本文來源：時代財(cái)經(jīng) 作者：王瑩嶺

【資料圖】

為進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，浙江省嘉興市打響全面放松限購限售 " 第一槍 "。

8 月 25 日，嘉興市住建局發(fā)布通知，出臺 21 條樓市政策，其中，全面取消限購限售、指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率等政策引起廣泛關(guān)注。

多位受訪專家認(rèn)為，此次政策最大的一個亮點(diǎn)在于，嘉興明確，在支持合理住房需求方面，將支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施，即全面取消 " 限購、限售 "。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，繼鄭州全面取消限售之后，嘉興成為目前全國全面取消 " 兩限 " 措施的城市。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪也認(rèn)為，本次嘉興放松力度相當(dāng)大，從這個意義上來看，嘉興可謂打響了全面放松限制性政策的第一槍。

不過，8 月 26 日，多位嘉興市房產(chǎn)中介告訴時代財(cái)經(jīng)，目前市場對取消限售、限購的反響暫時不大，" 我們在等著‘金九銀十’，看該政策會不會有刺激作用。"

政策措施力度大，或有更多城市跟進(jìn)

嚴(yán)躍進(jìn)對時代財(cái)經(jīng)表示，嘉興最新政策中關(guān)于取消行政限制性的表述，雖然字?jǐn)?shù)不多，但該條措施的力度其實(shí)相當(dāng)大。" 一方面，不再限制購房套數(shù)；另一方面，所有商品住房 ( 含原限售房屋 ) 不再限制轉(zhuǎn)讓。"

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪也告訴時代財(cái)經(jīng)，在嘉興之前，廈門、揚(yáng)州等城市也對限購、限售政策進(jìn)行過放松，但多數(shù)是針對局部區(qū)域或個別群體的調(diào)整。

嘉興為何在此時全面放開限售限購？

據(jù)嘉興市住建局，今年 7 月，新建商品房供需下降，二手房銷量減少，房地產(chǎn)市場持續(xù)走低。

新建商品房方面，全市供應(yīng)環(huán)比下降。7 月，全市批準(zhǔn)預(yù)（銷）售商品房面積 9.31 萬㎡，其中，住宅 6.69 萬㎡，環(huán)比分別下降 74.6% 和 73.9%。

此外，全市新建商品房和二手房銷售也出現(xiàn)環(huán)比下降。7 月，全市商品房銷售備案面積 31.78 萬㎡，其中，住宅 20.97 萬㎡（1943 套），環(huán)比分別下降 22.0% 和 36.7%。全市二手房網(wǎng)簽面積 31.64 萬㎡，其中二手住宅 27.96 萬㎡（2766 套），環(huán)比分別下降 15.8% 和 7.9%。

從上半年的數(shù)據(jù)來看，嘉興統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)顯示，今年 1-6 月，嘉興房地產(chǎn)開發(fā)投資 552.56 億元，同比下降 1.8%；商品房銷售額、面積分別為 380.47 億元、235.90 萬平方米，分別同比下降 22.6%、27.6%；房屋新開工面積 156.87 萬平方米，同比下降 66%。

張樂（化名）是一位嘉興市南湖區(qū)的房產(chǎn)中介，她也告訴時代財(cái)經(jīng)，今年開年以來，明顯感到看房的人少了，成交量低迷，"8 月到現(xiàn)在，我只帶看了六七個客戶，成交了一套房。" 此外，住房成交價格也在下降，"4 月時有業(yè)主出售房子，有客戶出價 150 萬他沒有賣，到了這個月以 130 萬的價格賣出去了，相當(dāng)于虧了 20 萬。"

安居客顯示，嘉興市二手房 8 月掛牌均價為 13860 元 /㎡，比上月下降 1.23%，比去年同期下降 3.61%。

" 對購房者而言，嘉興政策的放松無疑是一利好消息，將在一定程度上促進(jìn)購房需求的釋放，提高房地產(chǎn)市場活躍度。對于當(dāng)前情緒仍較低落的房地市場，嘉興此舉將為市場注入較強(qiáng)的信心，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)，進(jìn)一步加大政策放松的力度。" 關(guān)榮雪稱。

值得一提的是，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，回顧嘉興出臺限購、限售歷史，本次放松 " 兩限 " 具有更加深遠(yuǎn)的意義。

" 嘉興取消限購、限售政策，其實(shí)是基于一個重要的判斷，即‘房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化’。此次嘉興重磅放松的動作，具有非常強(qiáng)的信號意義。" 嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代財(cái)經(jīng)。

時間回溯到 2016 年 12 月 02 日，嘉興市住房保障局發(fā)布《嘉興市區(qū)實(shí)施限購政策》。政策明確，在市區(qū)范圍內(nèi)暫停向擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房，限購范圍包括南湖區(qū)、秀洲區(qū)、經(jīng)開區(qū)，即外地人只能在市區(qū)購買一套房。

2017 年 5 月 20 日，為抑制投資、投機(jī)性購房，嘉興市建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市本級房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，規(guī)定非本市戶籍居民家庭取得住房不動產(chǎn)權(quán)證未滿 2 年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。對在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有 1 套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動產(chǎn)權(quán)證未滿 2 年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。

在 2021 年，該 " 兩限 " 政策又進(jìn)行了 " 加碼 "，" 外地人限購 1 套 " 的政策，從三個區(qū)擴(kuò)大到了全市。

2021 年 3 月 15 日，嘉興市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)的通知》，在限購政策方面，要求暫停向在全市范圍內(nèi)擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ) ，頂尖、高端人才除外；限售方面，將商品住房限制轉(zhuǎn)讓實(shí)施范圍，從嘉興市區(qū)擴(kuò)大到全市。

嚴(yán)躍進(jìn)在當(dāng)時對媒體指出，嘉興承接了一部分上海樓市外溢需求，該次調(diào)控政策對限購和限售方面的升級，是都市圈城市穩(wěn)房價調(diào)控的典型代表。

全面取消限購限售，能否有效？

事實(shí)上，在 2022 年 8 月，嘉興市曾 " 放松 " 過限售、限購政策。

2022 年 8 月 2 日，嘉興市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《嘉興市進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。其中，144 平米以下商品住房取消限售，具有長三角地區(qū)社保的非嘉興戶籍居民，也不限購。不過，除長三角地區(qū)外的的外地居民，依舊在全市范圍內(nèi)限購一套。

不過，從當(dāng)時嘉興市建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，短期內(nèi)，該限售、限購政策的放松，對樓市刺激作用有限。

2022 年 8 月，嘉興市商品房銷售備案面積 46.28 萬㎡，其中，住宅 35.37 萬㎡，環(huán)比分別下降 16.33% 和 28.85%。全市二手房網(wǎng)簽交易面積 33.28 萬㎡，其中，二手住宅 30.36 萬㎡，環(huán)比分別下降 9.83% 和 7.5%。

嘉興市建設(shè)局解釋道，當(dāng)月為傳統(tǒng)淡季疊加異常高溫天氣，市場復(fù)蘇勢頭被抑制，仍處于階段性回落區(qū)間。

那么，此次全面放開限售限購是否能夠行之有效？

張樂告訴時代財(cái)經(jīng)，" 去年 144 平米以下的限售已經(jīng)放開，此次全面取消限售，其實(shí)主要是針對 144 平米以上的房子。不過現(xiàn)在大多數(shù)客戶的買房需求還是剛需房，這類改善房型限售取消后，今天來咨詢的人還不多，可能還要觀望一下，看看進(jìn)入‘金九銀十’，會不會有比較大的刺激效果。"

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來各地房地產(chǎn)限制性政策，有望迎來一段寬松期。

今年 8 月初，鄭州在出臺穩(wěn)樓市 15 條措施中取消了限售，成為首個取消限售的重點(diǎn)二線城市。今年以來，福清、常州、寧德、滎陽等地相繼取消了限售或限購，另有包括揚(yáng)州、杭州、南京、廈門、青島、惠州、徐州、常州、成都等 18 個城市對限購、限售條件進(jìn)行了優(yōu)化，一定程度上降低了限制力度。

此外，值得一提的是，在嘉興市 8 月 25 日發(fā)布政策的同日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實(shí)購買首套房貸款 " 認(rèn)房不用認(rèn)貸 " 政策措施。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次政策也對于后續(xù)，尤其是 " 金九銀十 " 階段的購房市場提振具有積極的作用。