新一輪城中村改造集中在 21 城，年初至今，上海、廣州等多個城市相繼發布改造細則。根據各地發布的城中村改造目標可以估算，城中村改造年度固定資產投資額會超過萬億元。

根據觀研天下測算出的歷年城中村改造投資額，2019-2022 年年平均為 1.1 萬億元 / 年。一個城中村改造周期一般在 7-8 年，從這種角度看，城中村改造仍然是一個前期投入較高的方向，而且在控制拆除新建比的情況下，對于市場化主體，更多是資產布局和搶占區位的意義，短期內難以實現現金流回流。

但是面對一個萬億總投資的市場，仍然是各企業爭搶的 " 一塊蛋糕 "。

我們通過一線城市以往的城中村改造經驗，可以總結出哪些企業在新一輪的城中村改造中更容易獲得參與機會。

(相關資料圖)

不同改造模式下的參與者

城中村改造模式可以分為拆除重建、有機更新、綜合整治三類，在不同的改造模式中，參與主體不同。

1、拆除重建類：728 電視電話會議強調 " 凈地出讓 " 原則，從廣州 " 做地模式 " 看，直接的受益主體是當地國企或者對當地有布局的央企。

7 月 28 日，超大特大城市穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開，會議強調必須實行凈地出讓，也將目前廣深為主的大部分城市的規則落實。

推動凈地出讓，要壓實地方政府在一級開發和土地平整、拆遷過程中的責任。廣州等地實行的 " 做地制度 "，是按做地和土地收儲相分離的原則，將土地整理的各項前期具體工作獨立開展，待形成凈地后向土地儲備機構申請交儲，不是簡單像上一個周期那樣使房企打通一二級實現聯動。

具體來看，廣州 " 做地制度 " 中，哪些主體能夠參與？

3 月 28 日，廣州市人民政府辦公廳印發《廣州市支持統籌做地推進高質量發展工作措施的通知》，重點推動廣州舊改市場實現國企做地操盤的新趨勢。

做地模式下，做地主體及做地年度計劃由政府直接指定與發布，意味著城市更新項目前期管理將完全由政府統籌，進一步強化廣州城市更新 " 政府主導 " 的特色。

該 " 做地制度 " 分為兩種模式：

模式一：7 家全資國企及區屬國企為主體做地。在本次 " 做地新政 " 中，政府首次認定了 7 家全資國企作為做地主體，同時，各區政府 ( 廣州空港經濟區管委會 ) 可認定或組建 1-2 家區屬全資國企開展做地工作。預計整體做地國企陣容將十分強大。區別于此前住建局發文的鼓勵功能性國企，本次直接劃定 7 家市級國企做地主體，加上各區區屬國企，整體趨勢定調十分明確。

模式二：非做地名單內的房企，支持帶方案招商做地模式。本次 " 做地新政 " 同時支持其他非名單內的實力房企，通過帶方案公開招標的方式，中標重點城市更新片區，即可實現成為前期做地 + 后期土地開發建設一體化開發主體，完成各項前期工作后，以協議出讓方式獲取土地使用權。此類模式與深圳重點城市更新單元模式相似，主要支持重點國央企及有實力的民企進行整體統籌，這是給市場其他主體留出的求生之道。

以廣深的案例，目前做地是比較嚴格限制在國有企業里的，所以未來城中村改造推進，直接的受益主體也是當地國企或者對當地有布局的央企。

2、有機更新 / 綜合整治類：獲得長租公寓的房源，形成未來的保障性租賃住房項目。具有運營能力的地產或物業公司，可以抓住這類改造機會，提供代建改造或后續的社區運營及潛在的物業服務。另外，產業方面有資源的企業也將有機會參與到城中村改造中。

高層會議多次指出，要加大保障性住房建設和供給，把城中村改造與保障性住房建設結合好。廣州和深圳都提出要統籌推進城中村改造和保障性租賃住房的籌集工作，在當前租購并舉的背景下，深圳針對城中村改造出臺專項規劃，推進城中村統租。廣州還強調要與產業轉型相結合。

我們可以從深圳統租房成功的樣板 " 元芬新村 " 的案例中總結出，在城中村改造過程中企業存在的機會。

2018 年，經當地街道社區牽線，微棠被引入元芬新村，采取整村統租改造為長租公寓的方式，以市場化力量參與當地城中村整體規劃及綜合整治改造。微棠聚焦青年公寓特點，秉持 " 在不影響房屋結構基礎上優化戶型 " 的原則，弱化獨立廚房、客廳等使用率較低的空間，在公共區域配置服務設施，提升社區居住體驗。

政府主導、社區協同、企業運營，元芬新村——微棠公寓的成功改造和后期運營，為深圳城中村改造為品質化租賃社區提供了樣本。

2023 年 2 月 10 日，由深圳市人才安居集團持股 51%、愿景集團持股 49%、注冊資本 20 億元成立的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司揭牌。

安居微棠定位為深圳市城中村租賃住房社區運營服務商，通過開展城中村保障性住房品質化改造提升，破解城中村公共配套設施不足問題，消除城中村房屋安全、消防安全、用電安全等重大安全隱患，持續提升城中村居住環境品質。企業發揮國企低成本融資和市場經驗豐富的雙重優勢，重點為 "20+8" 等重點產業就業的新市民提供 " 小戶型、高品質、低租金、全智能 " 的保障性租賃住房。

在這種類型的城中村改造中，具有運營能力的地產或物業公司，可以抓住運營或代建機會，運用自身的設計能力，做好城中村改造規劃，并提供后續的社區運營和潛在的物業服務。另外，廣州等城市城中村改造政策中體現了對產業引入的偏好，這也給很多在產業方面有資源的企業以發揮的空間。

民間資本通過城市更新基金參與

高層會議多次指出，城中村改造要多渠道籌措改造資金，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

上海市在撬動社會資金進行城中村改造方面具備特色。根據上海市房屋管理局，截至 2022 年底全市已批準的 62 個城中村改造項目引進社會資金達 5500 多億元，主要來源包括實施改造主體出資、金融機構配套融資、由房企和保險資金共同設立的城市更新基金等。

其中，城市更新基金指的是 2021 年 6 月，由上海地產集團聯合招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資等 8 家房企和保險資金成立 800 億元基金，定向投資城市更新項目。此外，2021 年 12 月，上海世博、中交地產、萬科、招商蛇口與國君創投、上海地產簽署了《上海城市更新引導私募基金合伙企業 ( 有限合伙 ) 協議》，共同投資設立上海城市更新引導私募基金合伙企業，募集規模為 100.02 億元。

房企可以通過參與到城市更新基金中，來參與城中村改造。

資產證券化

城中村改造的過程中，推進保障性租賃住房建設，為比如深圳人才安居等長租公寓 REITs 擴募提供新的底層資產，或者是城中村改造后形成的商場，成為消費類基礎設施 REITs 底層資產，最終完成城中村改造過程中的投資退出，實現資金閉環。同時，有利于資產證券化的參與者。

基建類企業

此輪城中村改造，可以拉動房地產基建，在城市改造升級過程中，建材、水泥、裝修、家電等需求增大，利好相關企業。