本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

銷售不振，開發(fā)商開始通過團(tuán)購價等方式降房價、促去化。

8 月 22 日，一條題為 " 珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍 " 的視頻引發(fā)關(guān)注，稱珠海金灣某樓盤折后售價每平方米 1.4 萬至 1.5 萬元。多位珠海中介對時代財經(jīng)確認(rèn)消息屬實(shí)，" 我們有團(tuán)購優(yōu)惠價 , 開發(fā)商要回籠資金。"

(資料圖)

視頻所涉樓盤為位于珠海金灣區(qū)的金灣寶龍城，備案名為金灣寶龍廣場。8 月 23 日，時代財經(jīng)以購房者身份電話聯(lián)系了金灣區(qū)房管局房地產(chǎn)室，相關(guān)工作人員稱當(dāng)日上午已去該樓盤實(shí)地查訪，認(rèn)為樓盤備案價符合相關(guān)規(guī)定，只要售價不低于備案價的八五折，均可網(wǎng)簽。

時代財經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)，" 五折賣房 " 或只是噱頭，其參照標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目最初的備案價。不過，這也折射出房企目前面臨的去化壓力。

五折賣房？

珠海市住建局官網(wǎng)信息顯示，金灣寶龍城最新公示備案價的一批房源為 7 月 26 日調(diào)價的 D 區(qū) 196 套房，備案均價為 18967.07 元 / 平方米，其中 1 棟 202 房、1 棟 203 房備案單價最低，為 17523.17 元 / 平方米。據(jù)此計算，中介提供的團(tuán)購價符合 " 售價不低于備案價八五折 " 的相關(guān)規(guī)定。

而所謂的 " 五折賣房 " 對照的是項(xiàng)目最初備案價。2020 年 9 月，該樓盤備案價首次公示，涉及 B 區(qū) 1、2、3、10 棟的 256 套房，均價 27263.89 元 / 平方米，最高單價為 29316 元 / 平方米。" 前兩年能賣到 25000 元 / 平方米，開發(fā)商現(xiàn)在要降價回本、及時止損。" 珠海房產(chǎn)中介汪濤（化名）對時代財經(jīng)稱。

2019 年 12 月 31 日，寶龍地產(chǎn)以總價 31.2 億元、樓面價 7224 元 / 平方米競得金灣西城 B 區(qū)一宗商住用地。這是繼珠海高新區(qū) " 寶龍城 " 城市綜合體項(xiàng)目后，寶龍地產(chǎn)第二次在珠海落子。彼時，大灣區(qū)是寶龍地產(chǎn)在長三角之外的新目標(biāo)戰(zhàn)場，其提出 "1+1+N" 戰(zhàn)略，當(dāng)中一個 "1" 為公司重點(diǎn)布局多年的長三角，另一個 "1" 即為大灣區(qū)。

按照規(guī)劃，金灣寶龍城是一個規(guī)模 43 萬平方米，集住宅、酒店、寫字樓等于一體的城市綜合體，商業(yè)配套須在動工后 30 個月內(nèi)滿鋪開業(yè)。不過，其進(jìn)度與預(yù)期有出入，今年 4 月，有市民在人民網(wǎng) " 領(lǐng)導(dǎo)留言板 " 反映，曾向業(yè)主承諾 2022 年 10 月開業(yè)的商業(yè)配建，基坑和主體都停工，施工機(jī)械拆除。

珠海市 12345 政務(wù)服務(wù)便民熱線于 5 月 5 日回應(yīng)稱，金灣區(qū)住建局已要求開發(fā)商用足用好政策工具箱，爭取金融機(jī)構(gòu)信貸支持，多措并舉籌集資金，確保項(xiàng)目盡快竣工。珠海鵬灣置業(yè)有限公司（注：金灣寶龍城項(xiàng)目公司，下稱 " 珠海鵬灣 "）計劃 2023 年下半年啟動二期項(xiàng)目復(fù)工。

上述回應(yīng)提到，金灣寶龍城二期商業(yè)綜合體項(xiàng)目于 2022 年 11 月暫停施工，主要受近年疫情及房地產(chǎn)市場融資渠道收緊、銷售端持續(xù)下行等因素影響，寶龍集團(tuán)出現(xiàn)流動性風(fēng)險，影響到該項(xiàng)目。

2022 年年中，寶龍集團(tuán)的流動性危機(jī)逐漸顯現(xiàn)，先是標(biāo)普、穆迪兩家評級機(jī)構(gòu)先后調(diào)低寶龍地產(chǎn)的信用評級，認(rèn)為其資產(chǎn)處置慢于預(yù)期，業(yè)務(wù)受到削弱，融資渠道受限，未來 6-12 個月將有大量債務(wù)到期，流動性風(fēng)險加大。2022 年 7 月 26 日，寶龍地產(chǎn)正式公告違約，稱未如約償還 2129.4 萬美元票據(jù)的本金和利息，同時未必能于 2022 年 11 月 8 日償還第二批 2022 年票據(jù)余下尚未償還本金額 3725.9 萬美元。

據(jù)寶龍地產(chǎn) 2022 年年報數(shù)據(jù)，其全年合約銷售總額約 409.5 億元，同比下降 59.55%；合約銷售總面積 272.42 萬平方米，同比下降 57.5%。一年內(nèi)到期的借款約 196.86 億元，一年后到期的借款約 434.06 億元。而截至 2022 年末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、受限制現(xiàn)金合共約 118.08 億元，較 2021 年底減少約 52.9%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為 95.9 億元，難以覆蓋短期債務(wù)。

進(jìn)入 2023 年，寶龍地產(chǎn)的銷售狀況并未好轉(zhuǎn)。據(jù)其發(fā)布的盈利警告，上半年利潤約 2 至 4 億元，而去年同期為約 12.13 億元。今年 1-7 月，其合約銷售總額為 196.41 億元，合約銷售總面積約 127.28 萬平方米，同比分別下降 25.75%、27.49%。

值得注意的是，2020 年年報中，寶龍地產(chǎn)首次提出 "1+1+N" 的發(fā)展戰(zhàn)略，2022 年年報中則變?yōu)?"1+N"，即深耕長三角，同時關(guān)注和探索其他機(jī)會型優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

超 20 城支持團(tuán)購商品住房

去年以來，金灣寶龍城已多次調(diào)低備案價。如 D 區(qū) 1、2 棟房源，自 2021 年 11 月公示備案價以來，分別于 2022 年 3 月、8 月和 2023 年 4 月、7 月四次調(diào)低備案價，均價由 2021 年的 26889.95 元 / 平方米降至目前的 18967.07 元 / 平方米，降幅近 30%。以 1 棟 201 房為例，歷經(jīng)四次調(diào)價后，其備案價從 25469.24 元 / 平方米降至 17994.14 元 / 平方米。項(xiàng)目 B、E 區(qū)域也有多套房源降價。

大幅降價的不止金灣寶龍城。珠海房產(chǎn)中介李航（化名）對時代財經(jīng)稱，同片區(qū)的海倫堡玖悅瓏灣也推出員工內(nèi)購房，目前均價 15500 元 / 平方米左右 , 首付僅需 2 萬 +，還送車位使用權(quán)。

房企降價的背后，是樓市成交的低迷。和其他大多數(shù)城市一樣，珠海樓市也在經(jīng)歷年初短暫的 " 小陽春 " 后進(jìn)入平淡期。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5、6 月份，隨著需求釋放殆盡，整體供求進(jìn)一步萎縮。珠海非中心城區(qū)去化壓力更大，上半年銷售 TOP10 項(xiàng)目中，5 個來自香洲區(qū)，3 個來自橫琴新區(qū)，高新區(qū)及斗門區(qū)各 1 個。金灣寶龍城所在的金灣區(qū)則沒有樓盤上榜。

此前，房企降價去化面臨著限價、限跌兩道緊箍咒，如今年 5 月，昆山市兩樓盤因大幅降價銷售而遭到處罰。而受限價政策等因素影響，一手房市場整體處于橫盤狀態(tài)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，今年 1-7 月，百城新建住宅價格累計持平，其中 71 個城市累計下跌。

不過，目前多城已開始因時制宜，放松售價限制。近日，四川雅安、福建邵武等地鼓勵房企針對特定群體開展商品房團(tuán)購，明確團(tuán)購優(yōu)惠價不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對時代財經(jīng)稱，今年以來，已有超 20 城出臺政策支持團(tuán)購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等。陜西安康、河南濟(jì)源產(chǎn)城融合區(qū)則對達(dá)到一定套數(shù)的團(tuán)購行為發(fā)放補(bǔ)貼。

但陳文靜也指出，團(tuán)購雖然短期內(nèi)可以一定程度提升入市積極性，助力房企以價換量、加速回款，但對意愿不高的購房者起到的催化作用不明顯。長期來看，無論是提振市場信心，還是緩解企業(yè)資金壓力，其可持續(xù)性有限。

" 當(dāng)前購房者觀望情緒仍較重，市場活躍度不足，短期房企降價促銷意愿仍較強(qiáng)，新房價格下跌預(yù)期仍在。" 陳文靜建議，在新的市場環(huán)境下，限價政策應(yīng)適度優(yōu)化調(diào)整，如合理制定新房備案價和土拍環(huán)節(jié)限價標(biāo)準(zhǔn)，取消 " 限跌令 " 和二手房指導(dǎo)價，讓價格回歸市場。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年 1-7 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、房企到位資金等指標(biāo)的降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，商品房銷售額自今年 3 月同比轉(zhuǎn)正后，7 月再次負(fù)增長。房企資金來源也不容樂觀，1-7 月到位資金在去年同期同比下跌 25.4% 的基礎(chǔ)上，又下跌了 11.2%。

無論是樓市，還是房企，或許都亟待有效、及時的政策支持。