近日，北京市人民政府辦公廳印發《北京市關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》(以下簡稱《方案》)。《方案》要求，“十四五”期間，爭取建設籌集保障性租賃住房40萬套(間)，占新增住房供應總量的比例達到40%，新市民、青年人等群體住房困難問題得到有效緩解，促進實現全市人民住有所居。

在“房住不炒”的主基調下，我國住房租賃市場進入發展快車道。克而瑞機構的研究報告認為，2021年保障性租賃住房推進政策在全國接連落地，由政府給予政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，堅持小戶型、低租金。未來，北京住房租賃供給端擴容成大勢所趨。

政策

6種渠道建保障性租賃住房

近年來城鎮戶籍困難群眾住房條件已經得到有效改善，但新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。

去年7月，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，針對新市民、青年人等群體特點，明確保障標準，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段、同品質市場租賃住房租金。這份《意見》的出臺，也首次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設計，今后國家的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。

此后，北京從推進“非改宿”，到住宅項目配建公租房、保障性租賃住房，多舉措增加租賃住房供給，“改造+配建”供給政策路徑明確。“十四五”期間新增保障性租賃住房套數40萬套，為政策實施確定了清晰的目標。

近日發布的《方案》中提出多渠道建設的思路，允許利用集體經營性建設用地、非居住存量房屋改建、產業園區配套用地、企事業單位自有土地、新供應國有建設用地、存量住房改造6種渠道，建設保障性租賃住房。

《方案》提出，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則及規劃使用性質正負面清單、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，經區政府同意，可將其改建為宿舍型(含公寓型)保障性租賃住房。

與此同時，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高部分用于建設宿舍型(含公寓型)保障性租賃住房，但嚴禁建設成套商品住宅。

市場

國有租賃用地供給顯著回升

克而瑞的數據顯示，2021年，北京共有19幅租賃土地成交。其中，國有租賃用地在集中供地和保障性租賃住房供地配建的政策推動下供給顯著回升，今年共計新增成交17幅。

克而瑞根據2015年至2021年租賃土地數據監測，北京國有租賃用地分布集中區域為海淀、大興、昌平。其中，海淀、大興均成交10幅;集體租賃土地主要分布在豐臺、海淀兩個區域，其中豐臺14幅，海淀13幅。

此外，集體土地租賃用地供給2021年新增入市2幅，雖然集體土地租賃用地供給顯著回落，但利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房的力度，將不斷加大。

此次的《方案》中也指出，進一步增加集體經營性建設用地供應，支持用于建設保障性租賃住房;鼓勵集體產業用地優先用于建設保障性租賃住房。

克而瑞數據顯示，2021年末北京集中式公寓開業項目數達379個，總房源數相比去年穩步提升，平均租金在波動中有所下降，同比去年下跌6.4%;全市出租率水平在年中震蕩明顯，年末有所回升，同比去年上漲2.3%;全市集中式公寓朝陽區門店項目數、總房源數均居于首位。集中式公寓產品線以白領公寓為主，品牌系運營商規模增長位居前列。

政策性租賃住房方面，公租房項目共190個，總體量10萬余間。公租房項目多采用社區模式，單項目體量較大，大興區在運營項目最多，達33個，朝陽區公租房體量位于首位，共19446間。

此外，人才公寓是政策型租賃住房中政府吸納人才的保障住房項目，專項用于人才就業的生活配套租賃公寓。2021年全市投入使用的人才公寓項目共有27個，主要分布在海淀區、朝陽區。

值得關注的是，住房租賃企業的盈利問題或將迎來破局。隨著相關配套支持政策的落地，政府針對住房租賃領域實施減稅、獎補與金融創新三管齊下。克而瑞認為，國家發改委已將公募REITs擴容至保障性租賃住房領域，建設/收購、管、融、退的全周期循環運作模式在政策層面構建完成。未來保障性租賃住房公募REITs將大量落地，外加租賃企業的減稅政策，將成為行業盈利周期長、稅收負擔重、盈利空間窄的破局之道。