近日，國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)公布了《2021年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%;1-6月，全國商品房銷售面積同比增速為27.7%，對(duì)比上述數(shù)據(jù)可見，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)在于“房熱地冷”。

從廣州市場(chǎng)來看，2021年上半年為繼2017年之后的又一“調(diào)控大年”, 期間廣州兩度出臺(tái)新政，此外房貸、備案價(jià)制度、預(yù)售 證等形成“組合拳”，共同為市場(chǎng)降溫“擠水分”。記者發(fā)現(xiàn)，房企調(diào)整策略增加出貨，在6月后近郊及遠(yuǎn)郊多個(gè)項(xiàng)目通過“減裝修”、“低價(jià)入市”、“讓利一口價(jià)”等方式調(diào)整售價(jià)(向備案價(jià)靠攏)，拿證出貨。

對(duì)于廣州下半年走勢(shì)分析，研究機(jī)構(gòu)表示，受制于成本，在備案價(jià)格管控要求下，預(yù)計(jì)廣州下半年新貨售價(jià)穩(wěn)行。

今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)在于“房熱地冷”

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-6 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 72179億元，同比增長15.0%;比2019年 1-6月份增長 17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244 億元，增長 17.0%。

“從數(shù)據(jù)上看，該指標(biāo)呈現(xiàn)持續(xù)收窄，但仍為兩位數(shù)的特點(diǎn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示，從開發(fā)投資下滑的速度比預(yù)期要大，在確保此類數(shù)據(jù)穩(wěn)健的同時(shí)，要防范失速的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?月和6月單月的增速較小，在資金壓力略大的情況下，要適當(dāng)關(guān)注房企的投資意愿和信心。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國房企土地購置面積同比增速為-11.8%。“從這個(gè)數(shù)據(jù)看，確實(shí)比預(yù)期的要差。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)反映出，房企拿地面臨很多壓力，尤其是資金面的管控和企業(yè)自身的原因，部分房企出現(xiàn)了不敢拿地的情緒。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，1-6月，全國商品房銷售面積同比增速為27.7%，對(duì)比上述數(shù)據(jù)可見，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)在于“房熱地冷”。

“這也說明購房者和房企的預(yù)期是有分歧的。反過來看，類似交易市場(chǎng)中也存在一些風(fēng)險(xiǎn)，類似各類資金依然盲目進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，1-6月，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，全國商品房均價(jià)為10485元/平方米，漲幅為8.8%。目前已經(jīng)連續(xù)五次出現(xiàn)了房價(jià)單月破萬現(xiàn)象，但漲幅基本上得到控制。“這也再次說明當(dāng)前穩(wěn)房價(jià)工作是積極到位的，實(shí)際過程中，要防范各類學(xué)區(qū)房等炒作。”

記者發(fā)現(xiàn)，針對(duì)學(xué)區(qū)房炒作的現(xiàn)象，多地紛紛加碼調(diào)控，降溫樓市“虛火”。例如，今年4月，北京市住建委印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作的通知》中指出，重點(diǎn)針對(duì)近期群眾反映強(qiáng)烈的機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市、群租房治理等問題，依法從嚴(yán)懲處，形成高壓態(tài)勢(shì)，規(guī)范市場(chǎng)秩序。而在此之前，北京市住建委已多次在海淀、西城區(qū)等熱點(diǎn)學(xué)區(qū)開展樓市整治工作。

市場(chǎng)：有房企以“減裝修”等方式加快出貨

2021年上半年為廣州繼2017年之后的又一“調(diào)控大年”, 期間廣州兩度出臺(tái)新政，此外房貸、備案價(jià)制度、預(yù)售 證等形成“組合拳”，共同為市場(chǎng)降溫“擠水分”。

根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的《2021年上半年廣州樓市總結(jié)暨下半年展望》的報(bào)告中顯示，2021年1-6月，廣州累計(jì)成交新房61063宗,同比增加86%, 環(huán)比跌10%;市場(chǎng)熱度較去年下半年已有明顯下降。

記者了解到，有房企以“減裝修”等方式調(diào)整售價(jià)(向備案價(jià)靠攏)，拿證出貨。

近期，打算買房并走訪了黃埔區(qū)多個(gè)新樓盤的廣州市民吳女士發(fā)現(xiàn)，與此前相比，目前一手樓市需求有所降溫，“限價(jià)之下，能拿到預(yù)售證的新盤少之又少，開發(fā)商不得不以‘讓利’的方式吸引客戶，而消費(fèi)者認(rèn)購也顯得更為理性。”

7月初，吳女士關(guān)注的廣州市黃埔區(qū)某樓盤正式開盤，她告訴記者，盡管該樓盤售價(jià)由之前吹風(fēng)的4.2萬/平方米下降至3.77萬/平方米，但精裝交付變毛坯交付，包裝修需額外支付2000元/平方米，并且需要捆綁一個(gè)19.8萬的車位銷售。

以此次推出的81平方米戶型計(jì)算，如果選擇毛坯加車位，單價(jià)大約在4萬/平方米;如果選擇精裝修加車位，實(shí)際單價(jià)則達(dá)到了4.21萬/平方米。

“看似開盤單價(jià)下跌，實(shí)際上總價(jià)變化不大。”吳女士表示，該樓盤還有另外三棟即將全部拿到預(yù)售證，樓盤銷售告訴她，限價(jià)限不住車位，下一批推新或許單價(jià)漲不了多少，捆綁銷售的車位很有可能繼續(xù)上漲。

盡管如此，吳女士還是認(rèn)為當(dāng)前價(jià)格對(duì)剛需來說相對(duì)友好，“如果愿意費(fèi)些心思自己裝修的話，這樣的單價(jià)還能接受。”

合富研究院在《2021年上半年廣州樓市總結(jié)暨下半年展望》中分析指出，由于政府 “調(diào)控”態(tài)度堅(jiān)定，6月房企調(diào)整策略增加出貨，6月后近郊及遠(yuǎn)郊多個(gè)項(xiàng)目通過“減裝修”、“低價(jià)入市”、“讓利一口價(jià)”等方式調(diào)整售價(jià)(向備案價(jià)靠攏)，拿證出貨，預(yù)計(jì)下半年將有更多項(xiàng)目通過上述等方式向備案價(jià)靠攏。

分析認(rèn)為：廣州下半年新貨售價(jià)穩(wěn)行

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，國家堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控方針不會(huì)松懈，預(yù)計(jì)下半年樓市降溫態(tài)勢(shì)將延續(xù)，房價(jià)走勢(shì)將更加平穩(wěn)。

天風(fēng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳天誠表示，下半年房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)深化，購房資金來源審核等措施將更加嚴(yán)格，這將對(duì)房價(jià)帶來更為明顯的降溫效果。

那么，廣州下半年新房成交將有何趨勢(shì)?中原地產(chǎn)認(rèn)為，以目前政策把控力度保持穩(wěn)定為基礎(chǔ),預(yù)計(jì)下半年成交宗數(shù)將維持66000-67000宗水平，較今年上半年增加8%，較去年同期下跌2-3%。

中原地產(chǎn)做此判斷的原因主要有如下兩點(diǎn)：首先，廣州新貨供應(yīng)量大。得益于近年宅地供應(yīng)猛增,下半年全市新貨預(yù)計(jì)在5-6萬套左右;此外，部分上半年由于備案價(jià)制度需要協(xié)調(diào)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將陸續(xù)入市，供應(yīng)充足為成交營造必要條件。其次，二手貸款難問題，將倒逼部分買家選擇新房。

合富研究院表示，受制于成本，在備案價(jià)格管控要求下，預(yù)計(jì)廣州下半年新貨售價(jià)穩(wěn)行。(張露、趙方圓)