近日，上海市印發《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)。此《辦法》明確了保租房的供應條件，以及準入、租金、租期等保租房的運營管理規則，該政策指導性強，為首個地方保租房管理辦法，對其他大城市有極強的借鑒意義。

區域準入規則差異化，確保職住平衡

《辦法》提到，保障性租賃住房的供應對象是在上海市合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標準原則上按照家庭在上海市一定區域范圍內人均住房建筑面積低于15平方米確定。家庭人均住房建筑面積根據本人和配偶、子女擁有產權住房和承租公有住房情況核定。

同時，計算住房建筑面積的區域范圍結合通勤因素按以下標準確定：一是保障性租賃住房位于浦西7個中心城區、浦東新區(外環以內)的，申請家庭位于浦西7個中心城區、浦東新區(外環以內)的住房應計算住房建筑面積。二是保障性租賃住房位于寶山區、閔行區、嘉定區、金山區、松江區、青浦區、奉賢區、崇明區、浦東新區(外環以外)的，申請家庭位于項目所在區的住房應計算住房建筑面積。三是保障性租賃住房位于五個新城范圍內的，計算住房建筑面積的區域范圍可結合新城發展和職住平衡需要進一步優化;具體由項目所在區房屋管理部門提出方案，報市房屋管理部門批準后實施。四是面向全市公開供應的保障性租賃住房項目，投入供應超過半年后出租率仍低于80%的，可以適當調整計算住房建筑面積的區域范圍;具體由項目所在地的區房屋管理部門提出方案，報市房屋管理部門批準后實施。

對此，貝殼研究院高級分析師黃卉認為，本次《辦法》體現了區域準入規則差異化，確保職住平衡。上海市作為超大城市，新市民、青年人規模較大，此次《辦法》以職住平衡為原則，按照上海市不同區域明確了保租房的申請條件，滿足特定區域對保租房的需求，同時保租房項目還可根據后續出租率調整準入條件，有效提升保租房的保障功能。

明確面向“企業+個人”出租，提升了配租效率

《辦法》還提到，保障性租賃住房既可以直接面向符合準入條件的對象配租，也可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合準入條件的對象入住。保障性租賃住房配租以公開、公平、公正為原則，一般按照以下兩個階段實施：一是集中配租階段。項目達到供應條件后，出租單位發布公告，啟動集中配租;集中配租期間應優先保障在上海市無房且符合其他準入條件的對象。二是常態化配租階段。集中配租后的剩余房源，實行常態化配租，對符合準入條件的對象實行“先到先租，隨到隨租”。

同時，配租期間，項目全部或部分戶型房源滿租的，應實行輪候配租，按戶型建立輪候名冊，并優先保障在上海市無房且符合其他準入條件的對象。出租單位應根據上述原則，制定項目配租的具體規則，報項目所在地的區房屋管理部門備案。同時，出租單位不得對符合條件的申請對象挑客拒租。

該條《辦法》明確了面向“企業+個人”出租，提升了配租效率。黃卉表示，保租房可以面向用人單位和個人配租，用人單位可根據需要為符合條件員工提供保租房，提升員工的住房福利，有利于用人單位吸引或保留人才，通過有效發揮用人單位的積極性，有效提高保租房的配租效率，還可減輕保租房運營管理壓力。

改善多孩家庭的租房條件，發揮保租房的保障功能

《辦法》還強調，合理控制住宅型保障性租賃住房的供應標準。三人以下家庭和單身人士可以入住二居室及以下戶型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下戶型。根據供需匹配情況，出租單位也可以將多居室戶型拆套安排使用。一個家庭或單身人士只能入住一套保障性租賃住房。

針對改善多孩家庭的租房條件方面，黃卉分析稱，此次《辦法》明確了不同家庭規模的配租標準，多孩家庭可以申請大戶型保租房。同時嚴格限制一個家庭或單身人士只能入住一套保租房，可以擴大保租房的保障對象范圍，更大程度發揮保租房的保障功能。

減輕租金支付壓力，允許租賃企業提供增值服務

《辦法》還強調，保障性租賃住房租金可以按月或按季度收取，不得預收一個季度以上租金;租賃保證金(押金)不得超過一個月租金。同時，保障性租賃住房承租人可以按規定提取住房公積金支付租金。

此外，出租單位不得在保障性租賃住房租金以外向承租人強制收取其他任何費用。承租人不另支付保障性租賃住房物業服務費用。出租單位可以向承租人提供增值服務，由承租人自愿選擇并支付相應費用。

對于租金問題，黃卉認為，此次《辦法》減輕了租金支付壓力，確保租客穩定租住生活。明確了租客預付租金不超過一季度、押金不超過1個月、公積金可用于支付租金，減輕保租房租客的租金支付壓力，合同期限不短于1年則有利于提升租客租住的穩定性。

同時，允許提供增值服務，提升租賃企業的積極性。租賃企業普遍面臨成本較高的難題，此次辦法明確出租單位可以向承租人提供增值服務并收取費用，一方面通過提供增值服務收益，可以有效緩解租賃企業的成本壓力，有效提升企業積極性，另一方面租客也能夠享受到更多更好的增值服務，滿足其對租賃服務品質的偏好。

緩解大規模新市民、青年人租房困難問題

黃卉表示，整體來看，此次《辦法》規范了保租房項目認定要求，有利于租賃企業、企事業單位以及房地產企業開展保租房的建設管理工作，助力實現保租房房源籌集的目標，緩解大規模新市民、青年人租房困難問題。

同時，黃卉還特別指出，此次《辦法》一方面破解了既有項目“出生證”的難題。此前部分既有項目由于缺少“出生證”，無法享受保租房的政策優惠。明確了五類既有項目類型，賦予既有項目保租房的合法身份，有效落實針對保租房的土地、融資、稅收、民水民電等優惠政策，擴大保租房房源的籌集范圍，增加上海市保租房房源籌集。

另一方面項目認定程序清晰，解決了此前由于缺乏明細要求，保租房行政審批難的問題。此次項目認定《辦法》明晰了保租房申請材料、審批程序等要求，確保保租房項目行政審批有據可依，同時新實施項目認定設定了簡易認定程序，簡易認定程序進一步簡化了項目認定的程序，提升行政審批效率。(記者 門庭婷)