處于“綠檔”就一定安全?上市房企債務壓力可能比想象中更嚴重。

據中國房地產報記者統計，2021年上半年，TOP50上市房企有息負債合計6.37萬億元，手握現金(不包括受限制存款及現金)2.68萬億元，現金對有息負債平均覆蓋率僅42%。

自去年下半年以來，包括“三道紅線”、銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度在內多個政策陸續出臺，以及多地嚴查經營貸款違規入市情況下，房企融資渠道持續收緊。

在曾經高周轉模式下，高負債并不算什么，很快可以通過回款解決負債問題。但現在，房企權益銷售額占比明顯下降，銷債比指標并不理想。另據中國房地產報記者統計，2021年上半年TOP50上市房企權益銷售額合計3.99萬億元，平均銷債比為63%;曾被部分開發商引以為傲的銷債比指標如今已黯然失色。

債務危機如影隨形。

現金2.68萬億元 有息負債超6萬億元

“現金為王”時代，沒有什么比手握資金更安全。

據中國房地產報記者統計，2021年上半年TOP50市房企共持有現金2.68萬億元，其中，萬科、碧桂園分別以1952億元和1679.21億元成為“現金王”。此外，持有現金超過1000億元的還有保利發展、中國鐵建、中海地產、融創中國，這6家共持有現金8767億元，約占TOP50強房企總現金33%。

但高負債也是甩不掉的包袱。截至2021年上半年，TOP50上市房企總負債共計21.52萬億元，總負債超過1萬億元房企有6家，均是標桿大房企，如萬科、綠地控股、保利發展等。

在房企負債中，分為有息負債與無息負債，其中，有息負債主要是指企業負債當中需要支付利息的債務，更能體現房企真實負債水平。

據中國房地產報記者統計，2021年上半年TOP50上市房企有息負債共計6.37萬億元，按照7%平均融資成本計算，每年要還利息約4500億元。

從有息負債規模分布看，有8家房企有息負債規模超過2000億元，分別是保利發展、碧桂園、融創中國、綠地控股、中國鐵建、萬科集團、中海地產等，這8家房企有息負債規模共2.6萬億元，約占50家房企有息負債總和41%。

其中，保利發展、碧桂園、融創中國有息負債均超過3000億元，分別達3341.14億元、3242.4億元、3035.3億元;有14家房企有息負債在1000億-2000億元，分別是華夏幸福、龍湖集團、招商蛇口、世茂集團、華發股份、華僑城、華潤置地、佳兆業、金地集團、中國奧園、旭輝集團、新城控股。

21家有息負債在500億-1000億元，包括雅居樂、中國金茂、綠城中國、陽光城、金科股份、遠洋集團、龍光、融信、正榮、榮盛等;有息負債在500億元以下有7家，如祥生集團、濱江集團、首創置業、路勁集團、弘陽地產、新力控股、建業地產。

在財務考核中，有息負債現金覆蓋率、貨幣資金與有息負債比率，可以用來分析公司是否存在債務危機。一個財務穩健的公司，其貨幣資金應該能夠覆蓋有息負債。

以此指標來衡量，即便如萬科這種偏謹慎型房企、手握現金1952億元，但有息負債2697.1億元，現金覆蓋率也才72%，這在TOP50強房企中已經算是最好成績。

銷債比普遍不達標

“在行業中，銷售量和負債比例大于1就沒有風險，我們現在銷債比超過了1.5到2，基本上沒什么風險。”這是3年前融創中國董事會主席孫宏斌在業績會上說的一句話。彼時，融創銷債比遠在1以上。

在房地產行業，高杠桿才能帶來高資產回報率。但高杠桿又意味著不安全，必須通過高周轉卸掉身上的包袱，因此，銷債比(權益銷售額∕有息負債)這個指標比較完美平衡了杠桿與安全性。

樓市黃金時代已過，尤其近年來房企愈發倚賴合作拿地與開發，在分攤資金壓力與風險前提下，權益銷售額占比下滑明顯。從2021年上半年情況看，TOP50上市房企銷債比指標普遍不達標，平均銷債比僅為63%，即銷售額僅能覆蓋有息負債6成。

具體來看，TOP50房企中，僅2家房企銷債比超過1，分別是中梁控股(銷債比1.23)、祥生集團(銷債比1.07)。巧的是，這兩家都是來自浙系房企，且在沖刺規模上你追我趕。

7家房企銷債比在0.9-1(不含)，分別是龍光集團(0.99)、美的置業(0.97)、濱江集團(0.94)、新力控股(0.94)、碧桂園(0.93)、中國金茂(0.92)、路勁集團(0.9)。

9家房企銷債比在0.8-0.9(不含)，分別是萬科、中南建設、榮盛發展、中駿集團、中海地產、建業地產、華潤置地、金地集團、新城控股。

14家房企銷債比在0.6-0.8(不含)，分別是金科股份、融信中國、金輝控股、陽光城、綠城中國、旭輝集團、時代中國、招商蛇口、首創置業、融創中國、世茂集團、正榮集團、越秀地產、保利發展。

9家房企銷債比在0.5-0.6(不含)，分別是中國恒大、弘陽地產、禹洲集團、龍湖集團、雅居樂、寶龍地產、佳兆業、綠地控股、藍光發展。

銷債比在0.5以下房企有9家，包括合景泰富(0.48)、中國奧園(0.44)、遠洋集團(0.39)、富力地產(0.38)、華發股份(0.29)、首開股份(0.27)、華僑城(0.24)、中國鐵建(0.11)、華夏幸福(0.08)。

無息負債也在增加 長期償債能力堪憂

在泰禾、華夏幸福、藍光發展等TOP50房企接連爆發危機后，仿佛嗅到了危險的味道。整個房地產行業高負債風險愈發逼近。

考察房地產企業償債能力，可能需要更多財務指標。相比有息負債，無息負債更是一個龐大數字。無息負債是指不需要支付利息的負債，比如拖欠施工方工程款;因“三條紅線”監管的是“有息負債率”，于是房企在總負債不變情況下，通過增加“無息負債”達到規避監管目的。

產權比率提供了一個可以觀察的角度。這一指標是負債總額與所有者權益總額比率，用于衡量企業長期償債能力。產權比率越高，說明企業償還長期債務能力越弱;反之，產權比率越低，說明企業償還長期債務能力越強。

從財務穩健角度出發，產權比率一般在1:1比較合適，這說明企業股東資本可以足夠償還債務人提供資本，對債務人是安全借款。

從這個指標來看，TOP50房企普遍面臨長期償債能力不足壓力。整體看，TOP50房企總負債高達21.52萬億元，股東權益合計5.54萬億元，兩者相差懸殊，產權比率高達3.88。

其中，表現最好的是中海地產，產權比率為1.52，總負債與股權權益總額基本相匹配。

產權比率在2-3間有9家，包括招商蛇口、華潤置地、路勁集團、雅居樂、遠洋集團、寶龍地產、世茂集團、佳兆業、合景泰富。

有14家房企產權比率超過5，分別是陽光城、濱江集團、新城控股、美的置業、中南建設、碧桂園、綠地控股、中梁控股、祥生集團、藍光發展、建業地產。其中，藍光發展產權比率達8.8;建業地產這一比率更是高達11.65，其中風險值得關注。