介紹，存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

全國(guó)首套房貸利率政策下限為：2019 年 10 月至 2022 年 5 月為 LPR，2022 年 5 月至今為 LPR-20 個(gè)基點(diǎn)。下表為初步統(tǒng)計(jì)的與全國(guó)首套房貸利率政策下限不一致的情況（不含按首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下調(diào)或取消下限的情況），具體以人民銀行各分支行公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

除了存量住房貸款利率下降外，昨日中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局還聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化。主要內(nèi)容包括：

一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施 " 限購(gòu) " 城市和不實(shí)施 " 限購(gòu) " 城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于 20% 和 30%。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率 ( LPR ) 加 20 個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限 LPR 減 20 個(gè)基點(diǎn)。各地可按照因城施策原則，在不低于上述全國(guó)統(tǒng)一的住房信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

//今年全國(guó)性最大力度樓市政策來(lái)襲，專(zhuān)家做出了這些預(yù)判！事關(guān)上億購(gòu)房者錢(qián)袋子//

"8 月最后一天的住房信貸政策，可以說(shuō)是今年以來(lái)全國(guó)性最大力度的樓市政策，并且直指需求側(cè)，降首付門(mén)檻、降房貸利率，一改以往小修小補(bǔ)的政策推進(jìn)方式，在全國(guó)層面統(tǒng)一推進(jìn)，政策的影響面大，對(duì)樓市推動(dòng)力預(yù)計(jì)較為明顯，同步保障樓市剛性和改善性兩類(lèi)需求，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到平穩(wěn)健康軌道，將起到重要作用。"58 安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波向記者表示。

據(jù)測(cè)算，降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān)，幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降。

張波表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化背景下，降低存量房房貸利率，是實(shí)現(xiàn)調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場(chǎng)秩序的重要舉措，也是一項(xiàng)切切實(shí)實(shí)的 " 利民 " 政策。

中原地產(chǎn)張大偉：存量首套房貸利率降低后 100 萬(wàn)元房貸 30 年月供最多減少 840 元

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是 4.65%，此前購(gòu)房者基本是按照 6% 的房貸利率購(gòu)房，此次存量房貸利率調(diào)整后，房貸利率或能降低 100 個(gè)基點(diǎn)以上，如以商貸額度 100 萬(wàn)元、貸款 30 年還款方式計(jì)算，月供從將從 5995 元降低至 5156 元左右，月供最多能減少 840 元左右。

對(duì)于此次發(fā)布的住房信貸政策，張大偉表示，該項(xiàng)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。

整體看，當(dāng)下全國(guó)除北京上海外，已經(jīng)基本全面執(zhí)行新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，本地?zé)o房就算首套，所以按照這一政策，市場(chǎng)上主流購(gòu)房群體基本集中首套房，另外針對(duì)首付比例，還需要各地落地執(zhí)行，非限購(gòu)城市已經(jīng)基本全面執(zhí)行，目前可能有影響的只有少數(shù)依然限購(gòu)的城市，特別是部分二線城市。

近日以來(lái)，房地產(chǎn)寬松政策力度全面爆發(fā)，包括廣深在內(nèi)的一線城市開(kāi)始落地 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 "，預(yù)計(jì) 2023 年 " 金九銀十 " 很可能出現(xiàn)。

鏡鑒咨詢張宏偉：信貸政策調(diào)整主要影響一線及強(qiáng)二線城市

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，首付比例降低至兩成，這是繼 2008 之后第二次全國(guó)范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，政策力度較大。

首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上此前三部委推進(jìn)的認(rèn)房不認(rèn)貸政策，此次的政策組合拳有助于降低改善購(gòu)房門(mén)檻，盤(pán)活一線城市、強(qiáng)二線城市的改善需求。因?yàn)檫@些城市的改善需求還是有購(gòu)房能力的，一旦改善需求激活，整個(gè)一二手房市場(chǎng)就會(huì)活躍起來(lái)。

目前，一部分二線城市、大部分三四線城市已經(jīng)降低至兩成了，因此此次信貸政策調(diào)整影響較大的城市為一線城市、強(qiáng)二線城市。對(duì)于其他城市的改善需求來(lái)說(shuō)，政策刺激的力度和市場(chǎng)反應(yīng)的活躍度不會(huì)有一線城市、強(qiáng)二線城市那么大。

易居嚴(yán)躍進(jìn)：預(yù)計(jì) 9 月上旬銀行會(huì)陸續(xù)推出新房貸合同

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，降低存量房貸政策意義重大，是歷史罕見(jiàn)的具有極大創(chuàng)新的政策。

房貸政策源于 1998 年住房制度改革前后，隨著商品房市場(chǎng)和預(yù)售制度的發(fā)展而不斷創(chuàng)新，但從來(lái)沒(méi)有 " 中途調(diào)整存量房貸利率 " 一說(shuō)。所以此次房貸政策具有歷史突破性，這也與提前還貸數(shù)量增加、月供壓力較大等有關(guān)，是當(dāng)前特殊歷史時(shí)期減輕購(gòu)房者和群眾的非常重磅政策。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，9 月上旬一些銀行會(huì)陸續(xù)推出新的房貸合同。

對(duì)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策對(duì)于全國(guó)的首付比例做了統(tǒng)一規(guī)定，有助于引導(dǎo)各地按最低首付標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相關(guān)政策，對(duì)于二套房也給予了非常明確的支持。

目前，首付比例為 20% 的規(guī)定已有很多地方執(zhí)行，但是有很多城市過(guò)去對(duì)于二套房的首付比例規(guī)定為 40%，而此次政策明確了二套房首付比例不低于 30%，該首付比例客觀上也要求各地主動(dòng)把二套首付比例降到最低。

此外，政策最大的變化在于，二套房貸利率的下限從過(guò)去加 60 個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?20 個(gè)基點(diǎn)。從這個(gè)角度看，即便有部分購(gòu)房者不能享受認(rèn)房不認(rèn)貸政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機(jī)會(huì)，對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求都有積極的幫助。

廣東省城規(guī)院李宇嘉：預(yù)計(jì)大部分城市會(huì)執(zhí)行新的差別化信貸政策

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從昨天到今天，各地跟進(jìn) " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 的情況來(lái)看，預(yù)計(jì)會(huì)有大部分城市執(zhí)行新的差別化的信貸政策。因?yàn)椋环矫妫胤较氪龠M(jìn)地產(chǎn)企穩(wěn)的意愿較為急迫，另一方面現(xiàn)在各地市場(chǎng)下行的幅度都超過(guò)了各方的預(yù)期。因此，預(yù)計(jì)包括廣深在內(nèi)，都會(huì)跟進(jìn)這個(gè)政策。

不過(guò)，京滬可能有所顧慮。一方面，京滬近期二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅（70 城）已經(jīng)緩解，另一方面，擔(dān)心需求突然釋放帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力。因?yàn)椋追康氖赘逗屠识济黠@高于其他城市，政策產(chǎn)生的釋放需求效應(yīng)、激勵(lì)效應(yīng)更大。

58 安居客張波：下一階段改善性需求入市增長(zhǎng)預(yù)計(jì)會(huì)表現(xiàn)明顯

58 安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示，降低存量房貸利率，一方面，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)可減少去年以來(lái)明顯增多的提前還貸現(xiàn)象。房貸是各商業(yè)銀行重要的資產(chǎn)，通過(guò)降低房貸利率，貸款人提前還款的意愿度會(huì)大大降低。同步也會(huì)有效壓制違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸來(lái)置換存量住房貸款的行為，凈化房貸市場(chǎng)。需求提醒的是，這一政策的執(zhí)行在 9 月 25 日，這也給各商業(yè)銀行的同步推動(dòng)實(shí)施留出了充分的時(shí)間。

另一方面，則是切切實(shí)實(shí)節(jié)約貸款人的利息支出，并由此提升消費(fèi)和投資的空間。從政策來(lái)看調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限，由于強(qiáng)調(diào)是 " 原貸款時(shí) "，近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當(dāng)時(shí)的 LPR，因此下調(diào)空間相對(duì)于限，而 2021 年之前則明顯有利，由于 LPR 推行之初不少城市首套房都有加點(diǎn)，甚至部分商業(yè)銀行會(huì)上浮加點(diǎn)幅度，導(dǎo)致不少 2021 年前房貸利率高達(dá) 5% 以上，這類(lèi)購(gòu)房者受到的實(shí)惠會(huì)較為明顯，這也是當(dāng)前積極謀求提前還款的主力軍。

同日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》對(duì)于樓市熱度提升將起到重要作用。住房信貸政策調(diào)整后，首付門(mén)檻降低，將助力自住性需求入場(chǎng)。尤其是二套房首付最低降至三成，對(duì)于拉動(dòng)改善性需求積極入市，將起到重要推動(dòng)作用。

此外，貸款利率預(yù)計(jì)明顯下降，政策層面對(duì)二套規(guī)定了 LPR 加 20 個(gè)基點(diǎn)，并要求各省級(jí)政府自行確認(rèn)加點(diǎn)的下限，由于市場(chǎng)存在下行壓力，預(yù)計(jì)各省按政策的最低要求執(zhí)行的概率較大，這將大大降低自住購(gòu)房者的房貸利息支出，在推進(jìn)其積極入市的同時(shí)，最大程度上減輕還貸壓力，給到購(gòu)房者更多其他消費(fèi)支出空間。

結(jié)合 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 在各地落地，下一階段改善性需求入市增長(zhǎng)預(yù)計(jì)會(huì)表現(xiàn)明顯，一二線城市的二手房掛牌量會(huì)出現(xiàn)增多，商品房的成交量也有望比二季度增加，但三四線城市的復(fù)蘇預(yù)計(jì)會(huì)緩慢，并且市場(chǎng)分化還將在下半年呈現(xiàn)。